名家》徐佳馨／行政院是真放水還是假放水？

行政院會拍板通過新青安貸款不受《銀行法》限額。（圖／記者陳威叡攝）

[NOWnews今日新聞] 行政院在4日院會時，因金管會報告「新青安．貸的到－配合青年安心成家購屋優惠貸款精進方案之調整」，卓揆決定准予備查，有鑑於當前公股與民營銀行的比例多已達到26％以上，逼近銀行法第72條之2的30％大關，此次決定將新青安額度排除在外，希望能解決目前民眾貸不到款的困境。

消息一出，營建股一片歡聲雷動，彷彿就要擺脫過去一年陰霾，政策宣示上看似為銀行解套，讓他們在房貸業務上有了更大的空間，也讓政府能持續維持對年輕購屋族的政策承諾。但仔細一想，這項措施其實幫助有限，原因不僅在於時間點卡在9月1日才開始不計入，之前的放款壓力依舊存在，更因為新青安只有八大行庫負責，民營銀行並未適用，頂多能幫助到首購族群，市場結構性問題並未獲得解決。

這幾年房價居高不下，公股行庫又是政策性房貸的主要承接者，新青安利率低、寬限期長，確實吸引不少青年首購，但同時也大幅消耗了銀行的額度與資本，因此才會出現這次政策調整，在對象與管道有限下，頂多讓下半年稍微喘口氣，對全年來說效益有限。而且只限於公股銀行承接，市場分化更加明顯，民營銀行不願承擔壓力，自然也就退出競爭，新青安等於變成「公股專屬業務」，借款人雖然還能拿到低利率，卻選擇受限，真正的市場競爭力反而打折扣。

這是一場檯面上的鬆綁，卻不是房貸全面解放。

從房市的角度來說，直接受惠的並不是建商，而是以成屋交易為主的業者，像信義房屋這樣的仲介公司，因為新青安釋放出更多資金彈性，能讓買方順利過件，有機會提升成交率。對建商而言，則只有少部分擁有大量成屋庫存或即將交屋案量的業者能立即受益，其他仍在推案或還在預售階段的建商，感受到的效果有限。

不過這也可能成為一把雙面刃，因為當市場意識到新青安挪出空間，賣方心態就會變得傲嬌，認為市場還有撐住的力道，不急著讓價，反而讓買賣雙方的價格談判更加膠著。換句話說，政策原意是希望透過額度鬆綁來幫助年輕人，但最先反應過來的往往是賣方，結果反而可能抬高價格，讓首購族再度承受壓力。政策要救的是買方，最後卻常常成了賣方的底氣。

這其實就是政府的兩難，一方面要維持打炒房的姿態，避免過度寬鬆讓房價繼續失控，一方面又要確保青年政策有實質作用，不至於因銀行額度問題卡住而失效，最後才只能在制度縫隙裡做出技術調整，看起來像是幫年輕人，實際上更像是幫公股行庫。

說到底市場要的不是一個數字遊戲，而是真正能讓購屋族負擔得起的環境，無論是薪資結構的改善、住宅供給的平衡，這些才是青年買房的核心痛點。行政院的這次政策，不是沒有意義，而是意義有限，它確保了政策能繼續執行，卻無法翻轉市場。

政策是權宜之計，住宅政策則是百年大計。

真正的挑戰，還是要看政府能否在更大的結構性議題上動手，否則，今天的鬆綁只是一個過場，明天市場依舊會找到新的壓力點，對於購屋族來說，仍然是前途茫茫。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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