央行緊盯房市
打房聚焦豪宅，一般住宅免憂
央行又出手了，這一次的打房措施跟過去有什麼不同之處，是否會增加購屋人未來申請房貸的難度，對已經擁有房子的房貸族來說，是否會有什麼特殊影響？一起來探討。
央行找來9大行庫董座喝咖啡，向來就具有示警之意。這一次央行總裁彭淮南聽聞勤美樸真一坪單價破300萬元，就撂下重話，必要時將針對銀行發動專案金檢，全面清查豪宅房價，「要看到底有沒有那個價！」
接下來，即有大型行庫陸續針對單坪總價150萬元的物件，祭出鑑價更嚴格、放款打3折的規定，有些銀行甚至還暫時禁止承作豪宅的房貸放款業務，以免被央行視為房價炒作的幫兇。
為落實央行穩定不動產政策，已開始緊盯每坪150萬元以上案件，除鑑價嚴查、放款打3折外，部分銀行近期甚至「加碼」通令各分行，禁止承作相關豪宅房貸授信。這一波的打房措施跟過去有何不同？以下先重點整理一些主要方向：
重點1：聚焦豪宅，抑制非理性上漲
從2010年6月起央行就祭出一連串穩定房市措施，效果已逐漸浮現，央行金檢處長黃阿旺指出，台北市今年第1季成交件數僅7,715件，新北市則為1.22萬件，各較去年同期腰斬成一半不到，但部分豪宅每坪價格喊破300萬元，交易量減半，但價格還在漲，黃阿旺直言：「不太正常。」
因此，央行在4月下旬找了9大行庫的董座開會，與會者共有土銀、合庫、台銀、華銀、兆豐、國泰世華、第一銀行、台北富邦銀行及彰化銀行等金融機構董事長。9家銀行房貸餘額合計3.5兆元，占整體房貸市場逾6成。會後，黃阿旺對記者表示，這些銀行都是不動產授信業務量較大的銀行，會中有1、2家銀行更向央行保證說沒有做豪宅貸款，還有不少銀行透露放款已到《銀行法》72條之2的3成上限。
為了落實央行穩定不動產政策，部分大型行庫已開始調整豪宅放款政策。例如土地銀行便針對每坪單價150萬元以上案件，除鑑價更嚴查、放款打3折，每坪融資50萬元外，如果再套用土銀近期嚴查購買人的財務實力和投資客查核辦法，有些個案會拒絕放款。
合作金庫則表示，有能力買得起豪宅的人，未必會需要向銀行借錢，不過為了避免有幫忙炒作不動產價格的嫌疑，合庫對豪宅房貸放款成數最高就是6成，利率則從2％起跳。
重點2：土地、建物融資上限下調
為避免中南部地區豪宅價格愈墊愈高，行庫主管表示，有些個案每坪建造價格太高，銀行將選擇性放貸，就算是財力雄厚、口碑好的建商，土地、建物融資成數也可能降至5成。目前多數行庫對於土建融資，是視建商財務實力，僅給予最高5成到6.5成的融資空間。
重點3：走出雙北市，每坪破50萬元以上住宅也受牽連
目前台北市土地供給非常有限，因此供不應求的情況造成價格難以下跌，新北市部分地區則因為有大型公共建設題材，房價也具有一定支撐力道。不過一走出雙北市，住宅情況有可能就翻轉為「供過於求」。
主計總處去年底發布了一份「人口及住宅普查」初步統計結果，數據顯示全台共有156萬戶的空屋。深入分析這份報告，可以發現空屋率最高的前5名縣市分別是：基隆市（25.2％）、金門縣（24.1％）、花蓮縣（23.3％）、宜蘭縣（22.8％）、新北市與澎湖縣（22％）。空屋率最低的則是台北市（13.4％）。
既然空屋率高，就代表價格不斷上漲的情況並不理性。且全台灣只有雙北市的房價高的嚇人，其他城市則是價格差異很大，尤其是對中南部地區而言，每坪單價在20、30萬元以上的物件就可以視為豪宅，差異很大，因此銀行授信也會採用不同的管理措施。
據了解，部分銀行目前已考慮對雙北市以外的區域，每坪單價超過50萬元以上的個案，不排除納入高風險控管標的，一併列入銀行評估停止放款的範圍內。
重點4：轉貸戶審核趨嚴
近幾年房價攀高，不少需要用錢的房貸戶把腦筋動到「轉貸」上，原因是在申請轉貸時，因為新的銀行要重新鑑價，有可能會鑑估出更高的價值，因此轉貸後可以申請更高的房貸額度。如今，可能無法再打這個如意算盤了。
為了配合央行打房政策，有愈來愈多的銀行陸續表態，同時也對「轉貸戶」（即在A銀行申請房貸，要轉到B銀行申貸）有些特殊的規定限制。例如彰化銀行除了對豪宅貸款申請條件趨緊外，若是想要轉貸的房貸戶，將不會「增貸」，而以轉貸的餘額「平轉」。
舉例來說，若是貸款1,000萬元的房貸，償還到餘額800萬元時轉貸，以往轉貸的銀行可能會視房屋價值及客戶的信用條件，提供高於800萬元的額度，但是在彰化銀行明確規定僅接受「平轉額度」轉貸後，預料會有更多銀行跟進。其他像是第一銀行、元大銀行、上海商銀等銀行對於轉貸戶目前的態度則是，若客戶有明確資金用途、擔保品足額且信用條件良好，仍會考慮增貸。
放款更嚴，導致調高售屋價格？
這一次的打房政策主因在於台北市豪宅單坪破300萬元，讓人不禁聯想：房價是否跟匯價一樣有所謂的彭淮南防線。央行的做法用意是若任由豪宅亂喊價，勢必帶動比價效應，非豪宅恐怕也會跟漲，這將導致央行先前的選擇性信用管制，及財政部奢侈稅的打房效果大減。雖然央行要求金融機構放款更趨嚴謹，也調降土建融的成數，但是這個做法有沒有可能刺激建商因資金調度難度提高，反而提高續售屋與新成屋售價，接連帶動中古屋的成交行情呢？
事實上，在4月就有中南部的豪宅建商率先發難，基於原物料與建材價格調高，以及土地公告現值僅2年來不斷調升之故，預計從下半年起調高售價。事實上，若走訪大台北地區的預售案場，也不難發現建商開價比起年初，又調漲了一些，房價似乎沒有因為打房而價格下滑，影響所及僅是成交量比起去年同期，依然萎縮。
從各縣市政府地政局統計的4月份買賣移轉棟數來看，雖然北市與新北市都較上月成長約1成的幅度，但比起2010年的單月交易量能來看，明顯還有3~4成的落差，反觀平均1字頭的台中、台南與高雄地區，表現明顯都優於雙北市。
自從央行2010年中開始出手打房以來，房價卻沒有下跌跡象，這是因為長期的貨幣寬鬆政策下，低利率的環境讓許多資金在外尋找優於定存的標的，因此熱錢流竄也是房價高居不下的主因之一。這樣的利率與資金環境會改變嗎？若是從美國聯準會最近在例行會議上表述：「因經濟表現未達預期，會進一步考慮QE3的選項，貨幣寬鬆政策實施的可能性提高」，這意味著若美國繼續印鈔票，全球游資再次湧入亞洲，台灣也無法置身事外，股市、房市將再度被炒熱。
與其遺憾薪水追不上房價，民眾反而應該要更務實地依照個人需求與還款能力，好好評估一下自己可以買得起哪裡的房子，才是比較理想的策略。
【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年06月號】
央行又出手了，這一次的打房措施跟過去有什麼不同之處，是否會增加購屋人未來申請房貸的難度，對已經擁有房子的房貸族來說，是否會有什麼特殊影響？一起來探討。
央行找來9大行庫董座喝咖啡，向來就具有示警之意。這一次央行總裁彭淮南聽聞勤美樸真一坪單價破300萬元，就撂下重話，必要時將針對銀行發動專案金檢，全面清查豪宅房價，「要看到底有沒有那個價！」
接下來，即有大型行庫陸續針對單坪總價150萬元的物件，祭出鑑價更嚴格、放款打3折的規定，有些銀行甚至還暫時禁止承作豪宅的房貸放款業務，以免被央行視為房價炒作的幫兇。
為落實央行穩定不動產政策，已開始緊盯每坪150萬元以上案件，除鑑價嚴查、放款打3折外，部分銀行近期甚至「加碼」通令各分行，禁止承作相關豪宅房貸授信。這一波的打房措施跟過去有何不同？以下先重點整理一些主要方向：
重點1：聚焦豪宅，抑制非理性上漲
從2010年6月起央行就祭出一連串穩定房市措施，效果已逐漸浮現，央行金檢處長黃阿旺指出，台北市今年第1季成交件數僅7,715件，新北市則為1.22萬件，各較去年同期腰斬成一半不到，但部分豪宅每坪價格喊破300萬元，交易量減半，但價格還在漲，黃阿旺直言：「不太正常。」
因此，央行在4月下旬找了9大行庫的董座開會，與會者共有土銀、合庫、台銀、華銀、兆豐、國泰世華、第一銀行、台北富邦銀行及彰化銀行等金融機構董事長。9家銀行房貸餘額合計3.5兆元，占整體房貸市場逾6成。會後，黃阿旺對記者表示，這些銀行都是不動產授信業務量較大的銀行，會中有1、2家銀行更向央行保證說沒有做豪宅貸款，還有不少銀行透露放款已到《銀行法》72條之2的3成上限。
為了落實央行穩定不動產政策，部分大型行庫已開始調整豪宅放款政策。例如土地銀行便針對每坪單價150萬元以上案件，除鑑價更嚴查、放款打3折，每坪融資50萬元外，如果再套用土銀近期嚴查購買人的財務實力和投資客查核辦法，有些個案會拒絕放款。
合作金庫則表示，有能力買得起豪宅的人，未必會需要向銀行借錢，不過為了避免有幫忙炒作不動產價格的嫌疑，合庫對豪宅房貸放款成數最高就是6成，利率則從2％起跳。
重點2：土地、建物融資上限下調
為避免中南部地區豪宅價格愈墊愈高，行庫主管表示，有些個案每坪建造價格太高，銀行將選擇性放貸，就算是財力雄厚、口碑好的建商，土地、建物融資成數也可能降至5成。目前多數行庫對於土建融資，是視建商財務實力，僅給予最高5成到6.5成的融資空間。
重點3：走出雙北市，每坪破50萬元以上住宅也受牽連
目前台北市土地供給非常有限，因此供不應求的情況造成價格難以下跌，新北市部分地區則因為有大型公共建設題材，房價也具有一定支撐力道。不過一走出雙北市，住宅情況有可能就翻轉為「供過於求」。
主計總處去年底發布了一份「人口及住宅普查」初步統計結果，數據顯示全台共有156萬戶的空屋。深入分析這份報告，可以發現空屋率最高的前5名縣市分別是：基隆市（25.2％）、金門縣（24.1％）、花蓮縣（23.3％）、宜蘭縣（22.8％）、新北市與澎湖縣（22％）。空屋率最低的則是台北市（13.4％）。
既然空屋率高，就代表價格不斷上漲的情況並不理性。且全台灣只有雙北市的房價高的嚇人，其他城市則是價格差異很大，尤其是對中南部地區而言，每坪單價在20、30萬元以上的物件就可以視為豪宅，差異很大，因此銀行授信也會採用不同的管理措施。
據了解，部分銀行目前已考慮對雙北市以外的區域，每坪單價超過50萬元以上的個案，不排除納入高風險控管標的，一併列入銀行評估停止放款的範圍內。
重點4：轉貸戶審核趨嚴
近幾年房價攀高，不少需要用錢的房貸戶把腦筋動到「轉貸」上，原因是在申請轉貸時，因為新的銀行要重新鑑價，有可能會鑑估出更高的價值，因此轉貸後可以申請更高的房貸額度。如今，可能無法再打這個如意算盤了。
為了配合央行打房政策，有愈來愈多的銀行陸續表態，同時也對「轉貸戶」（即在A銀行申請房貸，要轉到B銀行申貸）有些特殊的規定限制。例如彰化銀行除了對豪宅貸款申請條件趨緊外，若是想要轉貸的房貸戶，將不會「增貸」，而以轉貸的餘額「平轉」。
舉例來說，若是貸款1,000萬元的房貸，償還到餘額800萬元時轉貸，以往轉貸的銀行可能會視房屋價值及客戶的信用條件，提供高於800萬元的額度，但是在彰化銀行明確規定僅接受「平轉額度」轉貸後，預料會有更多銀行跟進。其他像是第一銀行、元大銀行、上海商銀等銀行對於轉貸戶目前的態度則是，若客戶有明確資金用途、擔保品足額且信用條件良好，仍會考慮增貸。
放款更嚴，導致調高售屋價格？
這一次的打房政策主因在於台北市豪宅單坪破300萬元，讓人不禁聯想：房價是否跟匯價一樣有所謂的彭淮南防線。央行的做法用意是若任由豪宅亂喊價，勢必帶動比價效應，非豪宅恐怕也會跟漲，這將導致央行先前的選擇性信用管制，及財政部奢侈稅的打房效果大減。雖然央行要求金融機構放款更趨嚴謹，也調降土建融的成數，但是這個做法有沒有可能刺激建商因資金調度難度提高，反而提高續售屋與新成屋售價，接連帶動中古屋的成交行情呢？
事實上，在4月就有中南部的豪宅建商率先發難，基於原物料與建材價格調高，以及土地公告現值僅2年來不斷調升之故，預計從下半年起調高售價。事實上，若走訪大台北地區的預售案場，也不難發現建商開價比起年初，又調漲了一些，房價似乎沒有因為打房而價格下滑，影響所及僅是成交量比起去年同期，依然萎縮。
從各縣市政府地政局統計的4月份買賣移轉棟數來看，雖然北市與新北市都較上月成長約1成的幅度，但比起2010年的單月交易量能來看，明顯還有3~4成的落差，反觀平均1字頭的台中、台南與高雄地區，表現明顯都優於雙北市。
自從央行2010年中開始出手打房以來，房價卻沒有下跌跡象，這是因為長期的貨幣寬鬆政策下，低利率的環境讓許多資金在外尋找優於定存的標的，因此熱錢流竄也是房價高居不下的主因之一。這樣的利率與資金環境會改變嗎？若是從美國聯準會最近在例行會議上表述：「因經濟表現未達預期，會進一步考慮QE3的選項，貨幣寬鬆政策實施的可能性提高」，這意味著若美國繼續印鈔票，全球游資再次湧入亞洲，台灣也無法置身事外，股市、房市將再度被炒熱。
與其遺憾薪水追不上房價，民眾反而應該要更務實地依照個人需求與還款能力，好好評估一下自己可以買得起哪裡的房子，才是比較理想的策略。
【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年06月號】