瞄準人潮，房價步步高升
人潮就是錢潮，商業活動愈熱鬧的地方，地價愈高、房價也愈高。在美國的房地產市場，有跟著麥當勞走就沒錯的說法，因為，有麥當勞的地方就有人潮，周邊房價易漲難跌。在台北市，有跟著捷運走就沒錯的說法，只要是捷運站出口，周邊房價就可高人一等。而隨著陸客自由行上路，全台許多商圈都整裝待發，準備迎接口袋滿滿的陸客商機。即將引爆的人潮房價，你不能不認識。
一位原本住家在天母豪宅、公司設在中山區的蘇姓廣告商，在去年政府舉辦花博期間，看到每天有眾多人潮湧入中山區，再加上政府為了舉辦花博，將中山區市容整理的煥然一新，因而買進了一棟位於中山區林森北路的豪宅。去年底他買入時每坪單價6字頭，才短短半年已經來到7字頭，甚至還有一些優質社區喊到8字頭的水準。短時間房價大幅上漲，除了因為花博園區部分展館保留，未來仍有商機帶動人潮外，中山北路緊鄰晶華飯店周邊，也被視為陸客來台最吸睛的地點，周邊店面與住宅近期都相當搶手。
另外，台北市的指標商圈─忠孝SOGO商圈附近，香港商亨得利鐘錶以每坪約557萬元，購入原安泰銀行舊址店面才半年，但據說該店面已經以每坪745萬元的天價轉手售出，漲幅高達33%。去年亨德利鐘錶買進這個店面時，市場就揣測是為陸客自由行布點，沒想到陸客自由行還未上路，店面轉手就讓該公司大賺一筆。
放眼房地產市場，不管是地王、店王還是豪宅，總是位處在人潮與商業匯聚的地段。愈熱鬧的商圈，吸引愈多不同業種進入，更形塑多元豐富的生活機能，只要商圈具有集客力，周邊房價也會居高不下。一般而言，車站、百貨公司、商業大樓附近，人潮不墜、房價也居高不下，應證了「人潮房價」的威力。
人潮愈多，房價愈高
所謂「人潮房價」，指的是人潮愈多、房價就愈高的同步效應。我們可以用店面租金上漲幅度、店面空置率下降幅度、每坪租金價格、每坪房價、房價上漲幅度⋯⋯等幾個指標，來觀察這個區域的房市成長潛力。上述幾個指標漲幅越大，代表這個區域商業活動火熱，不僅店面、辦公室等商務房地產價格攀升，租金上漲，連帶也讓周邊住宅房價具有強勁成長空間。因此，人潮愈多、商圈愈熱、房價就愈高，是房市永遠不敗的投資金律。
例如台北市信義計畫區，有政府辦公大樓、百貨公司、還有著名地標101、世貿中心，周邊商辦不動產價格居台北之冠。同時，也帶動豪宅聚落紛紛在此落腳，成為台北市最昂貴的住宅區。根據永慶房屋成交資料顯示，2009年至2011年5月底，台北市中心商辦與頂級豪宅的價格呈現大幅成長的狀況。商辦漲幅27%，頂級豪宅漲得最猛，達到 41％，比店面和商辦的漲幅還大，足證「人潮房價」的力道果然威猛！
尤其有些精華商圈，不僅吸引當地民眾消費，還能吸引外地客、觀光客時，則該商圈的磁吸效應更高，甚至還吸引政府重視與資源投入，產生一個良性發展的環境。其中，近年來台灣觀光客以大陸旅客比例快速竄升，再加上6月28日陸客自由行上路，全年可望多18萬旅客來台，只要是陸客有興趣停留的據點，店面租金已經大幅飆高， 也被房市業者視為未來最具成長潛力的房屋市場。（見圖一）
香港房價飆漲，人潮房價最佳例證
在海外，「人潮房價」的最好證明，就是香港。特別是香港 2002年開放陸客自由行、緊接著2003年與大陸簽訂CEPA之後，香港房價至今上漲1.5倍。
永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出， 若參照香港從2002年開放陸客「個人遊」的經驗，短短9年間，大陸旅客人數就從683萬人增加到2,268萬人，提升2.3倍，而人均消費也從5,640港元增加到7,453港元，有32％的成長，獨佔全球訪港遊客的鰲頭。其中2010年香港外來旅客人數為3,603萬人，其中來自大陸的旅客人數高達2,247萬人，佔達62.3％，總消費則有高達7,769億元（購物消費部分有4,051億元），可見陸客人潮，帶來的消費力不容小覷。
除此之外，近兩年，內地人到香港買樓也不在少數，香港瑞信估計，今年上半年內地人購買香港一手樓的比例還會增加至24.9%。其中，豪宅市場也因此更為火熱。根據中原地產研究部的資料，今年5月，價值1,200萬港元以上的一手豪宅買賣合約，登錄高達314宗，總值81.41億港元，比4月的180宗及54.17億港元，分別大幅上升了74.4%及50.3%。由於4月期間有許多建商推出豪宅新案，因此5月的一手豪宅交易繼2010年之後創6個月以來新高。（見圖二）
台灣與香港，仍有不少差異
對比陸客到香港購物、買樓的盛況，去年陸客來台人數僅163萬人，有將近13倍的差距，商機開拓的想像力很大，也吸引陸資、港商等各路人馬，來台展開搶攻精華商圈灘頭堡的激戰。
若從陸客最近幾年到香港的消費行為，分析陸客潛在的消費趨勢，可以發現，他們過去到香港的消費主力集中在服飾、餐飲等吃喝玩樂的項目，而最受歡迎的品項則有藥妝、珠寶、飾品、手錶等。「大陸人有錢了，能出國旅行，買名牌、奢侈品消費絕對是此波大陸觀光客的主要消費標的之一。」香港申銀萬國投資管理公司助理基金經理楊微說，香港這幾年的經濟全靠著陸客消費力撐起來，一旦台灣自由行也開放之後，到台北買名牌也會成為消費主流趨勢。
看好未來觀光商機，具有固定租金收益的店面很難寂寞。觀察近年來香港店面市場受惠於陸客自由行的利多，無論價、量都有穩定的成長，且在剛開放的前3年，旅客增加幅度最大、效益最明顯。鄭朝鶴建議，開放陸客自由行之後，旅客會產生「年輕化」、「分眾化」的效益，加速消費客層的轉變及受惠商圈的增加。有自用需求或資產配置需求的店面買方，可伺機進場挑選好貨，未來將可享有商用不動產長線增值的效益。
商機上看150億元
台灣的陸客自由行方案，雖然初期開放城市只有北京、上海、廈門，每天開放旅客上限人數也只有500人，但觀光局副局長謝謂君表示，陸客自由行的開放，一年商機上看至少90至150億元。根據交通部觀光局《中華民國98年來臺旅客消費及動向調查》，來台旅客排名前三大的活動分別為購物、逛夜市及參觀古蹟，因此，陸客的光臨將為北中南主要商圈的店面市場，注入一劑強心針。（見表一）
陸客自由行，降低店面空置率
一些熱門商圈、夜市的店面，原先就因稀少性而一店難求，搭上陸客自由行的話題，又再展現獨特的價值魅力。根據永慶房屋店面事業部統計，從去年以來，全台最熱門的商圈，租金漲幅驚人，士林夜市甚至漲了63％；而且空置率都明顯降低，因此帶動買方追價的力道。
除了原先集客力就很強的忠孝SOGO商圈，其它可能受到陸客青睞的商圈，也開始起了變化。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，以旅館林立、觀光客密集的中山北路晶華商圈、南京西路商圈為例，近期各類中小型精品旅館紛紛進行改裝、拉皮，再加上打造中山北路精品街成為「台灣表參道」的計畫，短短一年內，商圈店面租金最高攀升5成，漲勢驚人。周邊原本老舊的建築也因為商業價值提高，改建的機會增多，中山北路兩旁的景觀在脫胎換骨後，新推建案開價已躋身豪宅行列。
信義計畫區商圈原先就有吸引觀光客的101大樓，近期則有W Hotel進駐，以及君悅飯店積極改裝健身中心，而台北101購物中心更大手筆將原本是餐廳和銀行的4、5樓，進行封館改裝，要打造為世界級的精品購物大道，其中擴張後的LV旗艦店規模將排至全球前5名。
另外，站前商圈繼微風廣場承接台北車站的美食街，創造亮麗成績後，誠品也大手筆進駐台北車站地下街新世界購物中心，甚至引進大陸遊客熟悉的餐飲品牌，再加上京站時尚廣場的商圈改造，已讓台北車站商圈重啟魅力，甚至原本被視為燙手山芋的大亞百貨，都因此順利拍出。
而西門町商圈則繼新型態的平價設計旅館福泰桔子、晶華捷絲旅之後，傳統產業的台糖也打算把中華路的自有辦公大樓改建為商務旅館。淡水商圈則是風景、美食之外，因為不少業者為迎接陸客商機，投入資金在此興建飯店，並積極推出各種包裝行程，如美食之旅、郵輪之旅等等新行程，讓淡水商圈多了一些吸引陸客的新活動。
往中南部走，台中逢甲商圈為了陸客也是煞費苦心。像舉辦各種促銷活動，與周邊的銀樓合作提供陸客兌換人民幣的服務、招牌增加簡體字的註解等等，都是想讓陸客有賓至如歸的感覺，並能大力刺激消費。沉寂好一段時間的高雄八五大樓，也打算以旅館、餐飲及購物商場吸引陸客；鹽埕區閒置十餘年的飯店亦被連鎖福容飯店集團收購，重新裝修為五星級飯店，一樣也為了迎接陸客。
百貨商圈SOGO最旺，士林夜市租金居冠
根據統計，目前台北市10大熱門夜市商圈的租金報酬率，以士林夜市居冠，該區平均每坪租金約介於5,000∼18,000元之間，店面平均每坪售價220∼500萬元，平均投報率約可達2.5％∼3.8％。另外，師大夜市、通化夜市、景美夜市、遼寧街夜市，投報率平均落在3.5％∼3.8％之間。如果是今年才簽訂的新約，則租金價格都已經出現小漲的現象。
目前師大夜市店面租金已有最高一坪1萬元的水準，公館商圈也有5,000∼1,5000元左右的水準。而通化夜市、饒河夜市、雙城街夜市、華西街夜市、寧夏夜市及景美夜市，還擠不上陸客來台的熱門夜市名單，但每坪租金水準也在每坪2,000∼8,000元之間，今年以來漲幅約在2∼10%左右。
而除了店面租金與價格攀升之外，熱門商圈周邊的住宅，也搭上商圈火熱的成長列車，房價出現易漲難跌的走勢。想要購買一間具有增值潛力的房屋，不妨留意這些熱門商圈周邊，哪些地點的房價還未完全反應，最具未來成長空間。
一位原本住家在天母豪宅、公司設在中山區的蘇姓廣告商，在去年政府舉辦花博期間，看到每天有眾多人潮湧入中山區，再加上政府為了舉辦花博，將中山區市容整理的煥然一新，因而買進了一棟位於中山區林森北路的豪宅。去年底他買入時每坪單價6字頭，才短短半年已經來到7字頭，甚至還有一些優質社區喊到8字頭的水準。短時間房價大幅上漲，除了因為花博園區部分展館保留，未來仍有商機帶動人潮外，中山北路緊鄰晶華飯店周邊，也被視為陸客來台最吸睛的地點，周邊店面與住宅近期都相當搶手。
另外，台北市的指標商圈─忠孝SOGO商圈附近，香港商亨得利鐘錶以每坪約557萬元，購入原安泰銀行舊址店面才半年，但據說該店面已經以每坪745萬元的天價轉手售出，漲幅高達33%。去年亨德利鐘錶買進這個店面時，市場就揣測是為陸客自由行布點，沒想到陸客自由行還未上路，店面轉手就讓該公司大賺一筆。
放眼房地產市場，不管是地王、店王還是豪宅，總是位處在人潮與商業匯聚的地段。愈熱鬧的商圈，吸引愈多不同業種進入，更形塑多元豐富的生活機能，只要商圈具有集客力，周邊房價也會居高不下。一般而言，車站、百貨公司、商業大樓附近，人潮不墜、房價也居高不下，應證了「人潮房價」的威力。
人潮愈多，房價愈高
所謂「人潮房價」，指的是人潮愈多、房價就愈高的同步效應。我們可以用店面租金上漲幅度、店面空置率下降幅度、每坪租金價格、每坪房價、房價上漲幅度⋯⋯等幾個指標，來觀察這個區域的房市成長潛力。上述幾個指標漲幅越大，代表這個區域商業活動火熱，不僅店面、辦公室等商務房地產價格攀升，租金上漲，連帶也讓周邊住宅房價具有強勁成長空間。因此，人潮愈多、商圈愈熱、房價就愈高，是房市永遠不敗的投資金律。
例如台北市信義計畫區，有政府辦公大樓、百貨公司、還有著名地標101、世貿中心，周邊商辦不動產價格居台北之冠。同時，也帶動豪宅聚落紛紛在此落腳，成為台北市最昂貴的住宅區。根據永慶房屋成交資料顯示，2009年至2011年5月底，台北市中心商辦與頂級豪宅的價格呈現大幅成長的狀況。商辦漲幅27%，頂級豪宅漲得最猛，達到 41％，比店面和商辦的漲幅還大，足證「人潮房價」的力道果然威猛！
尤其有些精華商圈，不僅吸引當地民眾消費，還能吸引外地客、觀光客時，則該商圈的磁吸效應更高，甚至還吸引政府重視與資源投入，產生一個良性發展的環境。其中，近年來台灣觀光客以大陸旅客比例快速竄升，再加上6月28日陸客自由行上路，全年可望多18萬旅客來台，只要是陸客有興趣停留的據點，店面租金已經大幅飆高， 也被房市業者視為未來最具成長潛力的房屋市場。（見圖一）
香港房價飆漲，人潮房價最佳例證
在海外，「人潮房價」的最好證明，就是香港。特別是香港 2002年開放陸客自由行、緊接著2003年與大陸簽訂CEPA之後，香港房價至今上漲1.5倍。
永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出， 若參照香港從2002年開放陸客「個人遊」的經驗，短短9年間，大陸旅客人數就從683萬人增加到2,268萬人，提升2.3倍，而人均消費也從5,640港元增加到7,453港元，有32％的成長，獨佔全球訪港遊客的鰲頭。其中2010年香港外來旅客人數為3,603萬人，其中來自大陸的旅客人數高達2,247萬人，佔達62.3％，總消費則有高達7,769億元（購物消費部分有4,051億元），可見陸客人潮，帶來的消費力不容小覷。
除此之外，近兩年，內地人到香港買樓也不在少數，香港瑞信估計，今年上半年內地人購買香港一手樓的比例還會增加至24.9%。其中，豪宅市場也因此更為火熱。根據中原地產研究部的資料，今年5月，價值1,200萬港元以上的一手豪宅買賣合約，登錄高達314宗，總值81.41億港元，比4月的180宗及54.17億港元，分別大幅上升了74.4%及50.3%。由於4月期間有許多建商推出豪宅新案，因此5月的一手豪宅交易繼2010年之後創6個月以來新高。（見圖二）
台灣與香港，仍有不少差異
對比陸客到香港購物、買樓的盛況，去年陸客來台人數僅163萬人，有將近13倍的差距，商機開拓的想像力很大，也吸引陸資、港商等各路人馬，來台展開搶攻精華商圈灘頭堡的激戰。
若從陸客最近幾年到香港的消費行為，分析陸客潛在的消費趨勢，可以發現，他們過去到香港的消費主力集中在服飾、餐飲等吃喝玩樂的項目，而最受歡迎的品項則有藥妝、珠寶、飾品、手錶等。「大陸人有錢了，能出國旅行，買名牌、奢侈品消費絕對是此波大陸觀光客的主要消費標的之一。」香港申銀萬國投資管理公司助理基金經理楊微說，香港這幾年的經濟全靠著陸客消費力撐起來，一旦台灣自由行也開放之後，到台北買名牌也會成為消費主流趨勢。
看好未來觀光商機，具有固定租金收益的店面很難寂寞。觀察近年來香港店面市場受惠於陸客自由行的利多，無論價、量都有穩定的成長，且在剛開放的前3年，旅客增加幅度最大、效益最明顯。鄭朝鶴建議，開放陸客自由行之後，旅客會產生「年輕化」、「分眾化」的效益，加速消費客層的轉變及受惠商圈的增加。有自用需求或資產配置需求的店面買方，可伺機進場挑選好貨，未來將可享有商用不動產長線增值的效益。
商機上看150億元
台灣的陸客自由行方案，雖然初期開放城市只有北京、上海、廈門，每天開放旅客上限人數也只有500人，但觀光局副局長謝謂君表示，陸客自由行的開放，一年商機上看至少90至150億元。根據交通部觀光局《中華民國98年來臺旅客消費及動向調查》，來台旅客排名前三大的活動分別為購物、逛夜市及參觀古蹟，因此，陸客的光臨將為北中南主要商圈的店面市場，注入一劑強心針。（見表一）
陸客自由行，降低店面空置率
一些熱門商圈、夜市的店面，原先就因稀少性而一店難求，搭上陸客自由行的話題，又再展現獨特的價值魅力。根據永慶房屋店面事業部統計，從去年以來，全台最熱門的商圈，租金漲幅驚人，士林夜市甚至漲了63％；而且空置率都明顯降低，因此帶動買方追價的力道。
除了原先集客力就很強的忠孝SOGO商圈，其它可能受到陸客青睞的商圈，也開始起了變化。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，以旅館林立、觀光客密集的中山北路晶華商圈、南京西路商圈為例，近期各類中小型精品旅館紛紛進行改裝、拉皮，再加上打造中山北路精品街成為「台灣表參道」的計畫，短短一年內，商圈店面租金最高攀升5成，漲勢驚人。周邊原本老舊的建築也因為商業價值提高，改建的機會增多，中山北路兩旁的景觀在脫胎換骨後，新推建案開價已躋身豪宅行列。
信義計畫區商圈原先就有吸引觀光客的101大樓，近期則有W Hotel進駐，以及君悅飯店積極改裝健身中心，而台北101購物中心更大手筆將原本是餐廳和銀行的4、5樓，進行封館改裝，要打造為世界級的精品購物大道，其中擴張後的LV旗艦店規模將排至全球前5名。
另外，站前商圈繼微風廣場承接台北車站的美食街，創造亮麗成績後，誠品也大手筆進駐台北車站地下街新世界購物中心，甚至引進大陸遊客熟悉的餐飲品牌，再加上京站時尚廣場的商圈改造，已讓台北車站商圈重啟魅力，甚至原本被視為燙手山芋的大亞百貨，都因此順利拍出。
而西門町商圈則繼新型態的平價設計旅館福泰桔子、晶華捷絲旅之後，傳統產業的台糖也打算把中華路的自有辦公大樓改建為商務旅館。淡水商圈則是風景、美食之外，因為不少業者為迎接陸客商機，投入資金在此興建飯店，並積極推出各種包裝行程，如美食之旅、郵輪之旅等等新行程，讓淡水商圈多了一些吸引陸客的新活動。
往中南部走，台中逢甲商圈為了陸客也是煞費苦心。像舉辦各種促銷活動，與周邊的銀樓合作提供陸客兌換人民幣的服務、招牌增加簡體字的註解等等，都是想讓陸客有賓至如歸的感覺，並能大力刺激消費。沉寂好一段時間的高雄八五大樓，也打算以旅館、餐飲及購物商場吸引陸客；鹽埕區閒置十餘年的飯店亦被連鎖福容飯店集團收購，重新裝修為五星級飯店，一樣也為了迎接陸客。
百貨商圈SOGO最旺，士林夜市租金居冠
根據統計，目前台北市10大熱門夜市商圈的租金報酬率，以士林夜市居冠，該區平均每坪租金約介於5,000∼18,000元之間，店面平均每坪售價220∼500萬元，平均投報率約可達2.5％∼3.8％。另外，師大夜市、通化夜市、景美夜市、遼寧街夜市，投報率平均落在3.5％∼3.8％之間。如果是今年才簽訂的新約，則租金價格都已經出現小漲的現象。
目前師大夜市店面租金已有最高一坪1萬元的水準，公館商圈也有5,000∼1,5000元左右的水準。而通化夜市、饒河夜市、雙城街夜市、華西街夜市、寧夏夜市及景美夜市，還擠不上陸客來台的熱門夜市名單，但每坪租金水準也在每坪2,000∼8,000元之間，今年以來漲幅約在2∼10%左右。
而除了店面租金與價格攀升之外，熱門商圈周邊的住宅，也搭上商圈火熱的成長列車，房價出現易漲難跌的走勢。想要購買一間具有增值潛力的房屋，不妨留意這些熱門商圈周邊，哪些地點的房價還未完全反應，最具未來成長空間。
