當前都市更新亟待宣導的10大重要議題

其次,原本希望都更不要曠日費時從司法途徑解決,而可直接從行政方面進行調解,不過最終還是走回行政救濟一途,三道防線也並非如同官員構想,可以畫表格打勾方式加速審查,其因在於不夠務實的法令,常令第一線執行人員無所適從,一味歸責於地方政府,徒令上下關係螺絲鬆動,顯非好事。

(3)「一坪換一坪」觀念亟待疏導─日本都更戶需出錢,也可採不動產證券化方式

只想得利不願付出,既要馬兒跑又要馬兒不吃草,幾乎所有都更戶都還停留在「一坪換一坪再加一個停車位」的思維,只想獲取最大的利潤空間,不過問題焦點在於,目前房價已大不如前,四、五層樓公寓由於土地持分較大,還有一坪換一坪的可能,至於六、七層樓幾乎不可能,既然大家都不出錢,加上容積不高,想要一坪換一坪勢必難上加難。

至於都更戶間普遍存在的心結、產權及違規使用問題要一一化解也不太容易,如係大型個案,還可模仿日本六本木都市再生模式,以不動產證券化方式推動,只要覺得有利可圖,一般民眾也可出資參與,都更戶也可以土地作價投資,或許也不失為另一由繁入簡的因應之道,惟可惜的是,現階段大家所談的基地面積都不夠大,無法引用。

(4)容積獎勵的迷思

目前台北市容積獎勵係根據每一基地的條件差異,獎勵額度也會有所不同,獎勵上限為1.5倍法定容積,或者0.3倍法定容積加原面積,不過容積移轉還是很低。

除容積獎勵上限之外,更應兼顧回饋問題,其方式不外現金或建物,回饋建物可以當作社會住宅使用,如係代金則可挹注於社會住宅公共基金,以達到取之社會用之於社會之政策目的。

其次,倘若公權力得以彰顯,給予容積獎勵既是以公共財挹注,運用公權力拆除亦是公共利益目的,因為在整個社區裡面,每一都更戶都只是部分「持分」而已,既然享受公共財的利益,當然也要為公共利益盡一份心力。

(5)建蔽率與容積率難以兩全其美

都更過程有關「分配不均」問題層出不窮,以老舊公寓為例,正義國宅就面臨前段商業區、後面住宅區的分屋爭議,其間雖有部分大家認為一定可以充分配合都更的國有土地,惟截至目前為止,仍停留在協商階段,這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題,面臨前段商業區容積630%,但後段住宅區僅225%,其間差距高達2.8倍。