當前觀察房市指標的四大面向與十大盲點
Ｑ：2008年曾被票選為世界五百強公司之一，在當時仍名列美國第四大投資銀行的雷曼兄弟，因次級房貸面臨倒閉命運，它的破產更將原本僅是資金面的流動性風險，進而擴大引發全球性的系統性風險，雷曼兄弟的破產更被視為2008年金融海嘯的禍首。自此之後，全球對於金融控管更加嚴謹，台灣同樣也持續對於銀行資金放貸加強控管，其中對於評量呆帳風險的「逾放比」，也就成為研判風險是否升高的重要指標。
根據金管會統計，近年前五大房貸放款銀行壞帳自2014年的88億元，到2018年4月已上升至173.9億元，房貸逾放比自0.15％提高至0.26％，而在房價持續下跌情況下，房貸逾放比又逐年攀升。此外，又有媒體報導，最近房市恐有出現斷頭潮之虞。究竟房市何時會落底，逐漸提高的逾放比是否會引發系統性風險，造成台灣下一個金融危機的未爆彈？請教莊教授的見解。
Ａ：依央行公布本國銀行逾放比率三月為0.27％，四月為0.28％，如再追溯2013至2018年的逾放比，並沒有急劇上升，而是緩步攀升。其次，根據央行內部的總體銀行壓力測試結果，針對性審慎措施放寬後，房貸成數增加也都在合理範圍內，至於近年房貸寬限期陸續到期導致逾放升高，從壓力測試來看，應該是單一銀行在推案量較大區域的個別情況，並非全面惡化。
至於前五大房貸放款銀行的數據，自2014年七月一日囤房稅實施，逾放比也隨之提升，主要原因在於高額的囤房稅抑制投機炒作，因此房價也隨之逐年下滑，最近二、三年跌幅已超過兩成。
然而，歷經2012～2013年的「秒殺」投機炒作，兩、三年後當初的預售屋逐漸完工交屋，並且大部分房貸寬限期也在今明兩年陸續到期，在房價持續下跌，房貸本息壓力下，更讓投資客難以脫手，導致銀行逾放比逐年攀升至六年來新高點。
逾放比的上升，類似房價跌租金卻逆勢上漲情況，會有這樣的反差和「預期心理」脫不了干係。一般而言，房貸寬限期約三年，如果房價持續上漲，投資客便很容易獲利了結，然三年來房價持續下跌，寬限期一到，不只每月房貸本息瞬間成為一大負擔，再加上房屋稅、地價稅、管理費等持有成本逐年累積，終致逾放比逐漸上揚。以下先就經常忽略的四個面向加以探討。
一、從逾放比面向觀察
─房市斷頭潮即將上演？
去年央行總裁彭淮南退休前曾表示，在他任期內房市呈現軟著陸，令他感到欣慰。不過，就在他退休之後，逾放比就逐漸攀升，更有不少媒體報導，房市似乎正面臨斷頭潮危機！不過，「斷頭潮」這三字未免過於危言聳聽，事實上房市景氣好壞可由供給面、需求面、建造執照以及空屋、餘屋等數據加以綜合研判，過去房市榮景金融業核貸較為寬鬆，不過景氣持續下滑，當逾放比影響到金融體系的正常運作那可就茲事體大。
一般而言，房產業的資金應維持一定的流動性，正常情況下，業者總是先辦理土融及建融，完工後再轉換成購屋貸款，惟如建案完工後成屋還停留在建商名下，那便顯示建案尚未全數出脫，如果餘屋成數過高，銀行便會擔心資金流動性問題而對於後續建案的土建融審慎核貸，以免發生流動性風險。
如仔細觀察現階段逾放比，還在可控制範圍內，亦即國內銀行貸款並非如美國金融海嘯當時那麼寬鬆，按當時美國有不少金融業只要購屋者有正當職業便可全額核貸，反觀現階段台灣係以契約價八五折後的七成作為核貸依據，亦即一千萬的房價打八五折後的七成，也就是只能貸到約六百萬元。易言之，除非房價跌幅超過四成，才有可能導致金融業賠本。
根據金管會統計，近年前五大房貸放款銀行壞帳自2014年的88億元，到2018年4月已上升至173.9億元，房貸逾放比自0.15％提高至0.26％，而在房價持續下跌情況下，房貸逾放比又逐年攀升。此外，又有媒體報導，最近房市恐有出現斷頭潮之虞。究竟房市何時會落底，逐漸提高的逾放比是否會引發系統性風險，造成台灣下一個金融危機的未爆彈？請教莊教授的見解。
Ａ：依央行公布本國銀行逾放比率三月為0.27％，四月為0.28％，如再追溯2013至2018年的逾放比，並沒有急劇上升，而是緩步攀升。其次，根據央行內部的總體銀行壓力測試結果，針對性審慎措施放寬後，房貸成數增加也都在合理範圍內，至於近年房貸寬限期陸續到期導致逾放升高，從壓力測試來看，應該是單一銀行在推案量較大區域的個別情況，並非全面惡化。
至於前五大房貸放款銀行的數據，自2014年七月一日囤房稅實施，逾放比也隨之提升，主要原因在於高額的囤房稅抑制投機炒作，因此房價也隨之逐年下滑，最近二、三年跌幅已超過兩成。
然而，歷經2012～2013年的「秒殺」投機炒作，兩、三年後當初的預售屋逐漸完工交屋，並且大部分房貸寬限期也在今明兩年陸續到期，在房價持續下跌，房貸本息壓力下，更讓投資客難以脫手，導致銀行逾放比逐年攀升至六年來新高點。
逾放比的上升，類似房價跌租金卻逆勢上漲情況，會有這樣的反差和「預期心理」脫不了干係。一般而言，房貸寬限期約三年，如果房價持續上漲，投資客便很容易獲利了結，然三年來房價持續下跌，寬限期一到，不只每月房貸本息瞬間成為一大負擔，再加上房屋稅、地價稅、管理費等持有成本逐年累積，終致逾放比逐漸上揚。以下先就經常忽略的四個面向加以探討。
一、從逾放比面向觀察
─房市斷頭潮即將上演？
去年央行總裁彭淮南退休前曾表示，在他任期內房市呈現軟著陸，令他感到欣慰。不過，就在他退休之後，逾放比就逐漸攀升，更有不少媒體報導，房市似乎正面臨斷頭潮危機！不過，「斷頭潮」這三字未免過於危言聳聽，事實上房市景氣好壞可由供給面、需求面、建造執照以及空屋、餘屋等數據加以綜合研判，過去房市榮景金融業核貸較為寬鬆，不過景氣持續下滑，當逾放比影響到金融體系的正常運作那可就茲事體大。
一般而言，房產業的資金應維持一定的流動性，正常情況下，業者總是先辦理土融及建融，完工後再轉換成購屋貸款，惟如建案完工後成屋還停留在建商名下，那便顯示建案尚未全數出脫，如果餘屋成數過高，銀行便會擔心資金流動性問題而對於後續建案的土建融審慎核貸，以免發生流動性風險。
如仔細觀察現階段逾放比，還在可控制範圍內，亦即國內銀行貸款並非如美國金融海嘯當時那麼寬鬆，按當時美國有不少金融業只要購屋者有正當職業便可全額核貸，反觀現階段台灣係以契約價八五折後的七成作為核貸依據，亦即一千萬的房價打八五折後的七成，也就是只能貸到約六百萬元。易言之，除非房價跌幅超過四成，才有可能導致金融業賠本。