房價尚未落底 重稅政策、供需變化理性看待

重稅後遺症逐漸顯現

由於當前稅制改革所衍生交易遲滯,進而影響購屋意願、都市更新與公共投資等相關問題,亦即在不動產「投資-生產-交易-使用」流程,由交易環節遲滯導致整個循環流程卡卡,正如同一個齒輪故障導致整部機器走走停停一樣,其所衍生關聯性產業及對整體經濟與就業、稅收之負面影響,實不容小覷。首先,就住展雜誌之北台灣預售與新成屋統計數據(參見附圖),推案金額由二○一三年之一兆三千四百六十七億餘元逐年下降至二○一六年之六千八百四十三億餘元,並且銷售率亦由七七.九八%驟降至三○%。其次,由最近三年之買賣移轉數量(參見附表),二○一三年三十七萬一千八百九十二棟,二○一四年三十二萬五百九十八棟,二○一五年二十九萬二千五百五十棟,二○一六年推估約僅二十三到二十四萬戶之譜,將創二十五年新低,由此一逐年遞減之趨勢,市場景氣動向不言可喻。

減價變殺價 房產淪為負資產

當前整體房市每況愈下,預售屋、新成屋與中古屋競價求售,其最明顯徵兆為低單價、低總價市場抬頭,大坪數、高級住宅與豪宅重挫;央行除密切監控不良債權(NPL),俾免出現硬著陸甚或崩盤危機,而導致金融機構系統性風險;另一方面,營建產業則刻正加緊出清存貨,以免「價跌稅增」蠟燭兩頭燒,而出現流動性風險。時至今日,不僅預售屋大幅調降自備款,甚至亦有零自備款之促銷廣告,其次便是總價縮水、單價調降、坪數縮小,並且議價空間愈來愈大,凡此,顯露市場景氣之低迷走勢。

現階段重稅後遺症已逐漸由台北市,例如西門町最近兩年交屋的大樓分別為二十六樓及二十三樓之個案,當時每坪開價八十五至九十萬元,去年底旋又以七折為廣告訴求,新北市例如板橋更以號稱破盤四字頭,開出第一槍,雖然銷售不錯,惟仍未完銷。現階段這股競價求售風潮已逐漸蔓延至桃園地區,尤其是在航空城以及機場捷運等重大公共工程加持下,桃園已成為目前六都唯一人口淨流入地區,惟在近期預售與新成屋累積高達四百五十八個建案,也已逐漸呈現去化遲滯情況,至於新竹與中南部各地,景氣轉折最顯著的挑戰,就是今後房地產相關業者必須面對買方市場優勢遠大於賣方市場之另一嶄新競價促銷策略。
由以上分析可知,雖然當前房市景氣尚未觸底,在可預期的將來預期會逐漸邁向「U型谷底」盤整,而呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情勢,在建商或投資客爭相出清存貨前提下,房價不容樂觀,尤其是在持有成本(包括利息、稅負與管理費用)和跌價損失大於租金收益,持有房產可能淪為負資產之疑慮下,可以預知的是理性購屋時代來臨,業者必須積極因應價跌所面臨的另一波新挑戰。

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