當前都市更新 困難重重的12大癥結點

  • 理財周刊 |
  • 分享
Q:去年連續參加了四場公聽會,如今法令也修好了,不過都更仍舊裹足不前,根據台北市都更處統計,自2006年至2017年,經審議會審議共380案,當中核定實施案為287案,目前已完工111案,並有67案還在施工中,而由近三年觀察,2015年的審議案仍有45件,至2016年微幅衰退至40件,不過截至2017年僅剩27件,三年間驟減60%。請問莊教授,都更不斷修法但仍未見成效,申請案件也逐年下降,究竟問題出在哪哩?

A:當前房市景氣衰退明顯,在超額供給之下,房價不斷下探,空屋餘屋量日漸擴大,尤其少子化衝擊之下,台灣也即將面臨人口老化問題,都更必將更加難以推動,更何況當前住宅政策也必須思考「在宅老化」的問題。

其次,究竟應該如何進行交叉補帖,都更後持有稅大幅提高,以及城鄉差距等應該如何解決?否則即便協助辦理貸款,也無法支付高額的利息,因此「以房養老+以房養房」的計畫可能也未必行得通。基本上老年人口不是退休,就是沒有其他收入來源,生活重心既在養老,通常都很怕都更過程節外生枝而無法如期搬回來。

此外,在高房價的都會區,除稅負因素之外,因醫療設施完備,又習慣周圍生活環境,大都不願意輕言都更而搬離原來熟悉的生活圈。過去四十年,政府曾不斷推出購置及興建國宅計畫,惟以日本經驗而言,現階段八百二十萬戶空屋當中,已有不少淪為犯罪溫床而成為治安死角,現今政府也只一味的想大量興建社會住宅,而在推動都更過程又沒兼顧安養或長照的實際需求,難保未來也會步上日本後塵。

由上所述,分別歸納當前都更十二大主要癥結如下。

一、一部法令行遍天下?

當前都更法令似乎只適用於天龍國,忽略雙北以南房價落差問題,都更原本就與房市景氣連動,雙北原本房價遠高於中南部,又有一些可以蓋豪宅的精華地段,哪一區域可以獲得較大的利益,也較易成為建商願意整合的地區,然中南部房屋型態多為透天厝,更新時雖擁有較大的土地面積,或許建商也可選擇興建電梯華廈,惟就實務面加以考量,每個月的維修費用約三千六百元,加上完成後需負擔較高的房屋稅、管理費等,對鄉村地區而言,一個月多負擔一萬餘元也是一筆不小的開支。

不過,因其他四都房價普遍偏低,建商直接以購地或協議合建方式反而更為簡便,除非地點很好,否則不會貿然介入。然而,都更修法並未周全考慮到這些相關細節,僅以天龍國思維,意欲一部法令行遍天下,終致中南部都更推動難上加難。

二、理論與實務差距太大

其實都更始終來自於人性,當中最喬不攏的就是人性,更何況都更條件變變變,並非一成不變,期間疑難雜症更是不勝枚舉,目前我們只看到397萬戶的都更大餅,雙北僅佔32%,很多是看得到吃不到。此外,有些地區空屋餘屋量大,譬如淡水、新莊及板橋等,在景氣尚未落底之前,彼此寧可靜觀其變。