當前研判房市景氣變動趨勢之十大迷思

─重稅、少子化老年化與移民政策,將是未來影響台灣房價重要變數

Q:就長期趨勢觀察,台灣房價幾乎只漲不跌,多數民眾也習以為常的喜愛以具有保值效用,又可以兼具收益的房地產當作投資工具。

惟現階段房價跌勢尚未止歇,加以空屋、餘屋數量依舊高居不下,建商為去化餘屋,不斷加大讓利促銷,去(2017)年買賣移轉棟數26萬6086戶,再創16年新低。因此,想請教莊教授,當前房市景氣變動趨勢是否還能與往昔相提並論?

A:當前房市景氣看似有回升跡象,惟建商讓利促銷仍未見停歇,主要緣自2014年稅制結構大幅調整,加以2016年房地合一稅實施。

另根據商仲業調查資料顯示,2016至2017年國內商用不動產已連續兩年沒有外資買盤,主要原因在於外資購置之不動產一年內出售稅率高達四五%,持有一年以上出售稅率35%,由此可見高稅率對於不動產投資之嚴重影響。

因此,過去「有土斯有財」以及房地產「收益兼增值」的傳統概念,應該要隨之大幅改變,俾免與現實落差過大慘遭套牢。以下謹就當前房市景氣變動趨勢分別彙整列出常見十大迷思,以供參考。

一、房價只漲不跌的迷思
─重稅後遺症不容小覷

如追溯自往昔數據,台北市自一九七三年第一波房價大幅飆漲起始每坪1.9萬元,至去年每坪83.3萬元,四十四年間房價上漲了43.84倍,相當於每年平均上漲一倍。

過去房價大致依循經濟景氣「復甦、繁榮、衰退、蕭條」循環模式連動,「大漲小回」幾乎就是可以預期的財富累增模式。尤其是過去經濟持續高成長,GDP也隨之大幅增長的時空背景下,相對於同樣高漲的房價,一般民眾顯得較為無感,而這也正是投資或投機之「黃金時段」。

不過,由日本房市從高點下跌墜入失落的25年,美國自2008年金融海嘯後房價重挫三至五成,台灣自1991至2003年也曾經歷十三年不景氣,惟2003下半年至2014上半年卻又出現大幅飆漲,導致過去只漲不跌的刻板印象又再重新浮現,總認為這種概念就長期而言是對的。