4個資金檢查點，買屋有備無患
別陷入低自備款購屋迷思
預售屋文案中常可見到「超低自備成家」、「輕鬆付款圓購屋夢」等字樣，各式吸睛行銷術語，強力行銷低自備款、高貸款成數的誘因。但購屋者是否真能如業者所言，如此輕鬆寫意呢？掌握購屋資金4部曲，才能讓買房夢圓滿實現。
許多人喜歡買預購屋，因為，自備款只需要1~2成，而且還可分期慢慢支付。但是，買屋前的資金規畫，不能只看自備款多寡，還要評估後續繳款能力與貸款能力，才能按部就班完成購屋流程。消費者想避免在買進預售屋後四處籌措資金繳款的窘境，在買屋時，對自身的財力、還款能力評估，都得更加嚴格把關才行。
第1桶金：備好「訂、簽、開」，跨出購屋第一步
預售屋付款方式，主要程序分為訂金、簽約金、開工款、工程期款、銀行貸款、與交屋款。首先，在未簽約前的選屋時期，須先支付訂金。21世紀不動產總經理王福連表示，訂金可分為「小訂」、「大訂」，付了小訂金後，買方可暫時保留所選定的戶別，類似到百貨公司選中商品，先付部分訂金保留；但是，買預售屋付了小訂後，消費者須在約定時間內補足訂金全額，也就是「大訂」，才算完成訂金支付。
付完訂金，接下來就進入簽約、開工階段。訂金、簽約金加開工款，一般業界術語稱之為「訂、簽、開」，也就是所謂的自備款部分，支付金額約為房屋總價的10~15％。舉例來說，若民眾想要買進一間總價1,000萬元的預售屋，至少須準備100萬元到150萬元的現金，才有機會跨出買屋第一步。
第2桶金：工程款按月繳還是按工程期繳？
等到建案正式開工後，購屋族就須開始支付工程期款。工程期款可分為「按月繳納」或「按工程進度繳款」兩種方式，因支付工程期款牽涉到建商信譽、買方繳款能力等問題，因此往往是購買預售屋，最容易發生糾紛的階段。
王福連分析，此兩者繳款方式各有利弊，一般認為按月付款較為單純。例如身為上班族的陳先生，衡量自己的薪資狀態，選擇按月付出固定金額，因為支出固定比較不會影響其他生活支出與儲蓄，只要工作狀態穩定，就不會發生付不出費用的問題。但此種繳款方式，陳先生必須承擔的風險是，建商會不會如期施工？付了款後完工時間會不會遙遙無期？政大地政系教授張金鶚表示，若遇到建商未如期施工的狀況，民眾可要求建商出面說明處理，若未得到善意回應，可進一步發送律師函，要求建商依照買賣契約書內容賠償。
但也有另一種繳款方式，是按照工程進度分批付款，購屋民眾不用擔心建商收了錢卻未施工，或交屋時間一延再延，反正依工程進行到哪裡，民眾按進度繳款。隆大營建董事長陳武聰分析，工程期大致可分地下室完工、結構體完工、領取使用執照、交屋等幾個階段。
一般來說，作為建築物基底的地下室最為費工，開挖時間長，挖1個樓層動輒2~3個月，此時的工程期較長，因此繳款速度也較慢，對購屋族而言相對負擔比較小。但若開始打造地面以上的建築，也就是進入結構期階段，工程速度會大幅提升，因此消費者繳款的頻率、速度，也會開始加緊，負擔會增加不少。通常就要1個月繳1期款。若購屋族未評估好自身繳款能力，若產生拖延狀況，賣方可依合約內容，要求賠償。
第3桶金：貸款幾成？別誤信促銷糖衣
為了打造「低價買屋」的美麗願景，賣方常喊出各式「低自備款」口號吸引買方，但購屋者要小心評估。永慶房產集團企研室協理黃增福表示，在央行要求各大行庫審慎評估放款標準之下，民眾想要以低自備款買屋恐怕不太容易。即使可貸款成數高，但之後就會面臨較沉重的貸款負擔，假若未來利率揚升，民眾還款的壓力也會隨之升高，建議民眾得仔細留心。
房地產業者透露，通常建商打出「低自備」優惠後，購屋民眾的議價空間也會減弱，等於是變相墊高房價。此外，「0元買屋」也是必須注意的花招之一，此大多是建商和銀行合作，「訂簽開」等費用都以刷卡付費、分期償還，或是由建商提供「公司貸款」。但這兩種情況，消費者等於必須用信貸利率負擔房貸，短期負擔看似輕鬆，但長期而言繳交的總金額卻比較高，不見得是比較有利的方式。
最終核貸成數與原先不同怎麼辦？
另一個讓購屋族頭痛的問題是，銀行最後核貸成數和賣方當初承諾的成數不同時，該怎麼辦？例如原先標榜可貸款總價8成，最終卻只能貸款7成，少1成資金該怎麼辦？
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，目前銀行針對房貸核準標準較為嚴格，若民眾手頭資金有限，無法申請到足夠成數房貸而勉強買房，恐怕會使個人財務陷入困難。建議購屋者在買房簽約時，可以要求清楚列出希望申請的貸款成數，並加註但書，例如「若銀行核貸成數未達房屋總價8成，則此合約不具效力」，以保障自身權益。
第4桶金：房貸所得比與緊急備用金
為防資金周轉上的壓力，購屋族最好還是多籌措一些自備款後再購屋。例如，自備款比重拉高到3成以上估算，同時先試算，房屋交屋過戶後，每個月貸款支出占家庭所得的比重，若是過高便會影響生活品質。黃增福建議，購屋族先仔細評估貸款負擔能力，以家庭月收入3分之1為上限，同時也須確保，進入工程期階段，若工程進度快，能否負擔得起每月繳納1期的資金。除此之外，並應該保留1年以上的現金作為緊急備用金，若遇到經濟不景氣、遭逢失業等意外事故時，仍可如訂金、簽約、開工款，是買預售屋的自備款，也是跨出買屋第一步。期繳納房貸與生活費，才不致影響正常生活。
【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年10月號】
預售屋文案中常可見到「超低自備成家」、「輕鬆付款圓購屋夢」等字樣，各式吸睛行銷術語，強力行銷低自備款、高貸款成數的誘因。但購屋者是否真能如業者所言，如此輕鬆寫意呢？掌握購屋資金4部曲，才能讓買房夢圓滿實現。
許多人喜歡買預購屋，因為，自備款只需要1~2成，而且還可分期慢慢支付。但是，買屋前的資金規畫，不能只看自備款多寡，還要評估後續繳款能力與貸款能力，才能按部就班完成購屋流程。消費者想避免在買進預售屋後四處籌措資金繳款的窘境，在買屋時，對自身的財力、還款能力評估，都得更加嚴格把關才行。
第1桶金：備好「訂、簽、開」，跨出購屋第一步
預售屋付款方式，主要程序分為訂金、簽約金、開工款、工程期款、銀行貸款、與交屋款。首先，在未簽約前的選屋時期，須先支付訂金。21世紀不動產總經理王福連表示，訂金可分為「小訂」、「大訂」，付了小訂金後，買方可暫時保留所選定的戶別，類似到百貨公司選中商品，先付部分訂金保留；但是，買預售屋付了小訂後，消費者須在約定時間內補足訂金全額，也就是「大訂」，才算完成訂金支付。
付完訂金，接下來就進入簽約、開工階段。訂金、簽約金加開工款，一般業界術語稱之為「訂、簽、開」，也就是所謂的自備款部分，支付金額約為房屋總價的10~15％。舉例來說，若民眾想要買進一間總價1,000萬元的預售屋，至少須準備100萬元到150萬元的現金，才有機會跨出買屋第一步。
第2桶金：工程款按月繳還是按工程期繳？
等到建案正式開工後，購屋族就須開始支付工程期款。工程期款可分為「按月繳納」或「按工程進度繳款」兩種方式，因支付工程期款牽涉到建商信譽、買方繳款能力等問題，因此往往是購買預售屋，最容易發生糾紛的階段。
王福連分析，此兩者繳款方式各有利弊，一般認為按月付款較為單純。例如身為上班族的陳先生，衡量自己的薪資狀態，選擇按月付出固定金額，因為支出固定比較不會影響其他生活支出與儲蓄，只要工作狀態穩定，就不會發生付不出費用的問題。但此種繳款方式，陳先生必須承擔的風險是，建商會不會如期施工？付了款後完工時間會不會遙遙無期？政大地政系教授張金鶚表示，若遇到建商未如期施工的狀況，民眾可要求建商出面說明處理，若未得到善意回應，可進一步發送律師函，要求建商依照買賣契約書內容賠償。
但也有另一種繳款方式，是按照工程進度分批付款，購屋民眾不用擔心建商收了錢卻未施工，或交屋時間一延再延，反正依工程進行到哪裡，民眾按進度繳款。隆大營建董事長陳武聰分析，工程期大致可分地下室完工、結構體完工、領取使用執照、交屋等幾個階段。
一般來說，作為建築物基底的地下室最為費工，開挖時間長，挖1個樓層動輒2~3個月，此時的工程期較長，因此繳款速度也較慢，對購屋族而言相對負擔比較小。但若開始打造地面以上的建築，也就是進入結構期階段，工程速度會大幅提升，因此消費者繳款的頻率、速度，也會開始加緊，負擔會增加不少。通常就要1個月繳1期款。若購屋族未評估好自身繳款能力，若產生拖延狀況，賣方可依合約內容，要求賠償。
第3桶金：貸款幾成？別誤信促銷糖衣
為了打造「低價買屋」的美麗願景，賣方常喊出各式「低自備款」口號吸引買方，但購屋者要小心評估。永慶房產集團企研室協理黃增福表示，在央行要求各大行庫審慎評估放款標準之下，民眾想要以低自備款買屋恐怕不太容易。即使可貸款成數高，但之後就會面臨較沉重的貸款負擔，假若未來利率揚升，民眾還款的壓力也會隨之升高，建議民眾得仔細留心。
房地產業者透露，通常建商打出「低自備」優惠後，購屋民眾的議價空間也會減弱，等於是變相墊高房價。此外，「0元買屋」也是必須注意的花招之一，此大多是建商和銀行合作，「訂簽開」等費用都以刷卡付費、分期償還，或是由建商提供「公司貸款」。但這兩種情況，消費者等於必須用信貸利率負擔房貸，短期負擔看似輕鬆，但長期而言繳交的總金額卻比較高，不見得是比較有利的方式。
最終核貸成數與原先不同怎麼辦？
另一個讓購屋族頭痛的問題是，銀行最後核貸成數和賣方當初承諾的成數不同時，該怎麼辦？例如原先標榜可貸款總價8成，最終卻只能貸款7成，少1成資金該怎麼辦？
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，目前銀行針對房貸核準標準較為嚴格，若民眾手頭資金有限，無法申請到足夠成數房貸而勉強買房，恐怕會使個人財務陷入困難。建議購屋者在買房簽約時，可以要求清楚列出希望申請的貸款成數，並加註但書，例如「若銀行核貸成數未達房屋總價8成，則此合約不具效力」，以保障自身權益。
第4桶金：房貸所得比與緊急備用金
為防資金周轉上的壓力，購屋族最好還是多籌措一些自備款後再購屋。例如，自備款比重拉高到3成以上估算，同時先試算，房屋交屋過戶後，每個月貸款支出占家庭所得的比重，若是過高便會影響生活品質。黃增福建議，購屋族先仔細評估貸款負擔能力，以家庭月收入3分之1為上限，同時也須確保，進入工程期階段，若工程進度快，能否負擔得起每月繳納1期的資金。除此之外，並應該保留1年以上的現金作為緊急備用金，若遇到經濟不景氣、遭逢失業等意外事故時，仍可如訂金、簽約、開工款，是買預售屋的自備款，也是跨出買屋第一步。期繳納房貸與生活費，才不致影響正常生活。
【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年10月號】