【房市慘況】央行水龍頭滴水不放 掌握2方向不怕房貸荒
中央銀行日前召開理監事會議，決議不升息、不升準，且未鬆綁房市信用管制措施，即便行政院說「水龍頭可開大一點」，央行仍滴水不放，房市難解渴下，「房貸困境」仍是影響景氣的最大因素。而對於想購屋的民眾，專家建議可從兩大方向著手，讓貸款之路更順利。
「現在房市處境十分尷尬，沒什麼人想賣、沒什麼人想買，原因在於無法順利獲得房貸的不確定性」，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，最後變成「想買的買不了、想貸的貸不到、想賣的賣不掉」。
「以前的貸款條件，與現在差別很大，」他舉例，目前第2戶購屋貸款最高成數僅5成，卡得很緊；或以前年薪100萬元者，可能可貸款1500萬元，現在大約借到1000萬元就不錯了，「收支比」的彈性很少。
現在房市處境十分尷尬，沒什麼人想賣、沒什麼人想買，原因在於無法順利獲得房貸的不確定性。示意圖。（資料照片／王侑聖）
即便目前許多銀行的水位都是滿的、銀彈相當充裕，但就卡在全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度），由去年6月底高點的37.61%，僅緩跌至今年8月底的36.71%，未明顯下降之下，央行就不打算鬆綁信用管制，銀行也不敢放行。
面對「房貸荒」，歸納各專家建議，可從兩大方向著手。一是找對銀行。從業多年的代書透露，當大銀行的房貸條件不盡如人意時，地方型或中小型銀行，甚至網路銀行，反而成為另一條路，這些銀行雖不若金控體系龐大，但往往願意承作更多房貸，審核也沒那麼嚴苛。但要注意的是，這些銀行核貸的成數或金額雖會高一些，但利率也可能多一點，至少都2.8％至3％起跳，適合「貸得到比較重要」的人。
不然就是找公股行庫等政策性銀行。房仲業者說，公股銀行肩負政策任務，以新青安貸款為例，實務上多由台灣銀行等行庫承作，對首購者相當友善，因此，若符合資格的民眾，不妨主動找政策型銀行洽詢。
當大銀行的房貸條件不盡如人意時，地方型或中小型銀行，甚至網路銀行，反而成為另一條路。示意圖。（美聯社）
二是找親友擔保或提供財力證明。何世昌說，銀行審核貸款時，通常會審視申貸人的「年齡＋房貸期限」，相加起來以不超過75至80為原則。例如年齡70歲，想申請30年房貸，因相加等於100，若無其他配合條件恐難核貸；而45歲者，若想申請30年，則還有機會，因45歲+30年＝75。
何說，但這並非唯一標準，相對於年紀，銀行更看重「資產實力」，最簡單的解決方式就是「找隊友」、提供保證人。例如，年輕人找有穩定收入的父母或親友，來當保證人，提高核貸機會；高齡族群也可透過提出財力資產證明，並提供連帶保證人（通常為子女）取得貸款。
他說，申貸人也可秀出自己名下額外的現金、股票，當成財力證明，向銀行貸款；假如還不夠，還可以他人的財物作為擔保品，在實務上，通常是父母親將自己的房地產給子女當擔保品。
申貸人可出示名下額外的現金、股票，當成財力證明，向銀行貸款（資料照片／張哲偉攝）
此外，永慶房屋研展中心副理陳金萍則建議，有購屋需求的民眾，可混搭不同的政策工具，同時使用。例如，為減輕首購族負擔，財政部推出「新青安方案」，提供最高1000萬元貸款額度、成數最高8成，最長40年貸款年限與可用5年寬限期，目前利率最低1.775%起；而內政部每年都會推出「自購住宅貸款利息補貼」，提供最長20年貸款年限與5年寬限期，目前優惠利率為1.512%，最高貸款額度為250萬元。
陳金萍指出，民眾可兩種工具同時搭配使用，差別在於新青安沒有排富條款，利息補貼則有，必須符合各縣市政府的家庭年所得與財產標準，才能申請。
新青安還款期限從30年延長到40年，寬限期從3年變成5年，降低年輕人買房壓力。（取自行政院官網）
若同時符合新青安與利息補貼資格，陳金萍試算，假設購買台北市總價2000萬元房屋，自備400萬元，想貸款1600萬元，可優先選擇自購住宅貸款利息補貼，申請250萬元的額度，再搭配新青安貸款的1000萬元額度，剩下的350萬元，再用金融機構提供的一般首購房貸補足。
「現在買房流程順序，得倒過來思考。」最後，何世昌提醒，傳統購屋習慣是先看房，最後才向銀行確認房貸條件，但現在順序要反過來，要先確認能貸到幾成，再尋找合乎預算的房子，千萬不要誤判自身財務能力，落得最終違約棄屋收場。 （責任編輯：殷偵維）
央行不鬆綁信用管制 銀行有錢也不敢放行
「現在房市處境十分尷尬，沒什麼人想賣、沒什麼人想買，原因在於無法順利獲得房貸的不確定性」，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，最後變成「想買的買不了、想貸的貸不到、想賣的賣不掉」。
「以前的貸款條件，與現在差別很大，」他舉例，目前第2戶購屋貸款最高成數僅5成，卡得很緊；或以前年薪100萬元者，可能可貸款1500萬元，現在大約借到1000萬元就不錯了，「收支比」的彈性很少。
現在房市處境十分尷尬，沒什麼人想賣、沒什麼人想買，原因在於無法順利獲得房貸的不確定性。示意圖。（資料照片／王侑聖）
即便目前許多銀行的水位都是滿的、銀彈相當充裕，但就卡在全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度），由去年6月底高點的37.61%，僅緩跌至今年8月底的36.71%，未明顯下降之下，央行就不打算鬆綁信用管制，銀行也不敢放行。
房貸荒2方向支招 選對銀行＋尋求可靠財力擔保
面對「房貸荒」，歸納各專家建議，可從兩大方向著手。一是找對銀行。從業多年的代書透露，當大銀行的房貸條件不盡如人意時，地方型或中小型銀行，甚至網路銀行，反而成為另一條路，這些銀行雖不若金控體系龐大，但往往願意承作更多房貸，審核也沒那麼嚴苛。但要注意的是，這些銀行核貸的成數或金額雖會高一些，但利率也可能多一點，至少都2.8％至3％起跳，適合「貸得到比較重要」的人。
不然就是找公股行庫等政策性銀行。房仲業者說，公股銀行肩負政策任務，以新青安貸款為例，實務上多由台灣銀行等行庫承作，對首購者相當友善，因此，若符合資格的民眾，不妨主動找政策型銀行洽詢。
當大銀行的房貸條件不盡如人意時，地方型或中小型銀行，甚至網路銀行，反而成為另一條路。示意圖。（美聯社）
二是找親友擔保或提供財力證明。何世昌說，銀行審核貸款時，通常會審視申貸人的「年齡＋房貸期限」，相加起來以不超過75至80為原則。例如年齡70歲，想申請30年房貸，因相加等於100，若無其他配合條件恐難核貸；而45歲者，若想申請30年，則還有機會，因45歲+30年＝75。
何說，但這並非唯一標準，相對於年紀，銀行更看重「資產實力」，最簡單的解決方式就是「找隊友」、提供保證人。例如，年輕人找有穩定收入的父母或親友，來當保證人，提高核貸機會；高齡族群也可透過提出財力資產證明，並提供連帶保證人（通常為子女）取得貸款。
他說，申貸人也可秀出自己名下額外的現金、股票，當成財力證明，向銀行貸款；假如還不夠，還可以他人的財物作為擔保品，在實務上，通常是父母親將自己的房地產給子女當擔保品。
申貸人可出示名下額外的現金、股票，當成財力證明，向銀行貸款（資料照片／張哲偉攝）
新青安＋自購宅補貼 雙政策混搭幫省利息
此外，永慶房屋研展中心副理陳金萍則建議，有購屋需求的民眾，可混搭不同的政策工具，同時使用。例如，為減輕首購族負擔，財政部推出「新青安方案」，提供最高1000萬元貸款額度、成數最高8成，最長40年貸款年限與可用5年寬限期，目前利率最低1.775%起；而內政部每年都會推出「自購住宅貸款利息補貼」，提供最長20年貸款年限與5年寬限期，目前優惠利率為1.512%，最高貸款額度為250萬元。
陳金萍指出，民眾可兩種工具同時搭配使用，差別在於新青安沒有排富條款，利息補貼則有，必須符合各縣市政府的家庭年所得與財產標準，才能申請。
新青安還款期限從30年延長到40年，寬限期從3年變成5年，降低年輕人買房壓力。（取自行政院官網）
若同時符合新青安與利息補貼資格，陳金萍試算，假設購買台北市總價2000萬元房屋，自備400萬元，想貸款1600萬元，可優先選擇自購住宅貸款利息補貼，申請250萬元的額度，再搭配新青安貸款的1000萬元額度，剩下的350萬元，再用金融機構提供的一般首購房貸補足。
「現在買房流程順序，得倒過來思考。」最後，何世昌提醒，傳統購屋習慣是先看房，最後才向銀行確認房貸條件，但現在順序要反過來，要先確認能貸到幾成，再尋找合乎預算的房子，千萬不要誤判自身財務能力，落得最終違約棄屋收場。 （責任編輯：殷偵維）
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