房地產廣告琳琅滿目 如何解讀

三年來房市景氣每況愈下,根據《住展雜誌》之統計資料,北台灣推案量在2013年達到最高峰13467.06億元,2014年稍降為11895億元,2015至2016年再分別大幅下降至8557.24億元、8132.59億元,2017年則微升至8315.43億元。

乍看之下似乎景氣已呈緩步回升趨勢,惟若仔細探討其中緣由,實係供給過剩,空屋餘屋充斥,而市場依舊存在預售屋、新成屋與中古屋競價求售情事,其最顯著者如新莊副都心、淡水等地,一眼望去盡是琳琅滿目的促銷廣告,而消費者更是看得眼花撩亂,甚至不知如何分辨虛實。以下僅就常見之促銷廣告舉例說明,以供參考。

一、超低價位:
近年不斷有業者宣稱景氣已觸底,而以降價或附送贈品方式激勵進場購屋,其所持立論總是圍繞著土地成本與建材、工資高漲等議題,擬讓消費者認同房價不可能再繼續下跌之說法,其中尤以「超低價位」最容易吸引購屋者注意,事實上也有部分建案因打八折而成功完銷。惟就實務現況而言,房價高低係取決於市場供需,當前最需緊盯的是景氣是否觸底,否則今天的最低價,未必是明天的最低價!

二、自備款10%:
為求從眾多競價建案當中脫穎而出,降低自備款乃常見而又有效的訴求,從而「10%自備款」促銷方式隨處可見,甚至亦有保證貸款90%者,此一促銷方案應格外注意的是,超過七成銀行貸款部分是否為公司貸款?年限多久?利率若干?

三、工程零付款:
預售屋或在建個案,每當景氣衰退階段最容易出現「工程零付款」之促銷廣告,除應注意訂、簽、開是否偏高之外,究係結構體完成或完工交屋之前不必再支付任何購屋款。

四、買比租划算:
在當前高房價情勢下,如依現階段房貸利率約2.5%計算,假設購入一千萬元的房子,貸款約七成七百萬元,如寬限期為三年,前三年每月約需給付14583元的房貸,的確比租屋還划算,唯若就第四年起本金加利息每月42156元加以衡量,屆時就得面對收入是否足夠支應的現實問題,更甭談更高的購屋總價。

五、超低公設比:
通常所謂「超低公設比」大都是以30%為分界點,甚至亦有以「零虛坪」虛晃一招,前者只高過30%一點,後者剛好就是30%,其實說穿了亦不過只是微調一下公設比計算方式而已,此可由四十五坪三個房間大小之規劃設計見其梗概。值得注意的是,自今年開始申請建照者雨遮與屋簷不登記不計價,購屋之前可得多留意公設比之計算方式。

六、彈性隔間: