泰國房地產投資指南

泰國房地產投資指南



目錄



  • 泰國房地產投資:優勢&特別注意&關鍵事項

  • 泰國小檔案

  • 泰國購屋 10 步驟

  • 投資常見 10 大問題

  • 為什麼這間比較貴?那間便宜?

  • 泰國購房法規&稅務

  • 該如何付款?如何讓資金回台?




泰國(曼谷)是東協的心臟位置


泰國以其獨特的地理位置,成為東南亞國家聯盟(ASEAN)的核心樞紐。曼谷的邦蘇中央車站(Bang Sue Grand Station)已於 2021 年完工,取代了舊有的華藍蓬火車站,成為東盟最大的車站。該站連接多條鐵路線,包括現有的 MRT 藍線和紫線、 BTS 綠線,以及未來的泛亞鐵路中泰段,將來東南亞所有經過馬來西亞、緬甸、新加坡、柬埔寨、中國的高鐵交通均會在該站轉乘。


目前,中泰高鐵一期工程(曼谷至呵叻段)正在積極推進,計劃於 2028 年竣工通車。二期工程(呵叻至廊開段)已於 2025 年初獲得泰國內閣批准,預計於 2025 年開工,2031 年完工。屆時,從中國昆明經老撾萬象至泰國曼谷的高鐵通道將全面貫通,進一步促進區域互聯互通。


泰國境內共有 9 條跨國公路,其中 5 條經過泰國,4 條經過曼谷,顯示出曼谷在區域交通中的重要地位。此外,從曼谷搭乘飛機,只需 2 小時內即可抵達東協各國首都,進一步強化了其作為區域交通樞紐的角色。


得益於這些優勢,許多跨國企業選擇在曼谷設立亞洲總部。同時,泰國政府在邊境地區設立多個特區,吸引鄰國勞工前往就業,促進首都與外圍區域的均衡發展。值得注意的是,泰國長期以來失業率維持在 1% 左右,顯示出勞動市場的穩定性。


然而,近期數據顯示,泰國失業率有所上升。根據泰國國家經濟和社會發展委員會的報告,2024 年第三季度失業率達到 1.02%,失業人數約為 41.4 萬人。這反映出泰國勞動市場正面臨結構性轉型的挑戰,需要關注和應對。


總體而言,泰國憑藉其地理優勢和不斷完善的基礎設施,在東協經濟共同體中占據了重要地位。未來,隨著泛亞鐵路等重大項目的推進,泰國有望進一步鞏固其作為區域交通和經濟樞紐的地位。



▍曼谷捷運 持續通車


曼谷的捷運系統自 1999 年起運營,經過多年的發展,已成為一個成熟且多元化的交通網絡,包括多條地鐵和單軌路線,以及一條機場快線。


自 2016 年起,泰國政府啟動了一系列捷運建設計劃,旨在持續新增或延伸多條捷運線路,預計至 2029 年全面提升曼谷的公共交通覆蓋範圍。


目前,綠色的 BTS 線(曼谷大眾運輸系統)和深藍色的 MRT 線(曼谷地鐵)是使用人數最多的路線,服務範圍廣泛,連接了城市的主要商業和住宅區。


隨著捷運網絡的擴展,沿線地區的住宅需求持續增長,成為泰國人理想的居住區域。這些地區不僅交通便利,還提供了豐富的生活設施,進一步提升了居民的生活品質。



▍為何選擇泰國房地產


為什麼選擇曼谷房地產?


曼谷作為東協的經濟與交通樞紐,其房地產市場在過去十年內展現出穩健的成長態勢。以下是選擇曼谷房地產的幾大優勢:



  • 地理位置優勢,東協核心樞紐



    • 泛亞鐵路與多條跨國公路匯聚曼谷:泰國是泛亞鐵路的重要節點,邦蘇中央車站(Bang Sue Grand Station)成為東南亞最大的交通樞紐。




    • 飛航便利性:從曼谷出發,2 小時內可抵達東協各國首都,連接全球主要城市。




    • 區域經濟中心:曼谷匯聚了跨國企業的亞洲總部,是外資進駐的重要城市。





  • 房市穩定增長,具備抗跌性



    • 穩健的房價成長:根據 Knight Frank 報告,曼谷房價雖然沒有劇烈波動,但呈現長期穩定上升的趨勢,類似澳洲房市。




    • 高出租率:市區電梯公寓出租率高達 95%,顯示住房需求強勁。




    • 住宅供應有限:每年僅約 5-6 萬戶新住宅供給,而人口增長約17萬人,供需失衡使得房市穩步成長。






  • 基礎建設發展迅速,捷運擴張帶動房價




    • 曼谷捷運系統持續擴張:至 2029 年,捷運將新增與延伸多條線路,推動沿線房價增值。




    • 綠線(BTS)與藍線(MRT)最受歡迎:這些捷運沿線房價與租金均有良好表現。




    • 基礎建設完善:包括機場快線、國際學校、大型購物中心等,使曼谷生活機能日益成熟。





  • 投資門檻低,租金報酬率高


    • 房價親民:與香港、新加坡相比,曼谷房價仍具競爭力,每平方米價格遠低於上述城市。




    • 租金報酬率佳:曼谷公寓的租金報酬率約 4-6%,高於許多亞洲主要城市。




    • 外國人可合法持有公寓:泰國法律允許外國人擁有永久產權公寓,增加投資便利性。





  • 生活環境宜居,吸引國際買家


    • 國際化都市:曼谷擁有眾多國際學校、醫療設施與大型商場,吸引來自世界各地的移民與投資者。




    • 低稅負環境:泰國的房地產相關稅務相對較低,減少持有成本。




    • 氣候宜人,生活成本低:相較於其他亞洲大城市,曼谷的物價與生活費用較低,吸引退休人士與長期投資者。







  • ▍泰國購屋關鍵指南:投資曼谷房產前必知的重點


    曼谷作為東協的經濟中心,吸引了許多海外投資者進駐房地產市場。然而,泰國的購屋環境與台灣有所不同,投資者應深入了解當地市場特性,避免潛在風險。以下是投資曼谷房地產前必須掌握的關鍵事項:



  • 開發商品牌優先,避免低品質建案

    選擇開發商品牌是關鍵!在泰國,建商的品質差異極大,即便是排名前30大的開發商,也可能有品質參差不齊的問題。因此,泰國當地購屋者普遍遵循「越大的開發商越好」的原則,以確保建築品質和物業管理。


    曼谷房價的差異也反映出這一點:同樣的地段,房價可能有50%到300%以上的落差,這是因為房屋等級與建商實力的不同所致。一般來說,高品質的建案雖然單價較高,但出租速度快,房價增值空間也較大,是長期投資者的優先選擇。



  • 曼谷特殊的住宅模式:小坪數與高公設


  • 公設越多、越特別,房價與租金越高在台灣,購屋者普遍不喜歡公設比高的建案,但在曼谷,公設越多、越具特色,房屋價值就越高。許多高端公寓會配備,這些設施吸引高端租客,提高出租率和租金回報率。




    • 無邊際泳池




    • 健身房、瑜珈室、攀岩場




    • 空中花園




    • 劇院、會議室與共享空間






  • 小坪數公寓需求旺盛


    曼谷市中心土地有限,住宅面積普遍較小,與東京的市場趨勢類似。小坪數公寓(20-35平方米)特別受市場青睞,因為租金較親民,需求穩定,適合投資者尋找穩健收益。





  • 泰國的政治環境:穩定支撐經濟

    泰國的政治變動曾是投資者的疑慮,但外媒認為目前是泰國近40年來最穩定的時期。回顧歷史,泰國在過去20次政變後,經濟仍然穩步增長,顯示出泰國市場的韌性。


    自2016年以來,泰國民眾對軍政府的支持率達67%,因為政府專注於經濟發展,而穩定的政治局勢也吸引了大量外國直接投資(FDI),進一步推動曼谷的房地產市場成長。



  • 泰國購屋的特別注意事項



    • 外國人會不會買貴?
      不必擔心!泰國採「全球統一價格」(Global Price),同一個建案的相同戶型,售價對本地人與外國人都是相同的。因此,不論是直接向開發商購買,或透過當地專業地產顧問購買,價格皆相同。




    • 可以短線獲利轉售嗎?
      短線炒房並不容易,且不建議。全球各國均設有抑制短期炒作的房地產政策,例如:




      • 短期交易高額稅收(泰國出售不滿五年的房產需支付較高稅金)




      • 市場接受度低:泰國買家偏好新房,因此短期轉售的買氣有限








  • 最健康的投資方式是 5-8年 的長期持有,這樣才能獲得穩定的租金收益與房價增值。






      • 三大購屋糾紛:不肖業者、跑單幫、直接找建商
        購屋時,務必慎選合格仲介,避免以下常見問題:




      • 不肖業者:部分業者透過「先買斷、後加價」的方式銷售,導致台灣買家購屋價格高於市場價。




      • 跑單幫個體戶:無法提供售後服務,交易完成後即失聯,讓投資者面臨後續問題。




      • 直接找建商:建商的重心在於推廣新建案,通常不會協助後續的轉售與出租,影響投資者的流動性。








    建議選擇有當地經營經驗、口碑良好的專業機構,確保交易安全、售後有保障。



    ▍結論:


    曼谷房地產市場雖然與台灣不同,但透過深入了解市場特性,可以找到理想的投資機會。
    重點在於:



    • 選擇大型開發商,確保建築品質與物業管理

    • 購買高公設、高品質的小坪數公寓,符合市場需求

    • 長期持有,避免短線投機風險

    • 慎選仲介,避免購屋糾紛


    透過正確的投資策略,曼谷將是值得考慮的房地產投資地點!



    泰國概況與曼谷投資優勢


    泰國作為東南亞的重要經濟體,其首都曼谷在政治、經濟、貿易和交通等方面占據核心地位。以下是截至2024年的泰國和曼谷的基本資訊以及投資優勢的詳細介紹。


    ▍基本資訊




  • 曼谷人口




    • 截至2024年,曼谷常住人口約為960萬人。




    • 外籍人士約150萬人。




    • 2024年,國際旅客數量達到3500萬人次。






  • 曼谷人均收入




    • 人均年收入約為15,000美元。






  • 房地產市場




    • 租金回報率:近年來,曼谷房地產的租金回報率維持在 4-6% 之間。




    • 房價增值率:市中心地區的房價年增值率約為 3-10%。






  • ▍投資泰國的五大優勢




  • 戰略地位




    • 泰國位於東協中心,基礎建設完善,交通運輸便利,能源供應穩定。






  • 強大供應鏈




    • 泰國在汽車製造業和電子產品製造等領域擁有完整的供應鏈,且自然資源豐富。






  • 國際市場




    • 泰國已與 13 個國家簽署自由貿易協定(FTA),與 18 個國家達成免關稅協議,拓展了國際市場。






  • 勞動力素質




    • 泰國勞動力教育程度較高,素質不斷提升,滿足各行業需求。






  • 政府支持




    • 泰國政府大力支持生物科技、奈米技術等重點扶植產業,最高可享受13年的免稅優惠。




    • 外資可 100% 持股併購土地,且允許引入外籍技術人員。






  • ▍選擇曼谷的理由




  • 核心城市




    • 曼谷是泰國的首都和最大城市,也是東南亞第二大城市,集政治、經濟、貿易、交通、科技、教育和宗教中心於一身。






  • 經濟貢獻




    • 曼谷的經濟產出占泰國總量的 44%。






  • 貿易樞紐




    • 作為泰國最大的港口城市,曼谷承擔了全國 90% 的外貿吞吐量。






  • 旅遊勝地




    • 曼谷連續蟬聯全球旅遊人口最多的城市。






  • 交通設施




    • 曼谷是泰國唯一擁有軌道交通系統的城市,交通便利。






  • 醫療服務




    • 曼谷擁有超過 50 家通過 JCI 認證的國際醫院,每年接待超過 50 萬名海外醫療遊客。







  • 海外購屋 10 大步驟:從選擇到獲利完整指南


    投資海外房地產是一項重要決策,需要充分準備與謹慎規劃。以下是完整的 10 步驟指南,讓您在購屋、管理、出租與出售的過程中都能順利進行。


    ▍Step 1:自我評估


    在開始投資海外房地產之前,您需要先確定購屋目的,是 投資 還是 自住,因為這兩種需求會影響物件的選擇。


    此外,您還需評估:




    • 財務狀況:是否能夠負擔總價與後續成本?




    • 投資時間:能否接受 5-8 年的中長期持有計畫?




    • 市場風險:是否能適應短期房價與匯率的波動?




    ▍Step 2:尋找值得信賴的業者


    選擇可靠的房地產顧問或仲介至關重要!




    • 避免僅負責銷售,卻無法協助管理與售後服務的代銷業者。




    • 建議選擇在台灣有正式經營,且在當地擁有直營公司的業者,這樣能確保後續管理與出售時更加順利。




    ▍Step 3:接受專業諮詢


    您需要尋找真正專業的顧問,協助您:




    • 評估是否適合投資海外房地產




    • 瞭解當地市場行情、購屋流程、法規與稅務




    • 選擇合適的物件類型(住宅、公寓、商辦)




    專業顧問的資訊正確性直接影響您的投資決策,請務必謹慎選擇。


    ▍Step 4:預訂房型


    選擇合適的房屋後,您需要先行預訂,確保有購買權利。流程如下:




  • 簽訂訂房單




  • 支付訂房金




  • 確認購買資格




  • ※ 注意! 泰國政府限制外國人購屋份額,熱門地段的優質房型往往供不應求,建議盡快做決策,避免錯失良機。


    ▍Step 5:決定是否出國考察


    是否需要親自飛往當地考察?這取決於您的投資經驗:




    • 保守型投資者 建議飛往當地實地考察,親自確認物件與社區環境。




    • 有經驗的海外投資者則可透過專業顧問的遠端協助,直接進行交易,節省時間成本。




    ▍Step 6:簽訂買賣合約與支付頭期款


    確定購買後,正式進入交易程序:




    • 簽署正式買賣合約




    • 確認產權文件(不動產說明書)




    • 支付頭期款(通常為房價的 20-30%)




    • 確認未來匯款至開發商的細節




    此階段需特別留意合約細節、付款條件與開發商的產權保障,避免法律與交易風險。


    ▍Step 7:交屋流程


    當房屋建造完成後,進入交屋與過戶階段:




    • 驗屋(檢查房屋品質、設備是否符合規格)




    • 支付尾款(通常需提供匯款證明)




    • 辦理產權過戶(取得不動產權狀)




    • 當地開立銀行帳戶(方便租金收款與管理)




    • 簽署物業管理與出租合約




    若需要裝潢、添購家具或家電,可在此階段由業者協助完成。


    ▍Step 8:物業管理與租賃


    投資房地產的 核心價值來自租金收益,此階段將由物業管理公司代為處理:




    • 租賃管理:協助尋找租客、收取租金




    • 房屋維護:負責維修、報稅等事務




    • 每月提供報表,讓您清楚掌握房產狀況




    投資者只需定期確認租金是否正常入帳,即可輕鬆享受穩定收益。
    ▍Step 9:出售階段


    成功的投資不僅是買進,更重要的是「如何順利出售」:




    • 聯繫專業顧問或仲介,評估市場行情




    • 確定出售策略與合理價格




    • 簽訂售屋委託合約,透過專業管道出售




    許多投資者會在 5-8 年持有後選擇脫手,透過穩定增值獲得資本利得。


    ▍Step 10:資金回台與稅務規劃


    出售房產後,需將資金匯回台灣,並考慮稅務影響:




    • 台灣海外所得稅門檻為新台幣 670 萬元,若超過需繳稅




    • 建議分批匯回資金,降低稅負




    • 瞭解當地的稅賦規定,確保符合法規




    成功的投資,不僅要懂得買房,還要懂得如何管理與規劃資金!


    ▍結論


    透過完整的 10 大步驟,您可以安心地進行海外房地產投資,從選擇合適物件、完成交易、出租管理,到最終獲利出售,全程掌控投資收益。


    關鍵提醒:




    • 選擇專業顧問,避免購屋糾紛




    • 規劃長期持有,避免短線投機風險




    • 透過穩健的出租與物業管理,確保租金收益




    投資海外房地產是一項長期策略,透過正確的規劃,您可以確保投資獲利最大化!


    泰國買房 10 大常見問題與解答


    投資泰國房地產前,許多買家都會遇到關於產權、貸款、匯款、政治穩定性等問題。以下是 10 大常見問題與詳細解答,幫助您輕鬆了解泰國購屋規則,安心投資!


    ▍Q1:外國人可以合法在泰國購屋嗎?


    可以,並且產權與台灣類似!


    泰國的土地產權分為 「永久產權(Freehold)」 和 「限期租賃權(Leasehold)」 兩種。



    • 外國人可以 100% 擁有永久產權的公寓,不需要透過當地人持有。

    • 永久產權可自由買賣與傳承,可作為長期投資或傳家產。


    ▍Q2:泰國公設面積如何計算?


    公設面積不計價,車位也屬公設!


    泰國公寓的銷售價格只計算室內實際使用面積,不像台灣會將公設面積(如游泳池、健身房、空中花園等)計入售價。


    此外,車位為公設共享制,住戶可憑停車證先到先停。


    ▍Q3:外國人在泰國買房可以貸款嗎?


    可以,但條件嚴苛,貸款成數低!



    • 外國人貸款條件較嚴苛,審核流程複雜。

    • 貸款成數約 40-50%,利率約 5-7%,比台灣高很多,不建議申請貸款。

    • 建議以全現金購屋,可避免額外財務壓力與利息成本。


    ▍Q4:泰國的政治穩定嗎?


    目前政治環境穩定,帶動經濟發展!



    • 泰國歷經紅衫軍、黃衫軍抗爭、軍政府執政等動盪時期,但近年來政局趨於穩定。

    • 2019 年選舉後,原軍政府總理巴育繼續執政,確保政策連貫性,吸引外資投資房市。

    • 泰國政局變動通常不影響經濟發展,投資者仍可安心置產。


    ▍Q5:外國人可以購買土地或別墅嗎?


    不可以,除非透過泰國公司持有!


    根據泰國法律,外國人不得直接持有土地,也就是說:



    • 不能買別墅、店面、商業用地等帶有土地產權的物件。

    • 若希望購買別墅,可透過設立泰國公司來購買,但需符合泰國公司法規。

    • 大型跨國企業 若獲泰國投資促進委員會(BOI)批准,可擁有土地產權。

    • 公寓產權則無此限制,外國人可 100% 購買。


    ▍Q6:外國人購買公寓是否有限制?


    不得購買超過公寓 49% 的總面積!


    根據 1979 年《泰國公寓法》,外國人購買公寓需遵守 49% 限額規定:



    • 同一棟公寓樓中,泰國人必須持有至少 51% 的單位。

    • 外國人最多只能購買 49% 的單位,購買前須確認該樓層是否還有可購買名額。


    ▍Q7:如何匯款到泰國買房子?


    須以國際貨幣 100% 從境外匯入!



    • 匯款必須來自泰國境外,且需使用 國際流通貨幣(如美元、歐元等)

    • 匯款時,銀行附言須註明:

      • 購房者姓名

      • 購買單位資訊



    • 若未依規定操作,泰國政府將無法核發產權證書(Title Deed)


    ▍Q8:泰國的土地產權有時間限制嗎?


    永久產權(Freehold)可永久持有與傳承!


    泰國的土地產權分為兩種:



  • 永久產權(Freehold)

    • 房屋產權完整,可自由買賣、繼承與轉讓。



  • 租賃產權(Leasehold)

    • 具有固定租期(通常 30-90 年),但無法傳承。

    • 類似台灣的「地上權」制度,僅享有土地使用權。




  • ▍Q9:如何申請泰國的養老簽證?


    50 歲以上可輕鬆移居泰國!


    泰國政府提供養老簽證(Retirement Visa),適合希望長期居住泰國的外籍人士:



    • 申請條件

      • 年滿 50 歲

      • 在泰國銀行定存 80 萬泰銖



    • 簽證效期

      • 每年需更新一次,可長期居住泰國

      • 可攜帶配偶與 20 歲以下子女 一同移居




    養老簽證讓退休人士 享有泰國的低物價、高品質生活,是移居的理想選擇!


    ▍Q10:找專業代租管團隊有什麼好處?


    輕鬆當海外房東,租金穩定入帳!


    房子交屋後,將房產委託專業物業管理公司(Property Management),可享有:



    • 物業管理與租賃服務,節省時間與精力

    • 協助出租、代收租金、報稅,確保房東無後顧之憂

    • 定期提供租金報表,讓投資者清楚掌握收益


    房東只需每月查看租金入帳狀況,並定期查閱物業管理報表,即可輕鬆管理海外資產!


    ▍結論


    泰國房地產市場對外國投資者友善,但仍有許多法規與交易細節需特別留意:



    • 外國人可購買永久產權公寓,但不可持有土地

    • 貸款條件嚴苛,建議全現金購買

    • 匯款需符合泰國政府規定,確保產權合法

    • 尋找專業物業管理公司,確保租賃收益穩定


    透過了解這些 10 大關鍵問題,您將能夠更安心地投資泰國房地產,輕鬆當海外房東!


    為什麼這間比較貴?那間比較便宜?


    ▍一分錢一分貨,價格差異的三大關鍵因素!


    當您投資泰國房地產時,可能會發現同樣是房子,價格卻有很大的落差。影響價格的因素主要來自三大關鍵:



  • 高中低階建案與品牌定位

    • 相同開發商,不同系列建案,價格可能大不相同!

    • 高端建案使用更優質的建材、提供更完整的設施,價格自然較高。

    • 中端建案兼顧價格與品質,較適合一般投資者與自住需求。

    • 低端建案可能在地段、建材、品牌等方面有所妥協,因此售價較低。



  • 地段影響價格

    • 黃金地段價格較高,無庸置疑!

    • 捷運站、商業區、高端社區的房價遠高於郊區或發展較慢的區域。

    • 同一區域內,臨近地標、購物中心、公園或景觀較佳的房子,價格也會較高。



  • 開發商等級與建案品質

    • 開發商品牌的影響不可忽視!

    • 知名開發商的建案在規劃、建材、施工品質、物業管理等方面都有更高的標準,價格自然較高。

    • 小型開發商 的建案可能價格較便宜,但要特別留意品質與後續物業管理的穩定性。





  • ▍價格高 ≠ 好,價格低 ≠ 差


    購買房產時,您需要考慮自己想要的是 高於市價、等於市價,還是低於市價 的產品。價格較便宜的物件不一定是好的投資機會,而價格較高的物件也不一定就是不划算。市場上仍然有**「十分錢一分貨」**的案例,因此務必謹慎評估定價的原因。


    ▍特別小心!關於「保證租金」與「保證買回」的陷阱



    • 保證租金計畫

      • 保證租金的產品並非不能買,但您需要確認是否價格過高!

      • 若售價已大幅高於市場價,這些「保證租金」是否只是 拿您的錢,回來付租金給您?

      • 確認該地區的實際租金行情,避免落入虛假承諾的陷阱。



    • 保證買回計畫

      • 此類產品更需要謹慎評估!

      • 若未來開發商無法履行「保證買回」的承諾,而您需要自行出售房產,您當初的購買價格是符合市場行情,還是已經超出行情許多倍呢?

      • 確保購買價格合理,並非因為保證條款而支付了不必要的溢價。




    ▍結論:購買前,務必了解定價邏輯!



    • 價格的差異主要來自於建案等級、地段與開發商品牌。

    • 不要只看價格便宜就入手,也不要單純覺得價格高就有保障。

    • 針對「保證租金」與「保證買回」計畫,更應該仔細評估是否符合市場行情,以免影響未來轉售的彈性!


    選擇泰國房地產,關鍵在於理性分析、選擇適合自己的產品,才能確保長期投資的穩健回報!



    泰國買房相關法規指南:購屋前必讀!


    泰國房地產市場對外國人投資相對友善,但仍有一些法規與購屋流程需要特別注意。以下將針對 外國人購屋規範、匯款要求、頭期款與尾款支付方式 進行詳盡說明,確保您的購屋交易順利完成。


    外國人可以合法在泰國購屋嗎?



    • 可以!與台灣購屋方式幾乎相同

    • 泰國房地產產權分為「永久產權」與「非永久產權」

    • 大多數公寓屬於永久產權(Freehold),可100%持有並自由轉售或傳承


    但需注意:



    • 外國人只能合法持有電梯大樓(公寓)類型的房產,且 外國人購買比例不得超過該建案總面積的 49%。

    • 此規定確保開發商仍以泰國本地市場為主要銷售對象,並且確保外國買家購買的價格與當地市場一致,避免過度炒作影響房價穩定。


    ※不可購買土地、別墅、商業大 樓,除非透過 成立泰國公司 持有(適用於特定商業用途)。


    ▍如何匯款到泰國買房?


    泰國政府對外國買家有嚴格的資金匯入規範,許多民眾與業者常因金流不符規範,導致產權過戶失敗。


    FET(Foreign Exchange Transaction)證明的重要性


    FET 證明 是泰國政府核發的資金來源證明,如果沒有正確匯款並取得 FET 證明,泰國政府將 無法核發產權證書(Title Deed)。


    匯款規則



    • 資金必須 100% 從泰國境外匯入(無法使用泰國境內帳戶轉帳)

    • 使用國際貨幣匯款(美元、歐元等),不可直接存入泰銖

    • 匯款附言(Remittance Information)須明確註明:

      • 購房者姓名(與購房合約一致)

      • 購買物件資訊(如公寓名稱、房號等)




    若匯款不符合這些要求,泰國政府將無法將產權登記在您名下!


    ▍頭期款、尾款與定金的支付規則


    購房過程中,款項支付方式與一般海外購屋略有不同,請務必留意:


    定金(Deposit)


    以信用卡 支付的「定金」,無法計入購房款,而是用於支付:



    • 過戶相關雜費(如登記費、印花稅)

    • 水電表登記費

    • 社區管理費

    • 公共基金(公設維護費)


    由於定金是以泰銖支付,因此不符合外國人購房款項的 FET 規範,不能計入頭期款!


    頭期款(Down Payment)



    • 泰國開發商 收到完整的頭期款後,才會正式製作購房合約。

    • 匯款金額需稍微多匯一些,以確保匯款手續費或匯率變動不影響合約製作。

    • 若金額不足,開發商不會發送正式合約,需補足款項才能繼續交易流程。


    尾款(Final Payment)



    • 尾款支付完成後,開發商才會開立 FET 證明,讓您正式取得產權。

    • 若尾款不足,無法完成產權過戶,可能影響投資計畫。


    多匯的金額怎麼辦?


    若頭期款或尾款額外多匯,開發商會在過戶完成後,將多餘款項退回您的曼谷銀行帳戶,可用於支付未來的管理費或其他雜費。


    ▍結論:購房前,確保金流符合泰國法規!



    • 外國人可 100% 持有永久產權公寓,但購買比例不得超過 49%。

    • 購房款項須從海外匯入,並正確取得 FET 證明,否則無法取得產權。

    • 定金無法計入房款,頭期款與尾款須完整支付,否則影響交易。


    購買泰國房產時,務必確保交易流程符合規範,避免產權登記失敗或影響未來轉售!


    ▍泰國房地產稅務指南:購屋、持有、出售稅費詳解


    在泰國購買房產時,除了考慮房價與租金收益外,相關稅務成本也是投資前必須了解的重要部分。以下整理 購買、持有、出售房產時的主要稅費,以及贈與稅與遺產稅規範,讓您投資更有保障。


    購屋時的稅務成本


    在泰國購買房產時,需支付過戶費,通常由買賣雙方共同承擔。


    過戶費:2%(買賣雙方各負擔 1%)


    持有期間的稅務


    泰國對於住宅持有者的年度房產稅相對較低,以下為最新適用稅率:


    房屋持有稅:0.02%(適用於 5,000 萬泰銖以下的住宅)


    出售房產時的稅費


    在轉售房產時,需繳納 過戶費、特別營業稅或印花稅,以及所得稅,具體適用情況如下:



    • 過戶費:2%(買賣雙方各 1%)

    • 特別營業稅 3.3%(適用於購屋 5 年內出售)

    • 印花稅 0.5%(適用於購屋 5 年後出售,免繳特別營業稅)

    • 所得稅:依所得級距計算,根據政府公告價值 評估繳納



    ※重要提醒


    泰國稅務機關計算稅金時,依據政府公告價(非實際成交價)計算,購屋時務必了解房產的公告價,以便未來出售時準確預估稅務成本。



    贈與稅(Gift Tax)


    泰國贈與稅根據受贈者身份與贈與金額來計算,適用不同的免稅額與稅率:



    受贈人類別
    每年免稅額
    超過免稅額的稅率

    子女
    2,000 萬泰銖
    固定 5%

    直系尊親屬、直系卑親屬、配偶
    無免稅額
    5%-35%(累進稅率)

    其他親屬或非親屬
    1,000 萬泰銖
    固定 5%


    遺產稅(Inheritance Tax)


    泰國遺產稅依據繼承人的身份與遺產金額計算,以下為適用的稅率:



    繼承人類別
    免稅額
    超過免稅額的稅率

    配偶
    無需繳納
    0%

    直系血親卑親屬(子女)
    1 億泰銖
    5%

    其他繼承人
    無免稅額
    10%


    ▍結論:投資泰國房地產,務必掌握稅務規則!



    • 購買時需支付 2% 過戶費(買賣雙方各 1%)

    • 持有期間稅負極低,僅 0.02%(適用於 5,000 萬泰銖以下住宅)

    • 出售時若 5 年內出售需繳 3.3% 特別營業稅,5 年後改繳 0.5% 印花稅

    • 贈與與遺產稅主要適用 5% 或 10% 的稅率,但配偶可完全免稅


    了解泰國房地產稅務結構,將有助於您合理規劃購屋、出租與出售的投資策略,讓您的房產資產配置更加穩健!



    泰國房產出售後,資金如何匯回台灣?需要繳哪些稅?


    當您在泰國出售房產後,資金如何安全合法地匯回台灣,並確保符合台灣的海外所得稅規範,是投資人最關心的議題。以下將詳細解析 資金匯回流程、海外所得稅計算方式與節稅建議,幫助您順利管理您的投資收益。


    ▍資金匯回台灣的流程


    當您出售泰國房產後,所得款項會匯入您在泰國當地的銀行帳戶。


    在扣除房價、稅費及相關雜費之後,剩餘資金可透過以下方式匯回台灣:



    • 兌換貨幣

      • 台灣銀行帳戶接受美金或其他國際貨幣,因此建議先將資金轉換成美金,再進行匯款,以降低匯率損失。

      • 需留意匯率波動,選擇適當時機進行兌換,避免資金損失。



    • 匯款方式
      您可選擇以下兩種方式將資金轉回台灣:

    • 直接從泰國銀行帳戶匯款至台灣帳戶(適合一次性大額匯款)

      • 需提供房屋買賣合約、完稅證明、銀行交易紀錄,以證明資金來源合法。

      • 台灣銀行可能會要求補充文件,建議提前向銀行確認匯款條件。



    • 分批匯款至台灣帳戶(適合長期規劃節稅)

      • 由於超過新台幣 670 萬元的海外所得,需課徵 20% 海外所得稅,可考慮將款項分年度匯回,減少稅負影響。







    ▍台灣海外所得稅計算方式


    根據台灣的海外所得稅法規,若出售泰國房產後獲利超過一定門檻,則需依規定申報並繳納相關稅款。


    課稅條件



    • 若年度海外所得超過新台幣 100 萬元,需向國稅局申報。

    • 若海外所得與國內所得合計超過 670 萬元,超過部分將課徵 20% 海外所得稅。


    海外所得稅計算舉例


    假設您的泰國房產出售後淨收益為新台幣 1,200 萬元,則計算如下:



    • 先扣除免稅額 670 萬元
      1,200 萬元 - 670 萬元 = 530 萬元(需課稅金額)

    • 超過部分適用 20% 稅率
      530 萬元 × 20% = 106 萬元稅額



    ▍節稅策略建議


    為了降低稅負,您可以考慮以下方式:



    • 分批匯回資金

      • 若每年匯回的金額低於 100 萬元,則無需申報,但可能需較長時間才能將資金全數轉回台灣。

      • 若預計匯回的總金額會超過 670 萬元,建議分 2-3 年匯回,可減少或避免被課 20% 的海外所得稅。



    • 合理規劃其他海外資產

      • 若在海外有其他收入(如租金、投資收益),可將其合併規劃,避免單年度海外所得過高,導致需繳納較多稅款。



    • 諮詢專業會計師

      • 不同個案的適用稅法可能有細微差異,建議與專業會計師或財務顧問 討論最適合的資金匯回方式,確保合法節稅。





    ▍結論:規劃好資金匯回,避免不必要的稅務負擔!



    • 出售泰國房產後,扣除相關費用與稅金,資金將存入泰國銀行帳戶,須自行匯回台灣。

    • 台灣海外所得稅適用 670 萬元免稅額,超過部分將課徵 20% 稅率,建議分批匯回以降低稅負。

    • 建議透過專業會計師規劃,以確保合規並達到最佳節稅效果。



    投資泰國房地產除了關注房價與租金收益外,如何妥善規劃資金回台也是關鍵,透過合理安排,可以讓您的投資效益最大化!






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