2024 首購利率全攻略:各家銀行首購利率比較、貸款種類、首購利率高低影響因素


2024 首購利率全攻略:各家銀行首購利率比較、貸款種類、首購利率高低影響因素

買房不容易,特別是首購利率常被忽略,影響未來每月還款。(圖片來源覽山不用早)

文章目錄

01|首購利率介紹

02|央行利率如何影響首購利率

03|獲得較低首購利率的方法

04|固定利率與機動利率怎麼選

05|結語

01|首購利率介紹

首購利率的概念:首購利率是提供給身上沒有房屋貸款的人,銀行為了減輕第一次買房者的壓力,提供相對較低的房貸利率。2024年目前最低房貸利率是


因為房屋總價百萬千萬起跳,加上房貸還款計畫通常都會選擇30年至40年,每個月本金加上利息是筆可觀的數字,因此房貸利率越低越好。


舉例來說,跟銀行貸款 1,000 萬,利率 1.775%,若用本金平均攤還,前3年平均每月還款約285,379元,但利率2.33%,同樣本金平均攤還,則平均每月還款約本金平均攤還287,756元,兩者每月相差了2,377元,換算3年下來後者要比前者多付 85,561元。


從以上試算能看出首購利率為什麼對第一次買房的人非常重要,從銀行借款者的立場來看,房屋貸款的獲利是很穩定的長期收入來源,因此民間銀行大都會降低利率或放寬申請條件,和八大官股銀行爭取首購族當作客戶。


02|央行利率如何影響首購利率

銀行承接房屋貸款,設定好利率後,就會影響後續每月還款金額,而這中間還有一個狀況會影響你的每月還款金額,就是央行利率。簡單來說,常聽見央行「升息」或「降息」,就會影響每月還款的房貸利率。


利率上升:每月還款金額增加,若房貸利率若3%,升息1%,則每月房貸利率4%。


利率下降:每月還款金額減少,若房貸利率若3%,降息1%,則每月房貸利率2%。


以 2024 年青安貸款為例,政府補貼 1 碼,公股銀行補貼半碼,讓一段式利率方案維持在1.775%,即便後續央行升息半碼,但財政部為降低衝擊又補貼半碼,總計政府連同銀行共補貼 2 碼,讓利率維持在 1.775%。不過要注意,房貸補貼只有 3 年,直到 2026 年 7 月 31 日,是否延長補貼時間還得看後續政策規劃。


03|獲得較低首購利率的方法

政府推出的青安貸款已經是最低的房貸利率,但如果想要有更低的利率,具備軍人、教師、醫師或律師等特別身分,就有更低的利率可使用。舉例來說,若是公教人員身份,利率由1.485%至1.685%,低於一般房貸利率,但若沒有公教身分,還有以下方法。



建商配合的銀行利率:若買的是預售屋,因為建商銷售是整個社區,因戶數量大,通常可以和銀行談到整批分戶房貸,拿到更優惠的利率,有些建商甚至提供 1 至 2 種不同銀行供你諮詢。


尋求專業代書:代書的工作就是協助房子買賣移轉,因此經常接觸銀行房貸專員 (且專員們也須仰賴代書提供需要房貸的客戶),許多難以申貸的房子或申請不到的低利方案,能經由代書談成。


善用貸款預審:這個方式是將自己的資料先提供給銀行,先了解自己的借款資格與利率,這就是「貸款預審」,這樣的方式可以先幫助你快速了解不同銀行給你的利率差別,從中選出最適合你的低利方案;但切記不要超過三間,短時間密集聯徵信用,恐怕會讓銀行誤以為信用是否不佳。



2024 首購利率全攻略:各家銀行首購利率比較、貸款種類、首購利率高低影響因素

和銀行談到更好的首購利率,有時候也能請代書協助,同樣能問到好的貸款方案。(圖片來源 AI生成)


04|固定利率與機動利率怎麼選

前面提到利率影響每月還款金額,此時還有另外一個重點,就是「固定利率」與「機動利率」,這兩個詞分別代表什麼意思?想要應對高首購利率,選對利率方案也很重要,一起往下看看。


固定利率:顧名思義,指的是貸款初期就和銀行約定好,固定好利率還款,優點是利率在貸款期間不會隨著市場利率變動。


機動利率:也被稱為指數型利率,指的是貸款利率會隨著銀行不同時期的放款利率進行加碼或減碼,優點是還款金額較為靈活,跟著市場變動。通常是依照銀行牌告的定儲利率指數,以季或月變動基準,目前使用的如國泰、富邦和台新等民營銀行。


如何選擇適合的利率?若認為預期未來利率可能調降,就適合選擇「機動利率」;但若預期利率可能調升,則選擇「固定利率」較適當。


各家銀行對於「機動利率」與「固定利率」有不同利率,而目前又有所謂的「一段式利率」與「分段式利率」,以青安貸款為例,計息方式分為三種,分別是一段式機動利率、二段式機動利率和混合式固定利率。差異可參考下表:



2024 首購利率全攻略:各家銀行首購利率比較、貸款種類、首購利率高低影響因素

圖片來源:財政部


財政部規劃三種房貸利率方式,主要差異在前三年將「基準利率」固定,再依照個人財務規劃選擇利息要「機動計息」還是「固定計息」。若要進一步約略說明這三種差異,「一段式利率」適合手頭資金充裕、可穩定還款的人,「分段式利率」適合前期1~3 年資金不足的人,第三年後才開始以機動利息計算。以下,也提供其他民間銀行的青安貸款給各位參考。


2024各銀行房貸產品

機構名稱

商品名稱

利率

貸款成數

貸款期限

寬限期

中國信託

青年安心成家

2.275%

最高 8 成

最長 30 年

最長 3 年

台北富邦

青年安心成家

2.38%

最高 8 成

最長 30 年

最長 3 年

國泰世華

優質客戶房屋貸款

2.32%

最高 8 成

最長 30 年

最長 2 年

玉山銀行

房屋貸款

2.39%

最高 8 成

最長 30 年

需洽詢

台新銀行

購屋房屋貸款

2.36%

最高 8 成

最長 30 年

最長 3 年

星展銀行

星展好家貸

2.24%

最高 8 成

最長 40 年

需洽詢


05|結語

綜合上述內容,能夠理解首購利率對於還款的重要性,對比各家銀行利率,八大官股銀行青安利率優於民間銀行,但若再仔細了解申請條件與還款方式,政府推出的青年安心成家方案最為嚴格,申請者及其配偶、未成年子女必須名下沒有任何自用住宅,但民間銀行可能只要沒有房屋貸款,就是首購身分,這部分可再自我檢視一下。


還款部分,民間銀行有提供提前還款的功能,牽涉到貸款綁約或轉約限制與否,申請貸款時可多加詢問留意。無論你最終選擇什麼樣的房貸方案,保有好的個人信用分數,是決定房貸方案的前提,有良好的薪資轉帳紀錄,沒有欠款或分期情況,能讓自己信用更加優良。





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