三二九檔期備受矚目的觀察指標

─推案量多少？銷售率如何？
─新成屋去化是否超過五成？
─讓利促銷廣告是否結束？

Ｑ：台股再度站上萬點，交易量大幅攀升，相較欲振乏力的房市景氣，成為強烈對比。數據會說話，根據住展雜誌預估北台灣今年推案量，包括台北市355.3億元、新北市684.3億元、桃園市380.2億元、基隆市5億元、新竹地區181.6億元、宜蘭地區8.5億元，合計約1614.9億元，較去年1829.1億元減少11.7％，已連續兩年下滑。

針對目前房價下跌的程度，民眾似乎已漸有感，根據房仲業調查網友今年下半年購屋意願，結果顯示看跌者約三成，且有近七成不認為今年是購屋好時機，但想買房者卻高達84％，顯示民眾心目中的最低點還未來臨。因此，想請教莊教授，每年據以研判房市景氣動向的三二九檔期，有哪些重要觀察指標？

Ａ：實際上，過去有不少市場研究認為今年買賣移轉棟數只要超過三十萬棟便可視為復甦，但事實上不太可能，依目前各項綜合數據研判，今年依然會呈現「價跌量微增」的趨勢，縱然台北市部分地區看似價格有上揚，但那應該也只是精華地段的少數個案，其他地區成交量成長應該相對有限，並且與過去相差不大，預估今年買賣移轉棟數可能落在二十七至二十八萬戶之間，主要原因除房價依舊高懸之外，稅制結構應該是主要影響因素。

從積極與消極面觀察

相較去年，今年三二九推案量稍減，過去的新成屋延續到今年繼續促銷，在市場「超額供給」沒變情況下，三二九檔期必然是觀察今年多空及景氣是否轉折、買賣雙方是否主從易位的關鍵點。

長久以來房地產市場一直存在三至四大檔期，各大建商尤其重視三二九檔期，無論如何都想要搶個頭香。景氣好時，建商會加快腳步搶著推案，一旦景氣轉弱，對於餘屋的廣告策略就變得相當重要，而這也正是讓利促銷成為重要觀察指標之主要原因。

然而，要研判景氣是否有從現階段的買方市場過渡到賣方市場，支撐點、平衡點何在？現階段應該可以從積極面與消極面加以觀察。

首先，積極面包含「讓利」問題還沒消退，建商依舊大打贈送停車位、裝潢及家電等促銷廣告。此外，「實價登錄」一直存在「價格不夠實在」的問題也是觀察指標之一，截至目前為止，賣方仍會以實價登錄的價格作為基準增加10％開價，買方則以實價登錄的八折討價還價，中間存在的30％議價空間尚未大幅縮減，因此，要判斷景氣是否回溫，恐怕得等到雙方認知差距皆回到實價登錄的基準點才能確定。