如何看待文林苑事件後的都市更新?

文林苑案完全壞了業界期待

對所有關注台灣都市更新發展的人而言,今(2012)年3月文林苑抗爭事件無疑是一個很大的轉捩點。正當投入更新事業的業者都在期待首件公權力強制拆除能成真的話,釘子戶有法可解,都更操作將更得心應手。無奈,文林苑王家兩戶雖強制拆了,引發之後座力竟超乎想像!

輿論初期全面倒向王家及伸援王家者,王家兩戶才是王道,36同意受難戶跟著陪葬,郝龍斌市長之魄力更成為笑柄。都更業者大夢乍醒,原來都更核心精神多數決是空的、都更程序是玩假的、依法行政有魄力是無用的、看起來讓都更戶價值倍增應皆大歡喜是經不起考驗的、輿論媒體炒新聞將業者污名化更是令人擔心。台灣都更經此一擊,如何走下去值得社會各界重新檢視。

國內都更政策與法令之完備不過是近10多年來之事。台灣都市相繼老了,要重新改建、整建維護,政府遂參考引進了一套美日等國行之有年之更新機制,訂定了相關法規,並由政策來主導一切,以往自由放任的遊戲規則被打破,取而代之的是現行這一套看起來近乎完美卻操作不易,落實困難的都更賽局。

文林苑事件之前,大台北地區房市話題除豪宅外莫過於都更熱,一般投資購屋大眾及房屋仲介業者熱炒都更屋,不少建築業界更是積極搶占都更地盤,地主也樂得待價而沽,都更熱可說是助漲大台北房市最大熱源。從產業與市場之角度,都更帶動房市、經濟、都市建設、景觀及都更擁有者享受額外之獲益,但其所衍生之後遺症也不容輕忽。不管都更政策法令及行政機制等多有問題,反正業主、全主、地主及從旁參與輔助者,全各取所需、利之所趨、做了再說、搶到再看。

近10年來台北市預估累計搶掛件逾500案(從單元劃定起算),另外整合中也不下300案(一案多組勢力插旗比比皆是)。而新北市含掛件及整合中的個案亦不下500案之多。這10年來大台北地區,投入都更的投資興建業者(含營建)逾300家,周邊投入之相關產業(含都計、建築、估價、顧問)等專業職業之都更公司也不下200家。若以每案規模平均以500坪(不計空地或公有地,以3、4樓以下居多大約50戶),大台北地區民間都更市場最有利可圖,第一波啟動的規模約在5萬戶規模,若以較有把握跨門檻75%以上熟案計,約有上萬戶有機會在2、3年內獨享都更之全市民大讓利。不料文林苑事件可說壞了好事,政府與民間脫節、中央與地方互推、業者與地主對立、地主與地主緊張、投資客套牢、周邊服務業者多白忙一場。

簡單來說,都更就是要除舊布新,而面對類型多重之地主,其中有法律賦予的權利、有些則是實際擁有的權利,更形複雜。文林苑案短期難善了,首先突顯的莫過於投資興建的實施業者大量觀望與退場,而投資購屋大眾也不進場。從3月至9月半年間,大台北市房地產市場主要熱源熄火,都更屋交易逐漸萎縮。在都更政策法令尚未明朗情況下,大台北都會區房市舊的不去新的青黃不接,加上豪宅遭政策打壓下,呈現量縮價僵走勢,短期間內只能由商用地產來撐住局面,一些投資客及建築開發商進只好轉向都會周邊及中南部找新炒作題材發展。下半年台中、高雄土地屢創高價,桃園航空城農地炒翻天,甚至炒到東南亞緬甸等國。

都更不死門檻高 都市難有好面貌

文林苑事件後都更不死只是門檻更高,都更屋價倍增不難只要口袋夠深遠,已不再是短期炒作投機的好標的了。按目前主管內政部所彙集之大修法草案將現行條例67條大修48條、新增17條刪一條的內容來看主要有3大面向值得注意:(一)都更申請變難。(二)有權管理單位變多變複雜。(三)修法重心之一讓公有地管理機構或主管機構權利變多變大。

除上述因文林苑事件修法讓都更更難操作外,因其主要在防範建商實施者,並導向政府辦的才是有利都更大眾的假像,同時讓地主更有主導性。可想而知,未來修法若成真,公辦都更當道及自主更新才是王道時,不出幾年大家又要傷神了,公辦都更一多加上自主更新一拖,台灣都市要更新恐得再多花上倍時間。