建地交易冷賴正鎰：限貸末鬆綁開發商趨保守

賴正鎰表示，地主直接調高地價，轉嫁給開發商，難怪土地價格一再翻漲，只有土地成本下修，房價才有機會降低。（圖／鄉林提供）

[NOWnews今日新聞] 台中市推案量較大的前五名行政區，第一季建地交易規模600以上僅有15件，北屯8件和南屯5件最多。鄉林集團董事長賴正鎰指出，央行實施第七波限貸令半年來，土地交易明顯降溫，地價略降5至10％；政府打炒房政策與融資環境沒有鬆綁，開發商推案及購地都會趨於保守。

鄉林不動產研究室表示，第七波打房限貸令自去年9月20日起實施，比較最近二季113年Q4和今年Q1建地成交狀況，可以看出建商購地時程拖長、更加謹慎保守，土地交易仍以北屯、南屯、西屯、以及海線的沙鹿、梧棲交易為主，但成交件數持續減少。

這和過去北屯區以11期洲際棒球場周邊、捷運機場區、廍子地區建地釋出較多、而南屯區則以單元二、三、四、五和大慶站鄰近的13期重劃區交易最熱門，另海線梧棲和沙鹿受惠於捷運藍線利多題材，吸引建商圈地。

以土地最熱的西屯區為例，目前僅剩幾家規模較大建商還在少量購地、且多數交易標的都是300坪上下、規模相當有限。若是以600坪以上建地來看，今年Q1僅有一件，甚至沙鹿區掛蛋，沒有較大面積的土地成交，顯見開發商購地及推案明顯縮手。

鄉林不動產研究室指出，央行去年919發布第七波金融信貸管制，尤其對土建融及房屋貸款設限，九個多月來房地產市況冷卻，加上這些年來開發商手邊土地庫存還很多，多數建商對於購地或標地多持觀望態度，甚至宣布暫時不再買地，還有建商宣布要轉向工業不動產或旅遊商業地產。

這種購地冷卻的情況，也可以從台中市最近幾次土地標售，各家開發商或自然人的投標意願不高，叫好不叫座，只派土開人員到場蒐集情報，開發商暫緩推案、不急於投標買進新土地，從平均溢價率和脫標率的結果就可看出端倪，這應該就是台中市土地市場的最新風向球指標。

鄉林集團董事長賴正鎰說，台中市土地供給無虞，建商選擇多而且庫存量不少，不論是公辦或自辦重劃區，12、13、14期，單元2至12，還有正在規劃中的單元13，此外，外環的潭子、豐原、太平、大里及烏日都有重劃區，甚至翻過大肚山到了沙鹿、清水、梧棲也有新重劃區。

他點出了一個當前都市發展與房地產市場的矛盾，就是整個大台中市有這麼大量的新開發土地，重劃後的農地往往搖身變建地，地主身價高漲，待價而沽，土地可以賣很貴，輕輕鬆鬆從種田的農戶變成田僑仔，尤其是不缺錢的地主惜售，態度也很強硬，主要就是因為地價稅賦過輕、財務槓桿少，不急著拋售，也難怪越來越多建商宣佈暫不購地、且有愈來愈多建築開發業投入都更合建和危老行列。

他說，土地成本是決定房價的關鍵因素，地價跟建材雙漲，工資也還在高檔，土地佔開發成本的五成以上，加上這些年來因為通膨關係造成工料雙漲。以前台中房子造價每坪平均約9萬多元，現在建築成本已經到了18萬元，而台北造價每坪12萬元，現在已經漲到約25至28萬元，開發商的每年平均利潤不到3%，只賺一點點，都是幫地主打工創造資產價值。

賴正鎰認為，儘管政府已經逐年調高土地持有稅，例如土地增值稅及土地稅的稅率，但很多地主都直接調高地價，轉嫁給開發商，也難怪土地價格一再翻漲，甚至一日三市，只有土地成本下修，房價才有機會降低。

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