社會住宅租金 不宜依成本訂價

社會住宅租金 不宜依成本訂價
林口世大運選手村社會住宅。內政部提供

興建社會住宅是國內幾個政治勢力難得的共識,但最近社會住宅的租金要怎麼訂卻又起了爭議。究其原因恐怕是很多政治人物只是把社會住宅當成討好選民的政見,而未想清楚它實質意義的目的是什麼,更未了解學理或事實上社會住宅和他想要的目的之間有沒有什麼關聯。所以社會住宅才難依照某個道理來訂價,而只能做政治判斷或討價還價。

社會住宅的目標?

也許有人會說,社會住宅的目標很明確,就是要降低房價讓大家更住得起房子。這就是政治上大家都說要蓋社會住宅的目標,但真正要落實到政策時,我們卻仍要確認是要降低所有的人面對之房價,還是只針對某地區的人或合於某類條件的人。我們也要釐清要降低的到底是房價、房租、還是居住成本。這不同目的有不同情況下要怎麼做較好,或者可不可能做到,在學理上都有需要考慮的地方,隨便做或依政治考量去做,都有可能達不到政治和選票之外的目的,或者造成不必要的成本和浪費。

經濟學者在談價格時常主張尊重市場,而要依市場來訂政府出售的財貨之價格。但要有社會住宅政策的原因就是人們和政府對市場價格相當不滿,所以依市場定價在政治上恐難被接受。

經濟學者常用的另一種定價方法是依實際或者合理成本定價。這在住宅問題也有困難,因為什麼是合理成本可能就有很多不同看法,而實際成本也可能因政府效率不足而偏高。特別是在不動產價格被預期要繼續上漲的情況,投機性需求使空屋率偏多,投機者擁有房屋的主要目的也是要得到漲價利益而非房租,因此社會住宅的租金若用合理房屋成本及合理報酬率來計算,不無可能高於投機性房東考慮了預期漲價利益之後所要求的房租,而難達到抑制房租和房價的作用。

因為這兩種簡單的主張不見得可行,所以政府須由社會住宅是要透過什麼方式平抑房價和房租這更具體的目標或方向,去思考其房租要如何訂定。

透過社宅降低房價與房租?

社會住宅第一種可能的方向,是要提供所有人民比目前低而合理的房租。這時政府可能要由人民的負擔能力及房屋成本去思考怎樣的租金算是合理。但政府大概不必這麼麻煩,因為除了以前的共產國家,政府不太可能有辦法提供房屋租給所有人民。

現代政府比較可能做的是第二種方向,即藉社會住宅增加房屋供給而使房租房價自然依市場力量而下降。若採這種目標,社會住宅的租金可依市場價格來訂。這看來雖然簡便,但在大都市裡政府能增加的供給相對很有限,依理論來看對市場價格影響也可能不大,因此政治上不太有爭取選票和改善人民生活的效果。若政府要發展新市鎮,或在中小型城鎮發展新產業,倒是可用這種方式來避免房價和租金的高漲(請參閱:陳博志,〈善用中南部中小型都市提供平價產業和生活用地〉,《台經月刊》,44卷第2期)。政府若能讓人民相信社會住宅會一直增加直到市場房租降到甚低,則房價就難持續上漲,投機性的房屋需求將會減少而使房價現在就較難上漲。但政府恐不易讓人民相信政府能做到這樣。

讓弱勢便宜租房?