房價尚未落底 重稅政策、供需變化理性看待

Q:又是新的一年,近日有多家房仲、商仲以及公會陸續發布二○一七年房市景氣看法,十之八、九都是看跌,僅有房仲全聯會預測持平或微幅提升,市場可說一面倒看跌,您對今年的房市景氣趨勢看法如何?

A:整體而言,公會原本就有其產業經營的立場與看法,我則一向強調數字會說話,由本文所提供的數據及圖表,即可進一步分析研判未來走勢;由附表可以清楚看到,在歷經這一波房價高峰後,國內房產稅負大幅調高造成持有和轉讓成本遽增,一般預期後市上漲空間不再,而隨著投資客陸續退場,目前已有多家建商爭相降價出脫庫存,接連出現殺價取量情況造成市場繼續向下探底。

另一觀察指標則是買賣移轉戶數,由附表資料推估顯示,去年全年買賣交易數量預期將創一九九一年以來新低,便可充分了解買氣大幅衰退並急遽轉折為買方市場的現況。目前已有不少消費者急著想要進場購屋,當然市場也有不少好個案可供挑選,畢竟好地段、好產品還是不少,只是大環境還是延伸去年景氣價跌量縮趨勢而愈益明顯;由以上之分析可知,截至目前為止,景氣尚未觸底,整體而言,今年才是U型谷底盤整的開始!

這一波自二○○三年以來逐漸攀升之房價,主要緣於「錢多、利率低、稅輕」,再加上投機炒作這四大因素,及至二○一四年七月一日台北市房屋稅稅基與稅率同時大幅調漲之稅制結構改變,整體情勢已大為改觀。

房產溫床不再 市場景氣備受考驗

尤其多年來全球房地產指南(Global property guide)之統計數據顯示,台北市房價/租金比依舊高達六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本;其次,投報率一.五七%則係全球最低,因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。

至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素之摜壓下,二○一五年景氣急遽轉折,二○一六年價跌量縮亦乃勢所必然。

其次,自二○一四年投資客退場之後,整體市場不論是三二九或九二八檔期推案量均大幅萎縮,並且銷售率節節下降,在「量先價行」情勢下,「U型谷底」愈來愈明顯,未來不論是金融業或不動產相關業者皆會面臨「U」型走勢之長期考驗,而更值得關注的是,就當前國內外政經情勢及整體供需與稅制結構加以探討,這一波「U型谷底」盤整將會超過五年。

整體而言,去年央行與金融業最關心的莫過於「軟著陸」與「硬著陸」議題,惟就最近投資客退場,加以去年十月本國銀行逾放比率仍僅○.三%,因此,這波景氣變動應僅止於「軟著陸」,不致出現「硬著陸」,而這也正是目前多數業者不致過度悲觀的主要依據。

由於持有稅、交易稅與資本利得稅一年半內同時實施,重稅之後遺症主要可歸納如下:一、代銷業、房仲業、營造業、裝潢設計、建材傢俱等關聯性產業,亦隨之呈現衰退趨勢。二、由於都市更新後的新屋係由舊屋舊制過度至新屋新制,倘若稅制無法彈性調整,未來都市更新之路勢必更加艱難。三、觀光飯店等策略性產業之房屋稅與地價稅,如未能儘速調降,勢必嚴重影響產業發展。四、就當前BOT、地上權與聯合開發等投資開發案急劇萎縮之衝擊,即可知重稅對整體經濟與稅收之後遺症有多嚴重。