實坪越來越少 高公設比現象如何改革？
【文/住展雜誌】根據本刊在十月所作的一項統計，大台北新成屋公設比連袂創新高，民眾買到的房子，室內實坪逐年縮小。因此，社會上改革高公設弊病的呼聲再起，到底公設有無降低的可能，要如何改革呢……
據住展雜誌統計，台北市與新北市大樓公設比呈逐年增加的趨勢不變，其中台北市平均公設比在民國九十五年突破百分之三十，今年更衝高到百分之三四點五。新北市也不遑多讓，在民國一百年拉到百分之三十以上，翌年雖暫時回降，但此後就持續走高，今年已高達百分之三十一點六。
高公設成因 源自三因素
公設比不斷升高，其實是由綜合性因素所構成，其主要原因有三點：第一，是大台北單一建案的建築面積逐漸縮小，而鳥籠建案（基地在一百坪以下）湧現，更是拉高公設比的主因之一。由於建築基地小、戶數不多，但該做的必要性公設加休閒公設，使每戶的公設坪數配比居高不下，以致於拉高公設比。
第二，是集合式大樓住宅普遍廣設休閒設施；第三，乃因營建署在94年修正「建築技術規則」，對設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定，建商必須全按法規要求設置，而這些都被算在公共設施當中。
也就是說，若想降低高公設的現象，就必須改革以上三點成因；可問題是，這三項該如何著手解決、用什麼方式解決呢？
關於第一點建築基地過小的問題，除非主管機關修正法規，以安全等其他理由，不核准小基地建案建照，否則現況實難解決。而在現行法規制度下，這類情事會持續存在，購屋者只能選擇不購買小基地案，不然就得接受高公設比。
美輪美奐的公設，真的是每位購屋者所需要的嗎？
業者重利潤 休閒公設多
第二點，現在集合式大樓普遍興設休閒設施，如游泳池、健身房、閱覽室、交誼廳、KTV等等公設，算是一個普遍的現象，這些都是直接導致公設飆高的因素；畢竟現在要找到沒有任何休閒設施、低公設的建案，在高房價、高人一等的規劃年代，是提著燈籠也不容易找到。
政治大學地政系教授林左裕解釋，現在建案廣設休閒公共設施，是「市場競爭」下的結果；因為早年建商推出具休閒公設的房子，受到購屋族歡迎，之後各家建商有樣學樣，且休閒公設還不斷推陳出新。
林左裕強調，原本休閒公設是為了迎合購屋者喜好，並增加銷售速度而設置，但後來卻變了調，反變成建商獲利的工具；即使原本不想大量設休閒公設的建商，為了生存、為了競爭力，也必須向潮流屈服。
另一派學者則主張，現在公設比過高，是因為法規給予太多公設免容積的優惠，如開放空間、管委會空間、機電空間等等，如果取消或降低這些容積優惠，建商是不會浪費有限的容積在這些公設上的。
無論如何，當情勢演變至此，購屋者只能用「抵制購買」來驅使建商改變，以期使建案減少休閒公設、並使低公設比的建案增多。畢竟休閒設施多的建案，會增加維護費與管理費，購屋者的持有成本會連帶上升，對平常很少使用休閒公設的人並不划算。
林左裕也承認，這是「消極的抵抗」，效果並不彰。因為當廣設休閒公設已成為普遍現象，購屋者能選擇的相當有限，況且不一定有成效。
政大地政系教授林左裕建議，當高公設建案氾濫，政府就應介入導正。
改革三方向 前途路漫漫
既然靠購屋者消極抵制，很難扭轉整個市場環境，那要如何解決這項難題呢？林左裕認為，當市場機制出現難以導正的亂象，惟有靠政府公權力介入才能迎刃而解。他呼籲，第一步應先從登記制度改革開始。
林左裕提出三個改革方向，分別是「實坪計價」、「分開計價」和「加註公設坪數」三個方式。所謂的實坪計價，就是只有室內實際使用面積可以計價，其餘公設等虛坪均不予計價；實坪計價退而求其次的方式，則是「實、虛坪分開計價」，因為實坪、虛坪二者對一般消費者天差地遠，分開計價才算公平。
雖然林左裕認為「實坪計價」符合國際主流，但他卻務實地說：「台灣要推動實坪計價確實困難重重」，因此「加註公設坪數」應是較可行的方式。
因此，他建議政府應要求在權狀和房屋買賣契約中，詳盡列出房子詳細的公設坪數配比，比如在權狀上明列游泳池、健身房、交誼廳等休閒公設占幾坪，以及逃生梯、機電空間等必要性公設又是占幾坪。
「藉產權登記讓購屋者知道他花了錢，到底買到了什麼東西」，林左裕如是說。這樣一來，購屋者對公設比高的房子，警戒心會較高，就會越來越排斥高公設的房子，建商就會降低休閒公設的比例。
業者怪官方 是混淆視聽？
至於第三點，則引發產、官界兩方論戰。因為據目前「建築技術規則」規定，八層樓以上建築物，要設置兩支逃生梯、十五層樓以上建築物，則要在一樓設置防災中心，而逃生梯與防災中心，全被納入必要性公共設施中，業者認為這是公設比居高不下的主因。
代銷公會全聯會理事長黃烱輝曾抨擊，依現行法規在一樓增設的防災中心，依規定要十二坪以上，以提供消防人員作為救災據點，但消防人員卻不太會在大樓一樓裡設指揮中心。他還認為，兩支逃生梯是政府閉門造車、找學者訂出來的不當法令，有重新檢討的必要。
面對業者提出的質疑，內政部營建署主祕王榮進直言：「這不僅是外行在檢討內行，更是在誤導大眾視聽。」他更痛批，「這是業者為了轉移休閒公設過多的弊病，才拿必要性公設來作擋箭牌！」
營建署主祕王榮進質疑，業者把防災公設拿來作擋箭牌，是模糊焦點。
兩支逃生梯 防悲劇重演
王榮進解釋，當初會修改法案，要求八層樓以上建築物設置兩支逃生梯，源自於新北市蘆洲『大囍市』社區縱火案；因為當時火警引發「煙囪效應」，導致大火從一樓竄燒到頂樓，住戶無法從僅有的一支逃生梯逃生，造成十三死、七十多傷的慘劇。
因為這起事件，營建署於九四年修正「建築技術規則」，對建築設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯都有嚴格的規定，其中規定共同使用的樓梯間、升降機梯廳淨深度不得小於兩公尺，就是為了避免「煙囪效應」阻礙住戶逃生的慘劇再度發生。
王榮進澄清，九四年間修法一事，絕對不是業者所形容的「閉門造車」，而是署方找來建築、消防等各領域專家，並參考國外法制所訂定出來的，每一條法案都有憑有據、也合於情理。
他舉例，我國現在要求八層樓以上建築物要設置兩支逃生梯，其實要求並不為過，因為在日本，六層樓以上建築物就必須設置兩支逃生梯。當年署方修法時，因考慮我國情因素，已稍微放寬到八樓。
設防災中心 真有必要性？
另外，又如要求十五層樓以上的建築物，必須在一樓設立防災中心（不得小於四十平方公尺），理由是雲梯車最適宜、最安全操作的高度為五十公尺，大約等於十五層樓高；若是樓層超過五十公尺，雲梯車架設與救援困難度就會攀高，通常會影響救災成功率。
因為高樓大廈發生火警時，消防員抵達救災地點、加上勘查火災情況必須花費更多時間，如果多耽擱一分鐘，就可能造成傷亡。但若大樓有合法設置的防災中心，消防員就可從防災中心的儀控設備，得知每一層樓的受災概況、並立即展開救災行動，就能有效阻止慘劇發生。
如果高樓建築沒有防災中心，消防員就必須逐層搜索與救援，這樣不只浪費寶貴的時間，也徒增住戶和消防員的罹難率。況且，防災中心所占面積甚小，要把高公設問題怪罪到防災中心身上，未免太過牽強。
王榮進強調，法規要求設立兩支逃生梯與防災中心，主旨是為了「保障居住安全」，而且絕對是「最保守的安全標準」，不容許業者刻意混淆視聽。這些必要性的公共設施，是「保險的概念」，平常雖然用不到，但不代表沒有價值；因為它們能確保住戶逃生無虞，這是無法用金錢所估算的。
王榮進反問，「業者批評署方閉門造車，說什麼兩支逃生梯太多；如果減少一支梯，以後『大囍市』事件若重演，業者會出來負責嗎？到時大家還不是把矛頭指向營建署、責罵官吏？至於業者早就不知溜到哪去了！」
公設改革路 應從哪著手？
這麼說來，逃生梯、防災中心這類必要性公共設施無法不做，而建商為了利潤，又不肯大幅減少休閒性公設，難道高公設難題真的無解了嗎？
對此王榮進倒是點出了一條路，他呼籲各界，「營建署訂定嚴格法規、要求設置必要性公設，是以『確保安全』為核心價值，這種堅持不容打折；至於該如何降低公設比，應該從登記制度來作討論」。
對此，內政部地政司長王靚秀已經表態，指台灣公設登記制度將「朝向與國際接軌前進」，預計最快在明年會把「不動產登記法」修正案送至立法院審議；不過王靚秀坦言，修改公設登記制度茲事體大，會影響到幾百萬戶屋主的權益，因此目前法案仍在謹慎研擬當中。
確實，因為除了兩岸三地之外，大多數國家在產權登記時，都把公共設施排除在外；部份國家甚至不會計入附屬建物，只登記室內實際可用面積。所以若要與國際接軌，國內不動產勢必掀起淘天巨浪。
只是令人懷疑的是，修改登記制真的就能導正市場歪風嗎？我們舉雨遮來說，預售屋雨遮不得計價已實施一陣子了，但現實是，雨遮真的沒計價？答案顯然是否定的。
又如露台，早在八十五年六月四日後領得建照者就不能登記了，但建商還不是一樣賣錢賣到現在？ 這顯示一點，修改登記制度固然是好，但「落實與稽查更是關鍵」；若不把政策落實，改了也只是白改。
休閒公設可提升居住品質，其實是好的，但照實坪計價卻引發民怨。
制度不完善 改革恐無心
雖然地政司已透露改革之路，代表未來高公設問題可能有解決的一日；惟林左裕認為，兩岸三地政府都鼓勵投資房地產以活絡經濟，在這個背景之下，對於不動產不良的制度，往往無意改革，因為一旦除弊殆盡，就會缺乏投資誘因。
最後，我們平心而論，其實休閒性公設或必要性公設根本都不是弊端，因為公設有助於提升居住品質和安全；公設多並不見得不好，反而還會受到歡迎。但令人詬病的是「公設拿來賣錢、而且賣得和室內實坪一樣貴」，或許才是最令購屋者最不滿的吧！
修改登記制度真能解決高公設問題嗎？
本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》396期專題報導，同期內容除本文外，並有「輕鬆購屋 從10招來」、「三個家庭的買房溫馨事」、「大哉問 選後房市怎麼走？」、「卡位桃園升格財 不敗秘笈大公開」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
據住展雜誌統計，台北市與新北市大樓公設比呈逐年增加的趨勢不變，其中台北市平均公設比在民國九十五年突破百分之三十，今年更衝高到百分之三四點五。新北市也不遑多讓，在民國一百年拉到百分之三十以上，翌年雖暫時回降，但此後就持續走高，今年已高達百分之三十一點六。
高公設成因 源自三因素
公設比不斷升高，其實是由綜合性因素所構成，其主要原因有三點：第一，是大台北單一建案的建築面積逐漸縮小，而鳥籠建案（基地在一百坪以下）湧現，更是拉高公設比的主因之一。由於建築基地小、戶數不多，但該做的必要性公設加休閒公設，使每戶的公設坪數配比居高不下，以致於拉高公設比。
第二，是集合式大樓住宅普遍廣設休閒設施；第三，乃因營建署在94年修正「建築技術規則」，對設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定，建商必須全按法規要求設置，而這些都被算在公共設施當中。
也就是說，若想降低高公設的現象，就必須改革以上三點成因；可問題是，這三項該如何著手解決、用什麼方式解決呢？
關於第一點建築基地過小的問題，除非主管機關修正法規，以安全等其他理由，不核准小基地建案建照，否則現況實難解決。而在現行法規制度下，這類情事會持續存在，購屋者只能選擇不購買小基地案，不然就得接受高公設比。
業者重利潤 休閒公設多
第二點，現在集合式大樓普遍興設休閒設施，如游泳池、健身房、閱覽室、交誼廳、KTV等等公設，算是一個普遍的現象，這些都是直接導致公設飆高的因素；畢竟現在要找到沒有任何休閒設施、低公設的建案，在高房價、高人一等的規劃年代，是提著燈籠也不容易找到。
政治大學地政系教授林左裕解釋，現在建案廣設休閒公共設施，是「市場競爭」下的結果；因為早年建商推出具休閒公設的房子，受到購屋族歡迎，之後各家建商有樣學樣，且休閒公設還不斷推陳出新。
林左裕強調，原本休閒公設是為了迎合購屋者喜好，並增加銷售速度而設置，但後來卻變了調，反變成建商獲利的工具；即使原本不想大量設休閒公設的建商，為了生存、為了競爭力，也必須向潮流屈服。
另一派學者則主張，現在公設比過高，是因為法規給予太多公設免容積的優惠，如開放空間、管委會空間、機電空間等等，如果取消或降低這些容積優惠，建商是不會浪費有限的容積在這些公設上的。
無論如何，當情勢演變至此，購屋者只能用「抵制購買」來驅使建商改變，以期使建案減少休閒公設、並使低公設比的建案增多。畢竟休閒設施多的建案，會增加維護費與管理費，購屋者的持有成本會連帶上升，對平常很少使用休閒公設的人並不划算。
林左裕也承認，這是「消極的抵抗」，效果並不彰。因為當廣設休閒公設已成為普遍現象，購屋者能選擇的相當有限，況且不一定有成效。
改革三方向 前途路漫漫
既然靠購屋者消極抵制，很難扭轉整個市場環境，那要如何解決這項難題呢？林左裕認為，當市場機制出現難以導正的亂象，惟有靠政府公權力介入才能迎刃而解。他呼籲，第一步應先從登記制度改革開始。
林左裕提出三個改革方向，分別是「實坪計價」、「分開計價」和「加註公設坪數」三個方式。所謂的實坪計價，就是只有室內實際使用面積可以計價，其餘公設等虛坪均不予計價；實坪計價退而求其次的方式，則是「實、虛坪分開計價」，因為實坪、虛坪二者對一般消費者天差地遠，分開計價才算公平。
雖然林左裕認為「實坪計價」符合國際主流，但他卻務實地說：「台灣要推動實坪計價確實困難重重」，因此「加註公設坪數」應是較可行的方式。
因此，他建議政府應要求在權狀和房屋買賣契約中，詳盡列出房子詳細的公設坪數配比，比如在權狀上明列游泳池、健身房、交誼廳等休閒公設占幾坪，以及逃生梯、機電空間等必要性公設又是占幾坪。
「藉產權登記讓購屋者知道他花了錢，到底買到了什麼東西」，林左裕如是說。這樣一來，購屋者對公設比高的房子，警戒心會較高，就會越來越排斥高公設的房子，建商就會降低休閒公設的比例。
業者怪官方 是混淆視聽？
至於第三點，則引發產、官界兩方論戰。因為據目前「建築技術規則」規定，八層樓以上建築物，要設置兩支逃生梯、十五層樓以上建築物，則要在一樓設置防災中心，而逃生梯與防災中心，全被納入必要性公共設施中，業者認為這是公設比居高不下的主因。
代銷公會全聯會理事長黃烱輝曾抨擊，依現行法規在一樓增設的防災中心，依規定要十二坪以上，以提供消防人員作為救災據點，但消防人員卻不太會在大樓一樓裡設指揮中心。他還認為，兩支逃生梯是政府閉門造車、找學者訂出來的不當法令，有重新檢討的必要。
面對業者提出的質疑，內政部營建署主祕王榮進直言：「這不僅是外行在檢討內行，更是在誤導大眾視聽。」他更痛批，「這是業者為了轉移休閒公設過多的弊病，才拿必要性公設來作擋箭牌！」
兩支逃生梯 防悲劇重演
王榮進解釋，當初會修改法案，要求八層樓以上建築物設置兩支逃生梯，源自於新北市蘆洲『大囍市』社區縱火案；因為當時火警引發「煙囪效應」，導致大火從一樓竄燒到頂樓，住戶無法從僅有的一支逃生梯逃生，造成十三死、七十多傷的慘劇。
因為這起事件，營建署於九四年修正「建築技術規則」，對建築設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯都有嚴格的規定，其中規定共同使用的樓梯間、升降機梯廳淨深度不得小於兩公尺，就是為了避免「煙囪效應」阻礙住戶逃生的慘劇再度發生。
王榮進澄清，九四年間修法一事，絕對不是業者所形容的「閉門造車」，而是署方找來建築、消防等各領域專家，並參考國外法制所訂定出來的，每一條法案都有憑有據、也合於情理。
他舉例，我國現在要求八層樓以上建築物要設置兩支逃生梯，其實要求並不為過，因為在日本，六層樓以上建築物就必須設置兩支逃生梯。當年署方修法時，因考慮我國情因素，已稍微放寬到八樓。
設防災中心 真有必要性？
另外，又如要求十五層樓以上的建築物，必須在一樓設立防災中心（不得小於四十平方公尺），理由是雲梯車最適宜、最安全操作的高度為五十公尺，大約等於十五層樓高；若是樓層超過五十公尺，雲梯車架設與救援困難度就會攀高，通常會影響救災成功率。
因為高樓大廈發生火警時，消防員抵達救災地點、加上勘查火災情況必須花費更多時間，如果多耽擱一分鐘，就可能造成傷亡。但若大樓有合法設置的防災中心，消防員就可從防災中心的儀控設備，得知每一層樓的受災概況、並立即展開救災行動，就能有效阻止慘劇發生。
如果高樓建築沒有防災中心，消防員就必須逐層搜索與救援，這樣不只浪費寶貴的時間，也徒增住戶和消防員的罹難率。況且，防災中心所占面積甚小，要把高公設問題怪罪到防災中心身上，未免太過牽強。
王榮進強調，法規要求設立兩支逃生梯與防災中心，主旨是為了「保障居住安全」，而且絕對是「最保守的安全標準」，不容許業者刻意混淆視聽。這些必要性的公共設施，是「保險的概念」，平常雖然用不到，但不代表沒有價值；因為它們能確保住戶逃生無虞，這是無法用金錢所估算的。
王榮進反問，「業者批評署方閉門造車，說什麼兩支逃生梯太多；如果減少一支梯，以後『大囍市』事件若重演，業者會出來負責嗎？到時大家還不是把矛頭指向營建署、責罵官吏？至於業者早就不知溜到哪去了！」
公設改革路 應從哪著手？
這麼說來，逃生梯、防災中心這類必要性公共設施無法不做，而建商為了利潤，又不肯大幅減少休閒性公設，難道高公設難題真的無解了嗎？
對此王榮進倒是點出了一條路，他呼籲各界，「營建署訂定嚴格法規、要求設置必要性公設，是以『確保安全』為核心價值，這種堅持不容打折；至於該如何降低公設比，應該從登記制度來作討論」。
對此，內政部地政司長王靚秀已經表態，指台灣公設登記制度將「朝向與國際接軌前進」，預計最快在明年會把「不動產登記法」修正案送至立法院審議；不過王靚秀坦言，修改公設登記制度茲事體大，會影響到幾百萬戶屋主的權益，因此目前法案仍在謹慎研擬當中。
確實，因為除了兩岸三地之外，大多數國家在產權登記時，都把公共設施排除在外；部份國家甚至不會計入附屬建物，只登記室內實際可用面積。所以若要與國際接軌，國內不動產勢必掀起淘天巨浪。
只是令人懷疑的是，修改登記制真的就能導正市場歪風嗎？我們舉雨遮來說，預售屋雨遮不得計價已實施一陣子了，但現實是，雨遮真的沒計價？答案顯然是否定的。
又如露台，早在八十五年六月四日後領得建照者就不能登記了，但建商還不是一樣賣錢賣到現在？ 這顯示一點，修改登記制度固然是好，但「落實與稽查更是關鍵」；若不把政策落實，改了也只是白改。
制度不完善 改革恐無心
雖然地政司已透露改革之路，代表未來高公設問題可能有解決的一日；惟林左裕認為，兩岸三地政府都鼓勵投資房地產以活絡經濟，在這個背景之下，對於不動產不良的制度，往往無意改革，因為一旦除弊殆盡，就會缺乏投資誘因。
最後，我們平心而論，其實休閒性公設或必要性公設根本都不是弊端，因為公設有助於提升居住品質和安全；公設多並不見得不好，反而還會受到歡迎。但令人詬病的是「公設拿來賣錢、而且賣得和室內實坪一樣貴」，或許才是最令購屋者最不滿的吧！
本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》396期專題報導，同期內容除本文外，並有「輕鬆購屋 從10招來」、「三個家庭的買房溫馨事」、「大哉問 選後房市怎麼走？」、「卡位桃園升格財 不敗秘笈大公開」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！