住辦大樓撿了便宜，失了安寧？
台北市精華地段往往一屋難求，尤其在南京東路、忠孝東路、信義路等重要幹道上，不僅價高驚人更是一屋難求。而住辦混合大樓不但價格較低，往往學區、生活機能也表現優異，頗讓人心動。但住辦混合大樓真的這麼完美嗎？先別急著做決定，做足功課才不會後悔。
住辦混合大樓在建物謄本上登記為「商業用途或一般事務所」，顧名思義即為住宅和辦公室混合使用，一般來說，辦公大樓的行情會比同一區域的住宅房價行情低2～3成左右，端看屋齡、周邊環境等條件而略有不同。但由於該類型的建築多半位於精華路段大馬路上，往往享有交通便捷的優勢，對於想要在好地段居住的人而言，絕對擁有引人注目的優勢。
尤其現在台北市捷運網絡四通八達，和捷運站出口相連的「捷運共構宅」，更是近10年大台北都會區中新出現的建築類型，其多屬於住辦混合大樓的類型，由於訴求出站即回家的優勢，因而受到購屋族的歡迎。而這類型的住宅，和一般純住宅大樓究竟有何顯著的差異？居住起來真的有不便利的地方嗎？這都是在買屋前不可不知悉的重點。
考量一，出入複雜較難管理
純住宅區由於住戶單純，周邊環境較商業區清幽，可以提供寧靜、優良的居住環境，這也是一般家庭在選購房屋時，會指定要在純住宅區的重要考量之一。
由於住辦大樓常有戶數較多、出入較為複雜的問題，而且公司行號的作息時間和一般住家不盡相同，因此在必須兼顧兩造雙方權益的前提下，管理上自然有其相當的困難度；尤其是屋齡較老舊的住辦大樓，還常常只有日間管理員，入夜及週末假日時則為磁卡出入，並非為現在較流行24小時管理。
以本案例中的筱文來說，如果想要委託管理員，協調鄰居出入干擾到的問題，就可能遇到假日無管理員時，必須要獨自和鄰居溝通的情況。這也就是為什麼純住宅區，雖然不位處交通要道，但房價總是高於住辦混合，或是住商混合區域的原因了。
考量二，瓦斯、電線安全疑慮
考慮到住辦混合大樓的戶數較多，基於安全的考量，往往不會配置天然瓦斯管線，尤其是現在頗受歡迎的捷運共構宅，更是必須顧慮到安全性的問題，因為不提供天然瓦斯，對於一般家庭來說，開伙的不便利性著實成了另一項困擾。
大多數人會把瓦斯、電線、自來水視為基本配備，因此往往忽略要和建商或是仲介、屋主做確認的動作，建議在購屋前一定要先問清楚，以免造成日後不必要的糾紛與困擾。而住辦混合大樓的出入較為複雜，也常常讓人有公共安全是否有保障的疑慮，這些都是這類型建築和一般住宅不同的地方，很多人會因為不瞭解而忽視、或是不以為意，但卻也常是日後反悔的主要原因之一。
考量三，稅賦課徵、水電費用需申請自用
另一個疑慮，則是住辦大樓的房屋稅、水電瓦斯費用，會不會以營業用的計算方法，而導致費用較高？這一點也是在選擇住辦大樓時，最常被提及的問題之一。
由於住辦大樓的賦稅、和水電瓦斯的計算方式，會比照辦公大樓的標準來計算，自然是會比單純住家要高，以房屋稅法為例，一般自用住宅課徵的稅率為1.2％到1.8％，以房屋評定現值的多寡來決定；而營業用的房屋稅率則為3.5％，在稅率上的確是不小的差異。不過，如果實際上為自住所用，只要將戶籍遷入、申辦自用住宅，還是可以取得較低的稅率，水電瓦斯的費用也會比照自用住宅收取，只要政府認定是自住所用，就不用擔心以上這些費用會有付費較高的問題。
不過，需要注意的是大樓裡一同分擔的公共費用的問題，大樓管理維護費用，即為一般所說的管理費。一般大多以所持有的面積大小來計算，也就是以坪為單位收取，每棟大樓的管理費用會依照各大樓的總公共開銷（像是公共用水、用電、垃圾處理、環境整理、電梯維修等費用），除以總戶數來計算。辦公大樓、住辦混合大樓因為使用量較高，管理費用通常會比純住宅大樓高上許多，這一點也是得在購屋前先詢問清楚，確定所有的必要支出都在自己可以接受的範圍內，再來考慮屋價。
考量四，轉賣價格與貸款比例
住辦混合大樓的誘人之處，除了多半位於交通便利之處、擁有完善的生活機能之外，價格較一般住宅低廉，則是最吸引人的地方。由於同一區域、條件相當的房價，辦公室的價格本來就會比住宅的價格便宜1～2成，有些區域甚至會出現2成以上的差距，但卻擁有良好的學區。這些吸引人的利多，往往都讓人忍不住想要忽略前述的總總不便利性而購買。
其實從另一個角度來分析，住辦混合大樓的價格雖較低，相對的，若是有需要轉賣，也常常會面臨到漲幅不如鄰近住宅大樓的遺憾；而評斷一棟社區大樓的價格高低，除了地段之外，整體的住戶水準和素質也是影響房價很重要的因素之一。
此外，在貸款方面，住辦混合大樓也會有貸款成數較少的問題，對於銀行來說，這類型的大樓屬於營業用，並且會用辦公室的市價行情來計算所值，多半會用較保守的態度來核定貸款成數，這對於自備款有限的人來說，也是重要的考量因素之一。
總括來說，住辦混合大樓的好處不少，但缺點卻也不容忽視，只要在購買前能夠做足功課，再衡量個人需求，便可做出正確的決定。最重要的是，在考慮購屋時，一定要請屋主或是仲介提供建物謄本，確認建物登記使用的方式，並且依照個人的使用需求、完全了解其中的差異性，就可以避免入住之後始料未及的窘境發生。
【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年04月號】
住辦混合大樓在建物謄本上登記為「商業用途或一般事務所」，顧名思義即為住宅和辦公室混合使用，一般來說，辦公大樓的行情會比同一區域的住宅房價行情低2～3成左右，端看屋齡、周邊環境等條件而略有不同。但由於該類型的建築多半位於精華路段大馬路上，往往享有交通便捷的優勢，對於想要在好地段居住的人而言，絕對擁有引人注目的優勢。
尤其現在台北市捷運網絡四通八達，和捷運站出口相連的「捷運共構宅」，更是近10年大台北都會區中新出現的建築類型，其多屬於住辦混合大樓的類型，由於訴求出站即回家的優勢，因而受到購屋族的歡迎。而這類型的住宅，和一般純住宅大樓究竟有何顯著的差異？居住起來真的有不便利的地方嗎？這都是在買屋前不可不知悉的重點。
考量一，出入複雜較難管理
純住宅區由於住戶單純，周邊環境較商業區清幽，可以提供寧靜、優良的居住環境，這也是一般家庭在選購房屋時，會指定要在純住宅區的重要考量之一。
由於住辦大樓常有戶數較多、出入較為複雜的問題，而且公司行號的作息時間和一般住家不盡相同，因此在必須兼顧兩造雙方權益的前提下，管理上自然有其相當的困難度；尤其是屋齡較老舊的住辦大樓，還常常只有日間管理員，入夜及週末假日時則為磁卡出入，並非為現在較流行24小時管理。
以本案例中的筱文來說，如果想要委託管理員，協調鄰居出入干擾到的問題，就可能遇到假日無管理員時，必須要獨自和鄰居溝通的情況。這也就是為什麼純住宅區，雖然不位處交通要道，但房價總是高於住辦混合，或是住商混合區域的原因了。
考量二，瓦斯、電線安全疑慮
考慮到住辦混合大樓的戶數較多，基於安全的考量，往往不會配置天然瓦斯管線，尤其是現在頗受歡迎的捷運共構宅，更是必須顧慮到安全性的問題，因為不提供天然瓦斯，對於一般家庭來說，開伙的不便利性著實成了另一項困擾。
大多數人會把瓦斯、電線、自來水視為基本配備，因此往往忽略要和建商或是仲介、屋主做確認的動作，建議在購屋前一定要先問清楚，以免造成日後不必要的糾紛與困擾。而住辦混合大樓的出入較為複雜，也常常讓人有公共安全是否有保障的疑慮，這些都是這類型建築和一般住宅不同的地方，很多人會因為不瞭解而忽視、或是不以為意，但卻也常是日後反悔的主要原因之一。
考量三，稅賦課徵、水電費用需申請自用
另一個疑慮，則是住辦大樓的房屋稅、水電瓦斯費用，會不會以營業用的計算方法，而導致費用較高？這一點也是在選擇住辦大樓時，最常被提及的問題之一。
由於住辦大樓的賦稅、和水電瓦斯的計算方式，會比照辦公大樓的標準來計算，自然是會比單純住家要高，以房屋稅法為例，一般自用住宅課徵的稅率為1.2％到1.8％，以房屋評定現值的多寡來決定；而營業用的房屋稅率則為3.5％，在稅率上的確是不小的差異。不過，如果實際上為自住所用，只要將戶籍遷入、申辦自用住宅，還是可以取得較低的稅率，水電瓦斯的費用也會比照自用住宅收取，只要政府認定是自住所用，就不用擔心以上這些費用會有付費較高的問題。
不過，需要注意的是大樓裡一同分擔的公共費用的問題，大樓管理維護費用，即為一般所說的管理費。一般大多以所持有的面積大小來計算，也就是以坪為單位收取，每棟大樓的管理費用會依照各大樓的總公共開銷（像是公共用水、用電、垃圾處理、環境整理、電梯維修等費用），除以總戶數來計算。辦公大樓、住辦混合大樓因為使用量較高，管理費用通常會比純住宅大樓高上許多，這一點也是得在購屋前先詢問清楚，確定所有的必要支出都在自己可以接受的範圍內，再來考慮屋價。
考量四，轉賣價格與貸款比例
住辦混合大樓的誘人之處，除了多半位於交通便利之處、擁有完善的生活機能之外，價格較一般住宅低廉，則是最吸引人的地方。由於同一區域、條件相當的房價，辦公室的價格本來就會比住宅的價格便宜1～2成，有些區域甚至會出現2成以上的差距，但卻擁有良好的學區。這些吸引人的利多，往往都讓人忍不住想要忽略前述的總總不便利性而購買。
其實從另一個角度來分析，住辦混合大樓的價格雖較低，相對的，若是有需要轉賣，也常常會面臨到漲幅不如鄰近住宅大樓的遺憾；而評斷一棟社區大樓的價格高低，除了地段之外，整體的住戶水準和素質也是影響房價很重要的因素之一。
此外，在貸款方面，住辦混合大樓也會有貸款成數較少的問題，對於銀行來說，這類型的大樓屬於營業用，並且會用辦公室的市價行情來計算所值，多半會用較保守的態度來核定貸款成數，這對於自備款有限的人來說，也是重要的考量因素之一。
總括來說，住辦混合大樓的好處不少，但缺點卻也不容忽視，只要在購買前能夠做足功課，再衡量個人需求，便可做出正確的決定。最重要的是，在考慮購屋時，一定要請屋主或是仲介提供建物謄本，確認建物登記使用的方式，並且依照個人的使用需求、完全了解其中的差異性，就可以避免入住之後始料未及的窘境發生。
【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年04月號】