預售屋「訂購單」中有很多不公平條款
【文/住展雜誌】民眾購買預售屋時都要先簽「訂購單」，繳交定金，再跟建商擇期簽訂正式的預售屋買賣契約，但「訂購單」中充斥許多不公平條款，內容不利於消費者，與平等互惠原則有違，簽訂購單時要特別注意。
樺福建設開發公司在六年前於新北市新店區北新路三段推出一棟預售住宅大樓，陳姓、鄭姓等四名民眾分別購買，跟樺福建設簽「訂購單」並繳交數十萬至數百萬元不等的定金，但樺福建設遲未出面與四人簽立正式買賣合約，雖屢經催促仍拒不履行，四人於是提起訴訟，要求樺福建設加倍返還他們已繳的定金。
樺福建設則說，訂購單約定賣方如不簽立買賣契約，買方同意賣方退還定金，因此，建商依約僅須退還四人原給付之定金，不用加倍返還定金。
預售屋「訂購單」充斥許多不公平條款，消費者簽訂購單時要特別注意。(示意圖)
訂購單屬買賣之預約
台北地院認為，契約可分為「預約」及「本約」二種，買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約 (即買賣契約)成立為目的，又稱之為所謂「立約定金」，若本約後來成立，「立約定金」即變更為正式的定金，本約如果未成立，即預約已不能履行，則先前交付之預約定金如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
房屋訂購單係由建商預先擬定之制式契約，且由訂購單所載流水號，足認係建商為與多數消費者訂立同類契約之用而大量發行，屬於定型化約款，其性質應屬買賣之預約，而依消保法規定，定型化契約中之條款違反誠信原則及平等原則，對消費者顯失公平者，無效。
法院指出，「訂購單」中充斥許多不公平條款，例如，房屋訂購單條款約定，因可歸責於買家之事由致本約未能訂立，建商得沒收已交付之訂金，然若係可歸責於建商而未能締約，則建商僅須返還原告已交付之訂金，毋庸更為額外之給付，形同令買家單方擔保買賣契約之訂立，建商卻不負任何擔保之責。
不公平條款不利消費者
又如，預約不履行之損害於舉證上本即較本約困難，但訂購單條款卻約定，建商因而受有損害最低額預定之利益，而買家則須負擔買賣預約不能履行時損害賠償之舉證責任，顯不利於消費者。
法院強調，此類約款近來為諸多建商所採用，幾近相襲成習，若容任此類條款之效力，當無從保護消費者。陳姓、鄭姓等四名民眾陸續催告建商依訂購單簽訂正式的房屋買賣契約，但建商迄今仍拒絕簽立，堪認建商係基於故意而拒不成立本約，自屬可歸責於建商，判決樺福建設應加倍返還四人已繳的定金一百多萬元至八百多萬元不等。
本文摘自2017年5月5日出刊之《住展雜誌》422期Know-How單元，同期內容除本文外，並有「首都房市回溫五大關鍵」、「海外房地產 瘋對了嗎？」、「法拍屋 房市投資啟示錄」、「我需要你，收納神」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
樺福建設開發公司在六年前於新北市新店區北新路三段推出一棟預售住宅大樓，陳姓、鄭姓等四名民眾分別購買，跟樺福建設簽「訂購單」並繳交數十萬至數百萬元不等的定金，但樺福建設遲未出面與四人簽立正式買賣合約，雖屢經催促仍拒不履行，四人於是提起訴訟，要求樺福建設加倍返還他們已繳的定金。
樺福建設則說，訂購單約定賣方如不簽立買賣契約，買方同意賣方退還定金，因此，建商依約僅須退還四人原給付之定金，不用加倍返還定金。
訂購單屬買賣之預約
台北地院認為，契約可分為「預約」及「本約」二種，買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約 (即買賣契約)成立為目的，又稱之為所謂「立約定金」，若本約後來成立，「立約定金」即變更為正式的定金，本約如果未成立，即預約已不能履行，則先前交付之預約定金如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
房屋訂購單係由建商預先擬定之制式契約，且由訂購單所載流水號，足認係建商為與多數消費者訂立同類契約之用而大量發行，屬於定型化約款，其性質應屬買賣之預約，而依消保法規定，定型化契約中之條款違反誠信原則及平等原則，對消費者顯失公平者，無效。
法院指出，「訂購單」中充斥許多不公平條款，例如，房屋訂購單條款約定，因可歸責於買家之事由致本約未能訂立，建商得沒收已交付之訂金，然若係可歸責於建商而未能締約，則建商僅須返還原告已交付之訂金，毋庸更為額外之給付，形同令買家單方擔保買賣契約之訂立，建商卻不負任何擔保之責。
不公平條款不利消費者
又如，預約不履行之損害於舉證上本即較本約困難，但訂購單條款卻約定，建商因而受有損害最低額預定之利益，而買家則須負擔買賣預約不能履行時損害賠償之舉證責任，顯不利於消費者。
法院強調，此類約款近來為諸多建商所採用，幾近相襲成習，若容任此類條款之效力，當無從保護消費者。陳姓、鄭姓等四名民眾陸續催告建商依訂購單簽訂正式的房屋買賣契約，但建商迄今仍拒絕簽立，堪認建商係基於故意而拒不成立本約，自屬可歸責於建商，判決樺福建設應加倍返還四人已繳的定金一百多萬元至八百多萬元不等。
本文摘自2017年5月5日出刊之《住展雜誌》422期Know-How單元，同期內容除本文外，並有「首都房市回溫五大關鍵」、「海外房地產 瘋對了嗎？」、「法拍屋 房市投資啟示錄」、「我需要你，收納神」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！