當前都市更新亟待宣導的10大重要議題

Q:政府推動都更至今總覺得還停留在各說各話,從上到下縱向橫向的協調整合都還沒有銜接好,除了景氣無法人為控制外,以都更戶來看,最切身的無非是可以分回多少比例?

都更議題追本溯源便是上下之間無法對接,而中央官員還常指責地方政府行政怠惰,殊不知當前景氣低迷,空屋、餘屋數量有增無減,由日本過去社會變遷所衍生之社會問題,即可知其未來發展趨勢,因此,一百個都更戶存在一千個疑難雜症一點也不為過!請教莊教授,可否針對當前都更亟待宣導的重要議題有哪些,為我們說明?

A:雖然都更議題千千結,不過大方向仍跳脫不了容積獎勵、分屋比例、稅負與代拆等相關議題,其中又以「人心」為最大變數,都更過程中的互信不足、人性貪婪等更不斷掀起社會議題,甚至司法機關也難以驟下論斷,真可謂清官難斷家務事。以下謹就最常見而又亟待宣導之十大議題,試圖從盤根錯節的各項環節,找出可資依循及解套藥方。

(1)三九七萬戶產值的迷思

截至2017年第三季,全國、台北市及新北市屋齡三十年以上分別為46.55%、66.9%及42.98%,其中又以30至40年所占比例最高,分別為25.58%、37.46%及26.01%,從以上數據不難瞭解,台灣的屋齡已普遍偏高,即便政府不斷宣導整體都更能夠帶動經濟產值相當龐大。

不過就實務面加以探討,三十年以上高房價的老舊房屋分布,雙北兩市僅占32%,約127萬戶,雖然《都市更新條例》日前已完成修法,卻無法一體適用的套用在占比68%的中南部地區,雖然中南部地區的老舊建物更具急迫性,不過當前的都更法令似乎顯得格格不入,依舊無法解決南部人情有獨鍾的透天厝情結。

另外,就南北房價來看,中南部中古房價每坪大都只有十多萬元,雖然房價較為便宜,不過集合住宅產權複雜,多數建商寧願直接購置空地或採協議合建方式進行開發,除非地段優越,否則大都不願耗費七、八年時間去蹚都更混水。

此外,中南部的房屋型態多為透天厝,整合後規劃設計也是一大頭痛問題,究竟是興建大樓、公寓或透天厝哪一種才能兼顧價格與銷售,才可從中獲取合理利潤,尤其是當前景氣每況愈下,開發商更顯得意興闌珊。

(2)都更「3+1道防線」問題迎刃而解?

政府於去(2017)年底提出「三加一道防線」,急欲突破當前困境,不過,這次修法仍偏於理想,無法根本解決現實所遭遇問題,包含待拆、行政救濟等重要議題。舉例而言,不論是公聽會或聽證會,常見說者有意聽者無心,終致淪為政令宣導。
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