同價格不買市區大樓，改買郊區透天？什麼是透天厝？為什麼中南部這麼夯？

早期市中心透天，一樓是店面或工廠，二樓以上當住家。(圖片來源樂屋網)

因為疫情，因為透天厝獨戶獨棟，能避開社區大樓人數過多的問題，為了防疫開始更多人興起購買透天厝物件。什麼是透天厝？到底有哪幾種？除了獨棟透天、雙拼透天和連棟透天，還有常見的社區型透天，透天和別墅又有什麼不同？就讓樂屋網買屋小詞典，從透天定義和差異比較，為你說分明。
01│什麼是透天厝？透天厝別墅差別在哪？
透天厝定義：透天厝指的是有天有地的建築，顧名思義從土地到建物都屬於屋主，擁有獨立土地產權，具備獨門獨戶、沒有公設，隱蔽性和空間使用度佳，建物高度通常不會超過５層樓，因透天產權為單一所有權人，故 6 樓以下建築物可以不設置電梯。

透天厝和別墅的差別：別墅一言以蔽之就是「有天有地有庭院」，除了同樣擁有獨立的土地和建物產權，還能擁有大片庭院，別墅和透天厝最大的差別是土地面積較大，常見的別墅基地，市中心約 90 坪以上，郊區 211 坪以上，獨門獨院是特色，可說是透天厝的高級版。
02│透天厝的種類有哪些？
過往因為鄉村農業發展，大多數會土地自建透天厝，有些會一次蓋 3 層樓，滿足多口之家需求，有些則是先蓋 1 層樓，之後逐一增建，過往農業轉型工商業，透天厝的功能仍兼具生產，因此不少工業區透天會有樓下工廠，樓上住家的使用情況。

五米面寬透天成為市場主流

受都市發展法令限制，台灣各縣市都有不同的建蔽率、容積率規定，考慮到有效利用土地價值，通常十米道路的連棟透天產品面寬都會限定在 5 米以下，樓高興建至 4 層以吸引更多買家，建坪約落在 45 坪至 75 坪。市中心老舊透天厝因為容積率高，改建不敷成本，因此反而不少人放棄改建，或者等待建商購地整合獲得大面積進行都市更新。

建商依據土地規模，設計規劃了不同種類的透天厝產品，有獨棟、雙拼和連棟透天等不同形式，從安全性、寧適性及生活便利性上有不同特性。通常透天厝都擁有獨立產權，但部分如社區型透天厝，則有共同持有土地的情形，稍微不同，常見的透天產品如下：

1.獨棟透天：即擁有獨立土地產權，每戶皆有獨門獨院的透天厝，因為沒有建築物相鄰，故四面採光通風，但颱風來時也較容易直接造成房子耗損，須注意防水層維護，購地成本較高，若周邊沒有鄰居，人不在家竊盜風險也較高。

2.雙拼透天：即兩戶相鄰的透天厝，相鄰處有共用壁，具備三面採光，通風佳。因為是相鄰兩戶，故有鄰居能互相幫忙，治安上竊賊會較為顧忌，安全性較獨棟透天佳；但須維繫鄰居關係，若有惡鄰居會造成困擾。

3.連棟透天：顧名思義就是房子的左、右兩側牆壁都有房子，多戶相連成排，除了邊間戶有三面採光，中間戶只有前後採光，故採光通風都較獨棟透天、雙拼透天差。連棟透天儘管也有獨立產權，但因為建商購地後分戶規劃，可能有地基狹窄的問題，但房價也因此比獨棟透天雙拼透天便宜。

連棟透天住宅是目前透天新建案的主流形式，通常會在一樓規劃車庫和孝親房，提供給需要多房或有三代同堂需求的家庭使用，另外也有建商引進「新加坡式透天」：一樓規劃成車庫，二樓以上才是客廳、廚房和臥室等空間，也是另一種型態。



市中心巷弄還是經常看見屋齡40年以上的連棟透天。(圖片來源 樂屋網)

4.社區型透天：即由兩排連棟透天共同形成的透天型社區，是所有透天厝產品中唯一須遵守公寓大廈管理條例的透天形式。建案基地上除了住戶產權，還另外切割出社區共同使用的公設土地，通常用作社區共同進出道路或公共設施使用，也是所有透天厝產品中，唯一擁有巷道的產品。

因為是社區，故需要繳交管理費；管理費不同於社區型大樓以坪數計算，而是以戶計價全戶均分。高級的透天社區會聘請管理員或警衛，故有人可以收發信件，有管理維護，治安上也最安全，竊盜風險較低，不過房子左右或對面都有房子，需要維繫鄰居關係。

與連棟透天相同，社區型透天的「中間戶」因採光與通風較差，房屋價格也較便宜；若是無尾巷底端的邊間戶，價格也會較低。



透天厝種類不同，共有4種不同透天厝類型，具備不同特點。(表格製作樂屋網)

03│透天厝優點
1.低公設無管理費：除了社區型透天有共用道路，大多數透天幾乎零公設，沒有社區大樓管委會或公設虛坪問題，全戶實坪實住，若是獨棟透天或雙拼透天，也沒有繳交管理費或公共水電費的問題。

2.土地持份大：因為透天建案大多購屋等同購地，土地持份只有屋主自己，即便未來房屋老舊想進行改建，也比社區大樓住戶來得容易。若是透天位在生活機能完備的蛋白區，土地保值，即便將來想脫手轉賣也不是問題。

3.停車方便：透天厝大多具備停車位，一樓通常就是自家車庫，不同於社區大樓住戶需要另外購買停車位、停車繞行等問題，普遍是平面車位，停車方便容易，碰不到機械車位，也沒有機械設備維護問題。車就在家門口，要整理車子或洗車都很方便。

4.出入單純惡鄰少：如果是獨棟透天，沒有鄰里噪音或糾紛的問題，但如果是雙拼透天或連棟透天，房子共用牆面，還是有可能被鄰居噪音影響，但普遍還是較公寓或社區大樓上下樓吵鬧聲頻低，也沒有大樓共振問題。住戶少，因此出入份子最單純，公寓大樓常見的鄰居住戶漏水等問題也不存在，房子有狀況自己可隨時進行裝修，無須經過管委會同意。

5.其他優點；房屋狹長冬暖夏涼；房子公私領域劃分清楚，一樓客廳廚房二樓純粹臥房沒有油煙；有火災或地震逃生動線更短更快；房間數多，每層都有廁所不用排隊；有頂樓可以烤肉、曬衣服和棉被，甚至還能裝設太陽能板補貼電費...等，空間使用自由度高。



目前市場上最流行的社區型透天，一樓是車庫，兩排連棟透天中間有共用道路，也屬於公設。(圖片來源pexels)
04│透天厝缺點
1.大厝歹拼掃：透天的樓地板總面積大，坪數和房間都較公寓或社區大樓還多，因此打掃起來需要花費更多時間心力，十間透天九間累，不累的那間有掃地機器人。

2.沒有管理維護：沒有管理員或警衛，因此只能自己收信件和包裹，不像社區大樓有人代收，甚至還有垃圾集中處，要倒垃圾還要追著垃圾車跑；如果是社區型透天，就沒有以上困擾。

3.容易被竊與隱私差：獨棟透天或邊間透天容易被外人攀爬窗戶或牆垣進入屋內行竊，需要自行加裝監視器保全設備；社區型透天雖然有保全，但晚上能從房子外面看到開燈狀況，判斷屋內有沒有人在，甚至知道作息時間，沒有隱私可言。邊間鄰馬路的透天，噪音也比較高。

4.房屋修繕費用高：除了社區型透天，如果房子有修繕的需求，所有費用需要自己負擔，不像社區大樓或公寓有住戶共同分擔。如果安裝電梯，也需要額外負擔電梯保養費用。如果房子是透天或邊間戶，外側牆面也需要額外負擔防水修繕費用。

5.其他；沒有電梯，對行動不便或長者來說不方便；需要常常爬樓梯，忘記東西想回房間拿很累；家中成員在不同樓層活動，有事叫喚不容易聽見；網路或電信收訊不佳；空間太大一個人在家，容易沒安全感；獨棟透天或邊間透天，採光佳會有室內溫度高的問題；市中心透天的房價比公寓和社區大樓都還要貴...等。

※北部如迪化街或南部鹿港還能見到清朝老透天宅，這類老透天房屋格局屬狹長型，採光不足是老透天缺點，因此房屋中段多會設計天井，增加房子採光和通風性。



透天和社區大樓比較，各有不同優缺點。(表格製作樂屋網)

05│買透天厝注意事項
買透天房子最常產生的糾紛出現在土地範圍問題，若買的是中古屋透天，常發生買下房子後，土地界線比認知範圍還小的爭議。曾經有民眾以為買入雙車位的庭院透天，但實際上只能停一台車，另一塊車位屬於鄰地範圍。

有法律專家建議，購買透天厝前最好同時申請土地鑑界，確定房屋土地範圍，過往房仲銷售房子的時候，都會過於強調屋況而忽略土地界線，申請鑑界後才發現與現況不符、甚至有占用他人用地的情形，發生類似情況，就可以當作和賣家議價的籌碼；如果是簽約後才發現有問題，也可以提出「物之瑕疵擔保」主張，進行訴訟，有機會減少價金。

另外，簽約前最好也請代書協助查明地號及土地區分使用證明，了解土地現況，以及是否有法定空地的部分，過往曾發生過建商違法更改社區型透天內的法定空地使用用途，違法興建設施遭到拆除。如果是購買透天新建案，購買前也記得請建商出示詳細的建築圖書和測量圖，了解建案實際狀況，確定沒問題才購買。

─

► 點我下載「樂屋網 APP」，搶先體驗預約後再推薦功能

更多優質【寧靜透天宅】這裡找

台北市➤https://bit.ly/3BvrfJU

新北市➤https://bit.ly/3BoG9lc

桃園市➤https://bit.ly/3BlAagL

台中市➤https://bit.ly/2VQCU5u

台南市➤https://bit.ly/3BuvV2L

高雄市➤https://bit.ly/3zgGog0

延伸閱讀

▌房子要不要三面採光？網曝：棟距太近是悲劇！這3種採光房一定要知道！

▌首購族大哉問，該不該買華廈？聰明人用這5點告訴你！

▌夫妻合資買房卻無法共同持有？ 教你三招自保

▌買房起心動念後，購屋預算怎麼抓？

▌不想吃虧受騙？5個步驟搞懂買房交易流程！
▌第一次約房仲看房，如何理解房仲背後意涵？

【更多精采內容請上《樂屋網》官網；《樂屋網》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】
原文出處【同價格不買市區大樓，改買郊區透天？什麼是透天厝？為什麼中南部這麼夯？】