從買賣移轉 看未來房市發展趨勢

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q:台股上萬點,有人在猜頭;房市下探,也有人在猜底。此刻,房市正值低迷,觀察六都八月買賣移轉棟數,除桃園微幅衰退外,其他地區皆稍有增長,因此,有不少業者趁機釋出房市已經落底,並逐漸由谷底回升之利多訊息。

事實上,房市自金融海嘯後,美國為搶救經濟,開始施行量化寬鬆貨幣政策(Quantitative Easing, QE),大筆資金湧入全球金融市場,導致台灣房市自此長期處於低利時期,不斷注入大筆閒置資金,致使房市在2012年及2013年成為當紅炸子雞,但2014年政府祭出重稅手段後,房市景氣急劇逆轉,台灣房市的下一步,該何去何從?

A:觀察8月六都買賣移轉數量,除桃園7月3214棟,8月3054棟,減少160棟,微幅減少之外,其他五都買賣移轉棟數皆微幅增加。至於未來發展趨勢,在重稅效應漸趨明顯情勢下,市場走勢仍將偏於保守。

買賣移轉數量持續溜滑梯 從台灣交易量指數來看房價指數,2016年1月1日,為阻絕逃漏稅,政府實施房地合一稅,因此,趕在新制上路前規劃節稅案件劇增,致2015年12月買賣移轉棟數突然暴增,惟暴衝之後隨即歸於平靜,之後房市也沒什麼利空利多,也因此從買賣移轉棟數的變化,也看不出特別差異,但可以確定的是,該線圖持續呈現溜滑梯的趨勢已逐漸明顯。

由該曲線跌幅趨勢觀察,台北與新北兩市下滑幅度較大,這也表示近年大幅飆漲的精華地區下跌趨勢最為明顯,尤其2014年囤房稅上路,持有第二戶以上房屋的稅率依級距倍數增加,成功遏抑投機歪風。

2016年房地合一稅登場,房市缺少投資報酬誘因,景氣始終未見好轉,在預期心理下,房價持續下跌,建商讓利個案頻頻見諸促銷廣告,尤其新北市出現四字頭、三字頭的建案屢見不鮮,過去熱門的桃園與新竹頓時成為燙手山芋,房市在少了投資者的追捧下,光環逐漸黯淡。

精華地段淪為重稅受災戶 受到這波重稅影響最大的重災區,便是當初房價炒得震天價響的雙北市,當初,台北與新北精華地段房價太高,因此包含自住與投資客便從蛋黃區轉往蛋白區,再輾轉到桃園、新竹、台中等地,也因此由台北、新北領漲,其他鄰近地區紛紛跟進,價格率先反應,買賣移轉數量也慢慢跟進,惟南部地區價量變化不大。

2011、2012年揪團到台中與高雄以批發價買進、賣出者眾;當初投資客大舉往中、南部等地買房獵地,但因中南部房地漲幅還是不及北部精華地段,哄抬不易,當時包含股市名人等幾乎都被套牢,帶著雄心壯志卻鎩羽而歸,可見即便價格便宜,但並未處於精華地段,想要獲取豐厚報酬,還是難上加難。