永春都更案 人性弱點+法令制度+景氣衰退的結局

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─房價跌二成,U型規畫再減值一成

─林欽榮副市長的真情呼喚:「放下吧,讓大家好好過個年!」

Q:永春都更案延宕十八年,不同意戶因不滿選配原則、營建工程管理費與風險管理費等問題而提起行政訴訟,去年八月,最高行政法院裁決出爐,已經開工一年的永春都更案,以「選配」、「營建工程管理費」及「風險管理費」有問題,宣判台北市政府敗訴而遭勒令停工,這也令當時核發的建照等同被迫失效。不過,歷經六個月的努力,目前已再通過新的都更計畫,台北市副市長林欽榮也適時的向不同意戶喊話,「歷經這麼多年,也該放下,讓大家都能好好過年!」

想請教莊教授,永春都更案超過九成九的同意戶,亦即一一四戶當中只有一戶不同意,並且都已經開工一年多,卻因不同意戶突破都更法令漏洞,而使得全案又再度停擺,在現有的法令制度下執行都更任務,未來是否還會發生更多的永春案?

A:延宕十八年的永春案,時間拖延得令人驚訝,比起日本六本木之丘等大規模都市再生計畫推動的時間還久,更何況兩者的規模大小差距甚大,永春案基地面積三九四五平方公尺(一一九三坪),六本木之丘等則是動輒五至十公頃的基地。

然而,最近中央政府又誇下海口,表示今年都更要通過八百案、一萬戶,如僅係「掛件」就算數都難以達成,更何況由權利變換到「抽籤、選屋」才算底定。然而,之前中央不斷指責地方政府行政怠惰,但永春案自去年八月敗訴後,僅歷經五、六個月,市政府便立即重新再審核准,顯見北市府相當積極地處理此案,又何來怠惰之有?

根據台北市政府都市更新處所發布之訊息內容,永春都更案因部分土地所有權人不同意更新後可分回之價值及程序而提起行政救濟,民國105年6月1日臺北高等行政法院針對104年之行政處分認為有行政程序上之瑕疵,判決「原處分撤銷」,台北市政府上訴後,106年7月20日最高行政法院判決「上訴駁回」。市府隨即組成府級專案小組,市長指示比照都更「168專案」審議程序,加速協助都市更新審議作業,並請實施者就選配原則、營建工程管理費、風險管理費等爭點檢討修正,106年10月5日起實施者申請重行公開展覽及續行都市更新審議,107年1月15日審議通過,107年1月26日核定實施生效。

另外,對於選屋不公與評價基準日等問題,也都經過充分討論,至於原訂12.22%的風險管理費,最後決議通過下修為12%,並由實施者吸收,另原列一千二百萬元由住戶負擔之營建工程管理費,經協調之後亦全部由實施者自行吸收。
由以上訊息可知,北市府對於永春都更案之審議處理已展現相當高的辦事效率,中央官員實不應再將都更推動困難歸咎於地方政府「行政怠惰」。

對於這次北市府能夠當機立斷的組成專案小組,並比照168專案審議辦理,實在值得嘉許,至於選配原則與選屋不公問題應係蓄意杯葛手段。另外,營建工程管理費、風險管理費等則係見仁見智,惟今後都更戶最應關注的是值此景氣衰退,房價每況愈下之際,如何監督工程品質,不必刻意調降這一部分費用,應格外重視的是營建成本提高對於房價之加成效益,這才是兼具結構安全與財產價值的根本之道。

景氣與人性問題交錯 都更死結越纏越緊