不動產法律系列！預售屋的土增稅、水電費該誰支付

[房地王/盧振池報導]

民眾購買預售屋、和建商簽約時，相關的買賣契約書內容一定要看清楚！過去新北市某建商因為交屋前的土地增值稅由承購戶負擔的條文，而被新北市政府開罰。其實類似的契約條文還很多，民眾不但要知道法令上合法的規定，還要看仔細條文內容，才能確保購屋的權益。

▲不動產的總價相當高，相關買賣的條文要看清楚。

為什麼購買預售屋還有「土地増值稅」的問題？原來是以往有些建商在銷售預售屋建案時，有的會在買賣契約書裡加註「買方同意支付自簽約日起，至使用執照核發之日的土地増值稅」、「本約買賣之土地於房屋結構體完成後，辦理土地產權移轉手續」（如下圖片所示）或是「買方同意由賣方依產權移轉所需而申報土地増值稅」等條文。

然而，無論是「簽約日」、「結構體完成日」或是「賣方依產權移轉所需」的條文內容，不是對建商有利，就是語意含糊不清，以便能把蓋房子期間的土地増值稅轉嫁到購屋民眾身上。

▲圖中所寫的「買賣之土地於房屋結構體完成後，辦理土地產權移轉手續（筆尖處）」例子，後續就要由買方負擔土地增值稅，明顯和定型化契約的條文不符。

所幸過去幾年，民眾的消費者權益及意識高漲之後，這項過時的預售屋買賣契約條文已經被內政部禁止。法界人士表示，新版的預售屋買賣契約書裡早就排除這項條文規定，因為民眾買預售屋時，房子根本還沒有蓋好，怎麼可以由購屋者負擔簽約到交屋這段期間的土地増值稅呢？

現在內政部公布的「預售屋買賣定型化契約」內容，對於相關土地増值稅的支付規定是「雙方約定土地増值稅的繳納責任，以交屋日為基準」。所以如果現在還有這一條規定的預售屋買賣契約書，都是違反規定的條文，不但日後民眾與建商興訟時，法院一定是判建商敗訴之外，如果被政府單位查到類似違規條文，建商及預售屋建案的代銷公司還會被處以罰鍰。

▲民眾買預售屋的土地增值稅計算起始日，要以交屋日為基準。

值得注意的是，除了上述的土地増值稅之外，還有許多類似的條文會被寫進預售屋買賣契約書裡，購屋民眾一旦疏忽了，自身的權益就很容易被占了便宜。例如，有的預售屋買賣契約書會載明：「經乙方（指建商）以信函通知交屋日起，不論是否遷入，本戶水電費、公共設施維護費、社區管理費等，概由甲方（指買方）負擔」，或是「代為申請水、電、天然氣瓦斯，費用概由住戶負擔。」

▲預售屋買賣定型化契約明訂起算水電費的日期為通知交屋日30天後，民眾要看清楚坊間不合規定的條文（如紅線處）。

實際上，預售屋買賣定型化契約的內容則是明訂：「買方同意於通知之交屋日起30日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費。另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」所以買方不必負擔申請水、電費的費用，只有瓦斯的裝錶、保證金才由買方負擔，購屋民眾要多留意自身的權益。