公設28%,你花錢買了什麼?

「健身房、遊樂室、KTV、中庭花園⋯⋯,本社區公設超級完善,可充分享受休閒生活。」這是購屋時常聽到銷售員說的話,但其實中庭花園並不能算是一種「公共設施」,你,知道嗎?

新婚的曼娟住進婚前精挑細選、位在新北市新莊區的社區大樓,不到半年就為了每個月要支付的高額房貸大感吃不消,對自己購買的房子開始有點後悔。

當初看房時,曼娟和老公兩人走進社區,看到豪華的大廳,穿過花園中庭後,有健身房、遊戲室、KTV……等公設,可為忙碌生活帶來休閒娛樂,開心簽約下訂。

入住後才發現,別說是平日,就連假日她和老公也很少使用這些設施,當初花了一千多萬買房,房屋權狀登記三十六.四四坪,扣除車位面積及二十八%公設後,室內面積約二十二坪,換算下來幾乎是以二百七十七萬元買了用不到的公設。

若以自家公設坪數八點五四坪、社區共二〇八戶平均換算,曼娟實在看不出社區公設空間有這麼大,到底公設比是怎麼算的?

曼娟的房子 每坪單價怎麼算?
建物移轉總面積36.44坪,交易總價1,080萬元
車位面積5.93坪,車位價格90萬元

每坪單價
(1,080萬-90萬)÷(36.44坪-5.93坪)=32萬4,483元

公設花費
(36.44坪-5.93坪)×28%×324,483元≒277萬元

主建物★ 例如客廳、餐廳、臥房、廚房等;附屬建物★ 指與主建物相連的陽台、雨遮、屋簷★ 露台(頂樓)、花台、裝飾牆⋯⋯等不得登記在附屬建物;(成果圖)有些建物測量成果圖會標示樓梯間位置,但也有些並無法從圖面上看出樓梯間是否被被登記在主建物面積。;(格局圖)請房仲業者繪製室內格局示意圖,或拿著成果圖實際到住宅比對,可以看到樓梯間被登記在主建物面積。


我家公設28%,但公設到底有哪些?

公設包含「大公」和「小公」兩部分。「大公」泛指所有住戶都使用到的公設,例如社區大廳、管理員室、發電機室、蓄水池及遊戲間、KTV等;「小公」則指同一樓層住戶共同分攤的公共設施,如電梯間、走道等。

公設比怎麼算?比例高低有法定規範嗎?

一般來說,房屋權狀上登記的建物總坪數為主建物、附屬建物以及共有部分(公設)的總和,而公設比=共有部分坪數╱建物總坪數。

公設虛報問題多,如何確保權益?

將小公(樓梯間)面積登記在主建物中,造成住家坪數變大的錯覺;應該與車位合併計算面積的部分車道,建商卻把坪數當成公設灌給樓上住戶,讓住戶多花錢「買公設」;把停車位縮水後多出來的空間規畫更多車位拿來賣……消費者該如何保障權益?

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