買房注意事項！新手買房一定要知道的10個重點！

買房有太多事情要思考，讓樂屋網告訴你買房注意事項(圖片來源:樂屋網)

要買房子了！恭喜你/妳踏出人生第一步，買房是個漫長的過程，有太多事情需要注意，買房子要注意什麼？樂屋網整理了 10 個買房重點，幫助你/妳更快進入狀況，做足功課不吃虧。買房重點：

▌01│你想買哪種房？

房屋類型有公寓、華廈和大樓，你想買哪種房？

每個人買房都有不同原因，需要的空間坪數與購買能力也不同，考慮房子的新舊程度，就有預售屋、新成屋、中古屋三種，居住在市區還是郊區、空間坪數大小也會影響價格。若預算有限可選擇公寓，不想爬樓梯，退而求其次選擇華廈或大樓，但大樓會有公設問題，買房預算部分花在很少使用的公共空間，差異如下：


公寓

華廈或大廈

優

點

●單價較低

●沒有公設，坪數實在

●住戶少

●沒有管理費

●房屋稅低

●土地持份較高

●屋齡較新

●有電梯，不用爬樓梯

●銀行提供的貸款成數高

●有管理員可代收，安全性高

●有中庭、健身房等公共空間設施

●有停車場

缺

點

●要爬樓梯

●屋齡老，增加裝修成本

●沒有管理員代收、社區管理

●沒有停車場

●銀行提供的貸款成數低

●單價較高

●有公設，可用坪數較少

●住戶多

●有管理費支出

●土地持份低

了解房屋差異後，接下來要思考自己想住哪裡？購買能力在哪？這也會影響房子價格：

1.想住哪裡？如果是單身或頂客族，可選擇離公司近，如果是想婚族未來有生育打算，可選擇離父母家近或近學區。市中心蛋黃區房價昂貴，郊區蛋白區房價低。

2.購買能力在哪？想住新屋，可以考慮預售屋和新成屋。預算有限，分期付款可以選擇預售屋；如果已經有自備款，可以選擇新成屋；未來有換屋的打算，可以選擇中古屋。
▌02│購屋管道有哪些？優劣比一比！
早期買房只能仰賴傳單或房仲店家，但網路時代可用工具變多，除了房仲品牌官網、建商或代銷業者網站，也增加了 Facebook、LINE 等社群軟體與 App 工具，提供更多元的找房管道。

有這麼多的找房管道，好處是，可以同時間看更多房子，有更多時間比較做功課，但缺點是看房數量變得更多，無法一一過濾，想要更快找房，可以使用更符合個人化需求的找房App，省去找物件的時間，沒時間掛在線上，還能自動推薦好房。


管道

房仲品牌

找房網站

FB、LINE

App

特點

第一手獲得房源

一次看到各房仲品牌房源

可以看到其他人討論特定建案

隨時找房

缺點

未必有A級物件

房屋數量太多

資訊真偽不一

介面不好使用

*Tip：部分房仲品牌不見得會把A級物件放到網路上，因此某些好物件，往往還須經過房仲推薦，熟識一位懂你需求的好房仲，也能幫助你更快找到好房。
▌03│和房仲約看房，看房子要問什麼？
不管是在哪個管道搜尋到想要的房子，最終還是要實際到現場看房，這時就會和房仲聯絡，第一次約房仲看房要注意什麼呢？除了聽房仲介紹房子，聽懂房仲講什麼也很重要。看房子要問什麼？必問的資訊如下：

1.基本問題：屋齡、車位、坪數、座向、戶數、公設比、建商和附近的環境。

2.進階問題：有沒有翻新或裝潢？屋主為什麼要賣房？屋主持有房子幾年？

當然，第一次看房最重要的是檢視屋子的採光與通風，若白天關燈看房採光明顯不足，即便價格OK也建議避開。先從房仲身上了解關於房子的更多資訊，有助於幫助自己有效評估房子的好壞，由內而外檢視房子的11個重點，可以減少踩雷機會。
▌04│現場看房的看屋技巧
第一次看房後對某房子印象良好，想要多看看幾次，二次看房就要更深入檢視房子的內外部，現場看房建議注意這些項目：

1.多看幾次：白天看房可看出房子採光通風好不好，但晚上也需要看房，看看晚上周邊環境是否寧靜，適合居住。

2.檢查屋況：買中古屋最怕房子漏水，可選擇雨後看房，檢視屋內是否潮濕，有漏水或壁癌問題；檢視牆面是否龜裂，梁柱有改動，影響房屋結構。

3.評估環境：由外而內檢視房子環境，外部環境如：附近有沒有嫌惡設施？住家是臨馬路還是在巷底？與鄰棟大樓棟距是否過近？是在高樓層還是低樓層？房子是在邊間還是角落？戶數多還是少，電梯數量多嗎？房子內部則是：格局是否方正？動線流暢嗎？有沒有裝潢？隔音好嗎...等。

4.管委經營：可從社區佈告欄了解社區管委會經營是否良好？消防設施是定期維護，逃生通道有無保持暢通。

5.風水禁忌：房子窗外是否有尖銳物、壁刀或官帽，室內是否穿堂煞、門對門等問題。
▌05│買房預算怎麼抓，要準備多少自備款？
確定自己想買的地點和房屋類型後，接著是評估要準備多少自備款。原則上新成屋和中古屋都需要較多自備款，約莫是房屋總價的 20%~30%，這還不包括日後交屋後的裝潢費用，因此建議自備款要高過這個數字，抓在房屋總價的 40%。

買房預算可切分成二部分：

●你要準備的：自備款（或稱作頭期款、首付款，包括裝潢費、仲介費、代書費等其他費用）

●跟銀行借的：銀行貸款（最高可貸到房屋總價的 80%）

Tip：貸款前也可以先諮詢銀行該地區過往的估價，當作自備款參考。
▌06│如何貸款成功，找到便宜房貸？
房貸申請會在簽訂買房契約後，要如何找到適合自己的房貸呢？每間銀行給的房貸利率與貸款成數都不同，建議要貨比三家。

想要貸款成功，關乎到你的每月收支比狀況。有規劃買房，建議半年至一年內不要有不良的信用狀況；如果不想花費太多時間逐一比較銀行貸款方案，可以詢問簽約的房仲品牌或自己信任的地政士，都會有長期配合申貸管道。

目前的房貸申請管道有以下幾種：

●一般銀行房屋貸款

●財政部青年安心成家購屋優惠貸款

Tip：銀行針對如 500 大企業員工或軍公教人員有特別優惠利率，若是夫妻合購，可以交由利率較有利的一方來申請房貸，省下更多貸款。
▌07│買房簽約，簽約流程注意事項！
找到想買的房子，會開始斡旋議價，議價時要當心房仲的話術，並旁敲側擊屋主的價格。議價的準則可以參考房子周邊的實價登錄行情，避免被獅子大開口。

斡旋成功後會簽署買賣契約，此時買賣雙方連同地政士（代書）相約在房仲店家簽約，簽約時一定要詳細閱讀不動產說明。簽約流程可見下表：

買房進入簽約，買房流程就算完成一半，重要的申請貸款、過戶、稅制選擇都在這個階段，建議一定要充分了解自己要準備的資料和雙方進行的步驟，簽約時地政士會從旁協助，交由專業的地政士處理，能協助把關更省力。



買屋簽約流程很重要，一共有五個階段 (圖片來源:樂屋網)
▌08│買房交屋、驗屋重點！
檢視「不動產說明書」若有記載房子「未做相關檢測」，可在簽約前告訴屋主，在交屋前會請驗屋公司勘驗，確認驗屋結果後才交屋，驗屋流程繁瑣，建議先從屋況著手；切記驗屋一定要拍照記錄屋況。

關於「依現況交屋」，交屋點交前，驗屋時發現有與「不動產說明書」事實不符的狀況，可以向屋主請求折價金或是負責修繕，這是屬於屋主的「瑕疵擔保責任」，等修繕完成後才支付尾款；但如果是交屋後半年內房子發生非人為的瑕疵問題，民法上還是可以跟屋主、房仲請求改善。
▌09│買房時要繳哪些稅費？買房子要繳什麼稅？買家需要繳的政府稅費是「契稅」與「印花稅」，但除了稅費，辦理過戶時還有「行政規費」與「書狀費」，詳見下表：



買房時要繳哪些稅費？(圖片來源:樂屋網)

▌10│換屋脫手的注意事項？

買房求「增值」，沒有人會希望自己買的房子貶值。因此若未來有換屋的需求，房子是否能「增值」就很重要。

建議不要買太老房子，可能會不好脫手。若無法購買市中心，選擇新興重劃區時可以考慮地區未來發展性，如未來有捷運線或是重大建設進駐，都能提升房屋價值。儘管買房後開始背負貸款，但要想的是「預計持有的時間」，能夠抵銷房貸還款年限，才有機會「以小換大」越住越好。

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