名家論壇》徐佳馨／房價跌之前，誰會先倒？

金管會公布2025年5月底國銀房貸逾期放款餘額的統計，達到88億元。（示意圖／記者徐銘穗攝）

[NOWnews今日新聞] 最近金管會公布2025年5月底國銀房貸逾期放款餘額的統計，達到88億元，金額不僅是45個月新高紀錄，另一個警訊是逾放比連兩個月維持0.08%，也是33個月以來的高點，同時距離前波2021年7月「9」字頭的高逾放僅在咫尺，官方與民間行庫主管認為，這數據不僅反映今年首季房市急凍，又碰上經濟環境動盪的結果，扣除掉高房價墊高逾放額的變數，另一個原因是，央行從2022年首季起升息六次，加重借款人利息負擔，以至於寬限期滿無力償還，加上轉貸大門已關，銀行放貸持續緊縮，「跑不了，賣不掉」，只能等死的狀態下，才有如此結果。

在數據之外，銀行圈的觀察更值得嚴肅看待，根據報載，銀行端認為，這波房貸高逾放中，有半數借款人都是中小企業戶，因今年經濟情勢動盪，使其公司經營不善，影響個人還款能力，導致發生逾放大幅提高。而在可見的台幣狂升，大幅影響出口廠商獲利下，2026年的前景更形不明，「交屋高峰」與「本利還款壓力」雙壓下，只要房市沒有回穩，個別持有人斷頭，中小型建商資金斷鏈，恐怕進一步深化房貸違約及銀行壞帳風險 ，一旦信心潰散，為了避免自身壓力增加，銀行可能在放款上更形保守，進入衰退循環是時間問題。

有人會問，「那麼為何政府還不出手？」推敲原因之一，就是房價沒有有感下跌。

回顧上一波2014的高點到2017跌後回溫，北市房價約莫下跌11%，當時因為中南部並未起漲，表現相對平穩。而今漲最多的區域均價還未有感下跌，各區還不時傳出天價個案成交，該買地的還是不停進貨。

如果這些不能激怒主管機關，那還有什麼能激怒主管機關？

可弔詭的是，在現在的信用管制與政策環境下，就算想便宜賣，恐怕也賣不掉，賣方有心，買房沒錢，沒有成交哪來價跌？

如果想要避免「人踩人，踩死人」的悲劇，那目前能做的是什麼？

首先，有些地方政府也算為區域賣壓開了扇門，讓業者延後時程開工。此外，或許也建立貸款補貼或擔保機制，協助因房市緊縮受創的中小企業降溫渡過資金斷鏈期，至於中小企業主和房市之間的連結，或許就是之後該討論的話題。

對於個別購屋人，例如寬限期屆滿戶，提供利息緩衝或寬延還款條件，以減緩財務壓力，避免壞帳過於集中在某一個時間點，甚至進入分期、分級協商，同時有限度的放寬自用購屋人貸款成數，讓跌價資料不斷出現在市場，有助於讓價格進入下跌循環。

最後，如果擔心房地產對金融業產生系統性風險，或許對於即將交屋重劃區與預售案得多一點掌握，甚至要求銀行端預作準備，當大交屋潮開始啟動之際，才能讓可預期的傷害降到最低。

或許有人覺得，這樣太便宜這幾年賺得飽飽的建商和投資客了，但話說，在史上最長多頭之後，要不傷筋骨又要讓投資客得到一個「Lesson」，分寸拿捏並不容易，取捨之間不僅得考量台灣現在經濟體質行不行，還得考驗長官的智慧與勇氣挺不挺得住。

●作者：徐佳馨／住商企研室執行總監

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