從美國中產家庭房產投資可以學到的教訓


而收入處於中位數的真正中產階級家庭近六五%的財富在房產上,其中還有相當於房價七○%左右的住房中長期貸款,也就是說,住房貸款大約是自有資金的二.三三倍。這種房貸槓桿,在房價上漲時會把房產投資以三.三三倍的速度上漲,但房價下跌時把衝擊放大到三.三三倍。

從二○○七年年底到二○一○年年底,全美房價平均大約下跌二○%。這等於使中產家庭投入房產的那部分財富下跌六六.六%,讓家庭總財富縮水四二%。

相比之下,富有家庭不僅房產投資占比要低很多,平均三○%左右,而且他們中間的八五%沒有住房貸款,或者只有少許槓桿。結果,房價下跌二○%對他們總財富的衝擊平均不到一○%。比如,對房產占財富三○%並且沒有槓桿的家庭來說,房價下跌只使家庭總財富受損六%。

因此,中產階級的財富過於集中房產並且有高槓桿,而富有階層投資分散,是造成中產階級空心化的主要原因。

投資結構差別所造成的影響還不只於此,因為那三年裡,很多金融資產不僅沒跌,反而升值很多,政府公債和一些對沖基金就上漲不少,連股票指數在包括股息之後也基本持平。
美國中產家庭的財富遭遇給我們什麼啟示呢?

根據近期的統計結果,台灣人的房地產投資平均為家庭淨資產的六○%,與美國中產階級家庭在金融危機之前的水準相當接近,也顯示台灣家庭的財富顯然過度集中於房地產。除非這種投資結構有所調整,否則,會面對極高的重複美國中產階級財富大縮水經歷的風險。

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