房市領先指標~住展風向球 掌握房市真脈動 贏在起跑點
【文／住展房屋網 倪子仁】房市是否過熱，景氣是否出現反轉的跡象？需要有力的數據去說明，然市場上大部份的所謂房價指數，都是一季發佈一次，是屬於市場的落後指標，對瞬息萬變的房市而言，惟有住展的房市風向球，能充份掌握市場脈動，讓您購屋置產洞燭機先。
房地產市場上有許多預測房市景氣的研究報告，包括官方版的「營建署住宅需求動向調查」(每季發佈一次)、「內政部都市地價指數」(每半年發佈一次)，及地產業界的「國泰房價指數」、「信義房價指數」、「台灣房價指數」…等多種房價地價指數。然過多的參考指數，讓民眾看得眼花撩亂，也因為是各唱各的調、各吹各的號，民眾根本無從判斷，倒底哪一家的研究報告才是最貼近市場的，也最能掌握未來的市場脈動。
房市領先指標
住展雜誌研發的「房市風向球」，乃是以房屋的推案量體、廣告媒體量、房屋的議價率，及來客成交組數四大部份建構而成。住展風向球每月發佈一次，而四大部分又分成六大指標，分別是以當月預售屋的推案量、新成屋的推出戶數、當月六大報的廣告批數、當月房屋的議價率，加上當月各指標工地的來客組數與各指標工地的成交組數，依六大指標換算成當月的分數與燈號。
從住展風向球中，購屋者可以看見每月預售屋與新成屋的供給強度。預售屋一向是房市景氣的先期指標，推案量的多寡代表著建商推案的強度與信心度，而新成屋推案量的多寡，則可看出餘屋賣壓是否出籠，對各區域的房價是否會因賣壓出現，使房價產生下修的市況。
議價率分數小景氣差
至於廣告媒體量，購屋者可從每月住展統計的六大報紙(聯合、中時、經濟、工商、自由、蘋果)的廣告量中，看出建商打廣告的意願強度與市場的銷售狀況，廣告量大、廣告的批數多，顯示建商看好當月的市場，紛紛砸下大筆的廣告預算，希望能獲得購屋者的青睞來看房子，進而能成交。
第三大指標是議價率，當住展風向球的議價率分數愈小時，顯示景氣相對欠佳，建商願意放大議價空間來促成銷售，反之，如果住展風向球的議價率分數愈大時，顯示景氣相對轉佳，建商姿態拉高，不願意將房價放低求售。
市場需求反應方面，廣告量大、來人組數也很多，但成交情況好或不好，這種情況可以從成交比（來客組數與成交組數的比例﹚中看出。成交比十：一，表示十組客戶中就有一組成交，成交比十五：一，顯示十五組客戶才成交一組，今年就有許多大型首購型指標建案，週來人超過一百組，每週成交十五戶，成交比約七：一，顯示七組來人中就有一組成交，所以購屋者不要以為人多工地就會賣得好，成交比的高低才是重點。
建案的來客多，再加上成交比高，才會賣得好。
復甦安全五綠燈
今年六月，奢侈稅執行滿二年，房市二年間的變化為『價揚量縮』，也就是說房價未跌反漲，只是成交量萎縮了而已。根據本刊統計，二年來，台北市新屋的房價，從六十七．六萬元上漲至八十一．六萬元，漲幅為二十．七％，新北市新屋的房價，從三十一．五萬元上漲至三十九．一萬元，漲幅為二十四．一％。
以今年一至五月住展風向球，連續出現五個代表「復甦安全」的綠燈來看，建商在央行打房力道不再下重手前提下，今年的三二九檔三大都會的推案量達四千三百億元的大量，是二○○八年馬英九當選總統以來的六年最大量，加上五二○檔，北台灣房市再爆出一千八百億的量體，建商全力作多，於是出現風向球連續五個月綠燈的多頭火紅走勢。
今年六月，住展的燈號從綠燈轉為代表「衰退注意」的黃藍燈。成長的廣告量卻無法與來客組數畫上等號，房市出現建商一頭熱推案，然而購屋者卻冷淡以對的特殊景象，使住展風向球的分數，從五月的四十五分跌至六月的四十二分，同時來客與成交組數的分數亦同步下挫，顯示市況出現反轉向下的警訊。
值得說明的是，對購屋者而言，出現特殊的警訊必須注意，但絕不是一個月出現警訊就代表房市出現反轉，這還需經過再觀察來人與成交組數及其他參數，才能判定景氣是否真的轉弱。
在住展風向球、對照燈號及燈號意義上，三十二分以下為藍燈，燈號的意義為「谷底衰退」，代表景氣大壞，房市將加速探底並尋求有力的支撐點，三十三至四十二分之間，燈號為黃藍燈，燈號意義為「衰退注意」，代表房市出現景氣衰退的現象，購屋者必需注意進場時機及購屋區域的選擇。
四十三至五十二分，燈號為綠燈，燈號的意義為「復甦安全」，代表房市沒有過熱也沒有衰退的市況，購屋者可以在這個期間安心的購買您的房子，而五十三至六十一分，燈號為黃紅燈，燈號的意義為「熱絡注意」，代表房市景氣有點過熱，已到了必需暫退場、靜觀其變的時候。六十二以上，燈號為紅燈，代表房市已熱過頭，到了必需立刻踩煞車並退出市場的時候，此時房市有泡沫化的跡象。
透過每月住展房市風向球的分析，可以掌握房市的真正脈動。(圖為工地現場為吸引來人，推出秀場)
房市未過熱
對於今年風向球分數居高不下，並連續出現代表復甦安全的綠燈，房市景氣是否出現過熱的現象？住展雜誌以「熱絡、屬區域表現」說明之。因為綠燈的分數從四十三至五十二分，今年四月的最高分四十八分，離熱絡注意的黃紅燈，還有一大段距離，所以目前看不出房市景氣有過熱的現象。
客觀的說，住展房市風向球，民國一○一年的燈號，除了三、四月因三二九檔，及九月因九二八檔推案熱期，曾經三次出現代表復甦安全的綠燈外，其他的九個月，都呈現代表衰退注意的黃藍燈，顯示奢侈稅的殺傷力不小，全年房市以度小月來看待，成交量的萎縮使台灣的房仲業去年一年就倒了八百多家，而北台灣新屋的年銷售率也僅在四成至四成五之間的低水平。
住展房市風向球每個月月初發佈一次，讀者除可在住展房屋網(www.myhousing.com.tw）看見外，也可在各大報紙看見發佈的新聞稿。透過每月住展房市風向球的分析，購屋者不但可以輕鬆掌握房市的真正脈動，更可以看出房市景氣每月最新的變動市況，掌握的是景氣的領先指標，而不是三個月前或更久前的落後指標，所以每月看住展房市風向球最迅速正確的分析，您必能在房市中無往不利，安全地在房市中投資理財。
本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》381期專題報導，同期內容除本文外，並有「開放空間偷走你我權益」、「後QE時代 台灣房市往哪去？」、「看房子前 要先瞭解的幾件事」、「雙北市青年宅」、「住得健康、安全又安心」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
房地產市場上有許多預測房市景氣的研究報告，包括官方版的「營建署住宅需求動向調查」(每季發佈一次)、「內政部都市地價指數」(每半年發佈一次)，及地產業界的「國泰房價指數」、「信義房價指數」、「台灣房價指數」…等多種房價地價指數。然過多的參考指數，讓民眾看得眼花撩亂，也因為是各唱各的調、各吹各的號，民眾根本無從判斷，倒底哪一家的研究報告才是最貼近市場的，也最能掌握未來的市場脈動。
房市領先指標
住展雜誌研發的「房市風向球」，乃是以房屋的推案量體、廣告媒體量、房屋的議價率，及來客成交組數四大部份建構而成。住展風向球每月發佈一次，而四大部分又分成六大指標，分別是以當月預售屋的推案量、新成屋的推出戶數、當月六大報的廣告批數、當月房屋的議價率，加上當月各指標工地的來客組數與各指標工地的成交組數，依六大指標換算成當月的分數與燈號。
從住展風向球中，購屋者可以看見每月預售屋與新成屋的供給強度。預售屋一向是房市景氣的先期指標，推案量的多寡代表著建商推案的強度與信心度，而新成屋推案量的多寡，則可看出餘屋賣壓是否出籠，對各區域的房價是否會因賣壓出現，使房價產生下修的市況。
議價率分數小景氣差
至於廣告媒體量，購屋者可從每月住展統計的六大報紙(聯合、中時、經濟、工商、自由、蘋果)的廣告量中，看出建商打廣告的意願強度與市場的銷售狀況，廣告量大、廣告的批數多，顯示建商看好當月的市場，紛紛砸下大筆的廣告預算，希望能獲得購屋者的青睞來看房子，進而能成交。
第三大指標是議價率，當住展風向球的議價率分數愈小時，顯示景氣相對欠佳，建商願意放大議價空間來促成銷售，反之，如果住展風向球的議價率分數愈大時，顯示景氣相對轉佳，建商姿態拉高，不願意將房價放低求售。
市場需求反應方面，廣告量大、來人組數也很多，但成交情況好或不好，這種情況可以從成交比（來客組數與成交組數的比例﹚中看出。成交比十：一，表示十組客戶中就有一組成交，成交比十五：一，顯示十五組客戶才成交一組，今年就有許多大型首購型指標建案，週來人超過一百組，每週成交十五戶，成交比約七：一，顯示七組來人中就有一組成交，所以購屋者不要以為人多工地就會賣得好，成交比的高低才是重點。
復甦安全五綠燈
今年六月，奢侈稅執行滿二年，房市二年間的變化為『價揚量縮』，也就是說房價未跌反漲，只是成交量萎縮了而已。根據本刊統計，二年來，台北市新屋的房價，從六十七．六萬元上漲至八十一．六萬元，漲幅為二十．七％，新北市新屋的房價，從三十一．五萬元上漲至三十九．一萬元，漲幅為二十四．一％。
以今年一至五月住展風向球，連續出現五個代表「復甦安全」的綠燈來看，建商在央行打房力道不再下重手前提下，今年的三二九檔三大都會的推案量達四千三百億元的大量，是二○○八年馬英九當選總統以來的六年最大量，加上五二○檔，北台灣房市再爆出一千八百億的量體，建商全力作多，於是出現風向球連續五個月綠燈的多頭火紅走勢。
今年六月，住展的燈號從綠燈轉為代表「衰退注意」的黃藍燈。成長的廣告量卻無法與來客組數畫上等號，房市出現建商一頭熱推案，然而購屋者卻冷淡以對的特殊景象，使住展風向球的分數，從五月的四十五分跌至六月的四十二分，同時來客與成交組數的分數亦同步下挫，顯示市況出現反轉向下的警訊。
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在住展風向球、對照燈號及燈號意義上，三十二分以下為藍燈，燈號的意義為「谷底衰退」，代表景氣大壞，房市將加速探底並尋求有力的支撐點，三十三至四十二分之間，燈號為黃藍燈，燈號意義為「衰退注意」，代表房市出現景氣衰退的現象，購屋者必需注意進場時機及購屋區域的選擇。
四十三至五十二分，燈號為綠燈，燈號的意義為「復甦安全」，代表房市沒有過熱也沒有衰退的市況，購屋者可以在這個期間安心的購買您的房子，而五十三至六十一分，燈號為黃紅燈，燈號的意義為「熱絡注意」，代表房市景氣有點過熱，已到了必需暫退場、靜觀其變的時候。六十二以上，燈號為紅燈，代表房市已熱過頭，到了必需立刻踩煞車並退出市場的時候，此時房市有泡沫化的跡象。
房市未過熱
對於今年風向球分數居高不下，並連續出現代表復甦安全的綠燈，房市景氣是否出現過熱的現象？住展雜誌以「熱絡、屬區域表現」說明之。因為綠燈的分數從四十三至五十二分，今年四月的最高分四十八分，離熱絡注意的黃紅燈，還有一大段距離，所以目前看不出房市景氣有過熱的現象。
客觀的說，住展房市風向球，民國一○一年的燈號，除了三、四月因三二九檔，及九月因九二八檔推案熱期，曾經三次出現代表復甦安全的綠燈外，其他的九個月，都呈現代表衰退注意的黃藍燈，顯示奢侈稅的殺傷力不小，全年房市以度小月來看待，成交量的萎縮使台灣的房仲業去年一年就倒了八百多家，而北台灣新屋的年銷售率也僅在四成至四成五之間的低水平。
住展房市風向球每個月月初發佈一次，讀者除可在住展房屋網(www.myhousing.com.tw）看見外，也可在各大報紙看見發佈的新聞稿。透過每月住展房市風向球的分析，購屋者不但可以輕鬆掌握房市的真正脈動，更可以看出房市景氣每月最新的變動市況，掌握的是景氣的領先指標，而不是三個月前或更久前的落後指標，所以每月看住展房市風向球最迅速正確的分析，您必能在房市中無往不利，安全地在房市中投資理財。
本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》381期專題報導，同期內容除本文外，並有「開放空間偷走你我權益」、「後QE時代 台灣房市往哪去？」、「看房子前 要先瞭解的幾件事」、「雙北市青年宅」、「住得健康、安全又安心」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！