你可能不熟知的 區域房價落差
無論你是購屋新手，還是買房老將，如何精確掌握各區行情高低或範圍，都是必須做足的事前功課；畢竟沒有人希望買到價格偏高的房子。區域行情知多少？本篇即由本刊企研室製作，為各區新屋房價高低落差的比較…
去過建案銷售現場，或到房仲店頭，和銷售、仲介人員打過交道的人，無論最後有沒有購買，相信一定都聽過他們說過：「因為某某區房價已經多少多少，因此我們這邊房價多少多少，是再合理不過…」
乍聽之下，這樣的說法很有道理；因為房地產價值來自區位，發展較佳的精華區地段物件通常供不應求，價格相對較高，外圍地區則根據距離精華區遠近，及交通等條件，決定其區位價值之高低。於是，內湖可以和信義計畫區比價，汐止可以和內湖、南港比價，林口、三峽可和板橋新店比價，桃園當然也可以和雙北市比價。
不過這時候，問題來了。除非是長期關注房市價量變化，或本身是業內人士，否則一般人哪裡會知道，銷售人員口中的這區房價多少，那區房價又是多少，是否為真實可信的資訊？這個『疑問』，確實是很多準購屋人的困擾所在。
現在，各位準購屋大眾，不必再為同樣的問題困擾了！住展企研室這次整理歸納了北台灣四大區內，各行政區的最高及最低房價行情，並附上該行情所在之路段位置(落點)表格，讓您一目瞭然，清楚知道各區目前合理行情範圍。下次再碰上銷售人員的相關行銷術，您就能拿出這份資料做比對，對各區行情將可瞭然於胸！
綜合各區圖表，您或許仍有疑問，為何部分地區高低行情落差如此大，這是真的嗎？原因何在？以下為您略作說分明：
台北市 豪宅聚落VS.次級區段
從表中我們可發現，台北市十二個行政區內，房價高低落差大概都在兩倍上下，以中山、松山兩區差距稍大；不過中正、大安信義及士林這四個區，最高與最低價之落差竟然差了三倍以上，信義區甚至達四倍。到底是什麼原因，使得同樣的行政區門牌，卻有如此大的價差？答案就是房市產業中的最特殊產品─豪宅。
大安及信義兩區內，都有全台知名豪宅聚落；大安區是仁愛敦南名人巷，信義區則是國父紀念館周邊及信義計畫區。同樣很巧地，兩區內有都有先天條件或後天發展較差的次級地段。
就以信義區來說，隨著今年皇翔F4豪宅案終於正式曝光，亞太會館改建案也正如火如荼展開，信義計畫區內行情已正式逼近三百萬／坪天價。不過才沒隔幾條街，來到莊敬路、吳興街，台北醫學院一帶，由於開發較早，又臨(象山)山坡，區域質感稍差，因此是全信義區行情最低處；即便這些年跟漲明顯，也仍是北市中心相對低價，於是出現相鄰區域房價落差甚鉅的特殊現象。
大安區的臥龍街一帶，同樣是緊鄰山坡地、區域質感相對稍差，以往還有福地問題(現多已遷走)，和仁愛名人巷相比，當然會出現巨大行情差距。
中正區則算是另一種典型。雖然喊出超高價、拉高周邊行情的也是豪宅，不過以中正區來說，屬豪宅地段的仁愛路一、二段近中正紀念堂一帶，和相對低價的汀州路、廈門街周邊，在七十九年北市行政區合併改制前，實分屬不同行政區，區域發展程度及質感大不同，房價於是出現極大落差。
另外，近兩年在部分媒體及業者炒作下，植物園周邊成為最新準豪宅聚落，這則可能使得和平西路、南海路一帶，出現價差快速拉大的情形。
至於士林區，則是典型的一區兩樣情；只不過，原因和信義計畫區的人為因素有些不同。士林區的豪宅聚落─天母及陽明山一帶，主要是依山傍水，加上兩蔣故居都在附近，因此成為早期台北極富盛名的名宅聚落。不過相隔不遠處，則是基隆河舊河道及北市中心最低窪社子島地區，長年受水患之苦，房價自然很難和天母、陽明山等量齊觀，價差甚大是可預期的。
!新北市 重劃區或景觀 造就價差
新北市各區價差，大致也都在一到兩倍以內；差距較大的有板橋、新店、新莊淡水及八里。其中，板橋大約是北市信義及士林區的綜合體，淡水、八里則主要基於先天地理因素。
板橋最高價地區所在地，是號稱新北市信義計畫區的新站特區，因此含有高度的人為劃設成分在內。不過最低行情處，卻和士林社子島有些類似，是和板橋市區有一水、一橋之隔的溪崑地區。溪崑地區並無水患問題，然而被人為劃分到板橋區，實際生活圈卻較近樹林，這是該區與板橋一般行情出現明顯落差的主要因素。
新莊區的明顯價差，也多屬人為因素，起點則是副都心計畫。在時空背景及各項題材烘托下，該區一推出建案，開價就從六字頭起跳；但同一時間，車程距離約半小時上下的下新莊地區，行情卻才要上攻二字頭。由此處開始，同一個新莊區內，各區行情出現巨大價差。
新店情況則相對特殊，關鍵也在相對位置。北新、中興路之新店市區，由於距離北市幾乎沒有形式隔閡，因此一向都是新北市房價高檔所在，近年更因裕隆城開發題材而貴。相較之下，距離市中心稍遠的安坑地區，自然變成相對低價區；近年相關交通建設漸漸到位，房價才出現較明顯的跟漲情況。
淡水及八里兩區，則是有無水岸景觀之差距。淡水竹圍、紅樹林及八里龍米路沿線，因為僅靠淡水河岸及出海口，在得天獨厚景觀條件加持下，房價不僅是區內相對高檔，更和人口稠密區不相上下。相較之下，北面的淡水市區、淡海新市鎮及八里舊市區，沒有相同條件，行情當然望塵莫及。
高鐵桃園車站特定區漲勢明顯，因此造成同市房價落差拉大。
桃園縣 同區價差相對小
和雙北市相比，很明顯地，桃園縣各區不但房價水準多在一字頭平價水準，區內行情落差也較小。桃園、中壢兩市及大園、蘆竹兩鄉，算是有較明顯價差者。
其中，桃園市也是因為『信義計畫區』，就是號稱桃縣樣板重劃區的中正藝文特區。是真有可見利多題材支撐也好，業者、投資客炒作也罷，近年該區內及周邊房價漲速勇冠全桃。近鶯歌的後站地區，則因為區域質感之故，是全桃市相對最低行情處。
中壢市火車站市中心商業區為全市發展最佳處，行情優於其他區域甚多；近年則是高鐵桃園車站特定區漲勢明顯，因此造成同市房價落差拉大。此外，高鐵特區內部分隸屬大園鄉，因此也造成該鄉房價出現不小落差。蘆竹鄉則是因為有臨中山高交流道，長期吸引眾多台北客的南崁地區，因此形成一鄉房價兩樣情的狀況。
新竹地區 竹北價差 人為因素居多
無論從價量來看，新竹還是以兩大都會─新竹及竹北兩市馬首是瞻，同時也是同區內房價落差較大者。新竹市目前行情最高的市區和最低的南寮，無論區位條件和發展狀況，都有明顯落差，加上南寮臨海、冬季風大，因此不難想像兩區房價之差距。
至於竹北市，則近期人為因素更大。最貴的高鐵特區，情況就像是北市信義計畫區或板橋新站特區，集結眾多利多題材及關愛眼神，成為眾建商搶進推案之處，房價很容易墊高。至於竹北縣政府所在的市區西側、舊鐵道周邊地帶，為早期發展核心，近年則逐漸式微。房價趨勢因此和東邊新興區域漸行漸遠。
最後針對宜蘭縣另作特殊說明。相關表格所列之行情資料，僅限於都市計畫範圍內推案；由於宜蘭縣各鄉鎮中推案，基地位居都市計劃範圍外的情況較多，因此難以歸納出各區段的行情水準，進而比較高低。
其實宜蘭全縣房價行情，可用最簡單的同心圓模式評估：扣除特殊的礁溪及頭城之外，一般而言，宜蘭及羅東正市區內行情較高，外圍區域稍低，都市計劃外者則相對更低。
利用建設發展或人口變遷等因素，通常都能抓出該區合理的行情範圍。
結語：勤做功課 合理行情信手拈來
行政區劃分屬於人為因素，因此某一區內出現房價落差甚大的情況，其實不難想像。不過撇開某些門牌見地或地理條件差異，一般而言，當下各區段之合理行情，多半還是可回歸基本的供需法則來衡量；也就是，這個區段的整體機能、聯外交通等條件，能吸引多少需求，始能形塑其價值(價格)。
據此，只要盡可能完整蒐集某區段的推案及物件價格資料，再配合相關之建設發展或人口變遷等數據，通常都能抓出該區合理的行情範圍。尤其近年網路資訊發達，您還可以透過如住展房屋網等網站，搜尋到更精確的資訊，有助於推判合理行情。
只要勤做功課，儘可能蒐集各項相關資訊，每個區段的合理行情，您也能信手拈來！
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw
去過建案銷售現場，或到房仲店頭，和銷售、仲介人員打過交道的人，無論最後有沒有購買，相信一定都聽過他們說過：「因為某某區房價已經多少多少，因此我們這邊房價多少多少，是再合理不過…」
乍聽之下，這樣的說法很有道理；因為房地產價值來自區位，發展較佳的精華區地段物件通常供不應求，價格相對較高，外圍地區則根據距離精華區遠近，及交通等條件，決定其區位價值之高低。於是，內湖可以和信義計畫區比價，汐止可以和內湖、南港比價，林口、三峽可和板橋新店比價，桃園當然也可以和雙北市比價。
不過這時候，問題來了。除非是長期關注房市價量變化，或本身是業內人士，否則一般人哪裡會知道，銷售人員口中的這區房價多少，那區房價又是多少，是否為真實可信的資訊？這個『疑問』，確實是很多準購屋人的困擾所在。
現在，各位準購屋大眾，不必再為同樣的問題困擾了！住展企研室這次整理歸納了北台灣四大區內，各行政區的最高及最低房價行情，並附上該行情所在之路段位置(落點)表格，讓您一目瞭然，清楚知道各區目前合理行情範圍。下次再碰上銷售人員的相關行銷術，您就能拿出這份資料做比對，對各區行情將可瞭然於胸！
綜合各區圖表，您或許仍有疑問，為何部分地區高低行情落差如此大，這是真的嗎？原因何在？以下為您略作說分明：
台北市 豪宅聚落VS.次級區段
從表中我們可發現，台北市十二個行政區內，房價高低落差大概都在兩倍上下，以中山、松山兩區差距稍大；不過中正、大安信義及士林這四個區，最高與最低價之落差竟然差了三倍以上，信義區甚至達四倍。到底是什麼原因，使得同樣的行政區門牌，卻有如此大的價差？答案就是房市產業中的最特殊產品─豪宅。
大安及信義兩區內，都有全台知名豪宅聚落；大安區是仁愛敦南名人巷，信義區則是國父紀念館周邊及信義計畫區。同樣很巧地，兩區內有都有先天條件或後天發展較差的次級地段。
就以信義區來說，隨著今年皇翔F4豪宅案終於正式曝光，亞太會館改建案也正如火如荼展開，信義計畫區內行情已正式逼近三百萬／坪天價。不過才沒隔幾條街，來到莊敬路、吳興街，台北醫學院一帶，由於開發較早，又臨(象山)山坡，區域質感稍差，因此是全信義區行情最低處；即便這些年跟漲明顯，也仍是北市中心相對低價，於是出現相鄰區域房價落差甚鉅的特殊現象。
大安區的臥龍街一帶，同樣是緊鄰山坡地、區域質感相對稍差，以往還有福地問題(現多已遷走)，和仁愛名人巷相比，當然會出現巨大行情差距。
中正區則算是另一種典型。雖然喊出超高價、拉高周邊行情的也是豪宅，不過以中正區來說，屬豪宅地段的仁愛路一、二段近中正紀念堂一帶，和相對低價的汀州路、廈門街周邊，在七十九年北市行政區合併改制前，實分屬不同行政區，區域發展程度及質感大不同，房價於是出現極大落差。
另外，近兩年在部分媒體及業者炒作下，植物園周邊成為最新準豪宅聚落，這則可能使得和平西路、南海路一帶，出現價差快速拉大的情形。
至於士林區，則是典型的一區兩樣情；只不過，原因和信義計畫區的人為因素有些不同。士林區的豪宅聚落─天母及陽明山一帶，主要是依山傍水，加上兩蔣故居都在附近，因此成為早期台北極富盛名的名宅聚落。不過相隔不遠處，則是基隆河舊河道及北市中心最低窪社子島地區，長年受水患之苦，房價自然很難和天母、陽明山等量齊觀，價差甚大是可預期的。
!新北市 重劃區或景觀 造就價差
新北市各區價差，大致也都在一到兩倍以內；差距較大的有板橋、新店、新莊淡水及八里。其中，板橋大約是北市信義及士林區的綜合體，淡水、八里則主要基於先天地理因素。
板橋最高價地區所在地，是號稱新北市信義計畫區的新站特區，因此含有高度的人為劃設成分在內。不過最低行情處，卻和士林社子島有些類似，是和板橋市區有一水、一橋之隔的溪崑地區。溪崑地區並無水患問題，然而被人為劃分到板橋區，實際生活圈卻較近樹林，這是該區與板橋一般行情出現明顯落差的主要因素。
新莊區的明顯價差，也多屬人為因素，起點則是副都心計畫。在時空背景及各項題材烘托下，該區一推出建案，開價就從六字頭起跳；但同一時間，車程距離約半小時上下的下新莊地區，行情卻才要上攻二字頭。由此處開始，同一個新莊區內，各區行情出現巨大價差。
新店情況則相對特殊，關鍵也在相對位置。北新、中興路之新店市區，由於距離北市幾乎沒有形式隔閡，因此一向都是新北市房價高檔所在，近年更因裕隆城開發題材而貴。相較之下，距離市中心稍遠的安坑地區，自然變成相對低價區；近年相關交通建設漸漸到位，房價才出現較明顯的跟漲情況。
淡水及八里兩區，則是有無水岸景觀之差距。淡水竹圍、紅樹林及八里龍米路沿線，因為僅靠淡水河岸及出海口，在得天獨厚景觀條件加持下，房價不僅是區內相對高檔，更和人口稠密區不相上下。相較之下，北面的淡水市區、淡海新市鎮及八里舊市區，沒有相同條件，行情當然望塵莫及。
桃園縣 同區價差相對小
和雙北市相比，很明顯地，桃園縣各區不但房價水準多在一字頭平價水準，區內行情落差也較小。桃園、中壢兩市及大園、蘆竹兩鄉，算是有較明顯價差者。
其中，桃園市也是因為『信義計畫區』，就是號稱桃縣樣板重劃區的中正藝文特區。是真有可見利多題材支撐也好，業者、投資客炒作也罷，近年該區內及周邊房價漲速勇冠全桃。近鶯歌的後站地區，則因為區域質感之故，是全桃市相對最低行情處。
中壢市火車站市中心商業區為全市發展最佳處，行情優於其他區域甚多；近年則是高鐵桃園車站特定區漲勢明顯，因此造成同市房價落差拉大。此外，高鐵特區內部分隸屬大園鄉，因此也造成該鄉房價出現不小落差。蘆竹鄉則是因為有臨中山高交流道，長期吸引眾多台北客的南崁地區，因此形成一鄉房價兩樣情的狀況。
新竹地區 竹北價差 人為因素居多
無論從價量來看，新竹還是以兩大都會─新竹及竹北兩市馬首是瞻，同時也是同區內房價落差較大者。新竹市目前行情最高的市區和最低的南寮，無論區位條件和發展狀況，都有明顯落差，加上南寮臨海、冬季風大，因此不難想像兩區房價之差距。
至於竹北市，則近期人為因素更大。最貴的高鐵特區，情況就像是北市信義計畫區或板橋新站特區，集結眾多利多題材及關愛眼神，成為眾建商搶進推案之處，房價很容易墊高。至於竹北縣政府所在的市區西側、舊鐵道周邊地帶，為早期發展核心，近年則逐漸式微。房價趨勢因此和東邊新興區域漸行漸遠。
最後針對宜蘭縣另作特殊說明。相關表格所列之行情資料，僅限於都市計畫範圍內推案；由於宜蘭縣各鄉鎮中推案，基地位居都市計劃範圍外的情況較多，因此難以歸納出各區段的行情水準，進而比較高低。
其實宜蘭全縣房價行情，可用最簡單的同心圓模式評估：扣除特殊的礁溪及頭城之外，一般而言，宜蘭及羅東正市區內行情較高，外圍區域稍低，都市計劃外者則相對更低。
結語：勤做功課 合理行情信手拈來
行政區劃分屬於人為因素，因此某一區內出現房價落差甚大的情況，其實不難想像。不過撇開某些門牌見地或地理條件差異，一般而言，當下各區段之合理行情，多半還是可回歸基本的供需法則來衡量；也就是，這個區段的整體機能、聯外交通等條件，能吸引多少需求，始能形塑其價值(價格)。
據此，只要盡可能完整蒐集某區段的推案及物件價格資料，再配合相關之建設發展或人口變遷等數據，通常都能抓出該區合理的行情範圍。尤其近年網路資訊發達，您還可以透過如住展房屋網等網站，搜尋到更精確的資訊，有助於推判合理行情。
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