徐一鳴:你必須接受世界的不公平!
唯有比你爸爸、同儕更加倍努力，年輕人才能實現買房的夢想！
朋友寄給我一封信微軟創辦人比爾蓋茲的人生11條準則，第一條就讓人動容：「你必須接受社會充滿了不公平的現象；先接受它，才有機會改變它」。
事實是，眼前你面對的競爭太激烈太迅速，這幾年全球景氣變動劇烈，成年人自顧不暇，哪裡會真的同情年輕人遭遇？要走出當前困境，你只有靠自己抓住機會設法突圍。
天天痛批建商、投資客炒房的張金鶚（現任台北市副市長）知道吧，他看似非常同情年輕人遭遇，獲得不少年輕人支持，事實上他連自己學生也沒同情過(他名下老公寓當初200萬買的，打算以1000萬賣給他學生，可不是加點利息與持有成本就賣)，更何況其他人。
年輕人不妨思考，你現在遭受不公平待遇是事實，但等你成了既得利益者，你會把房子便宜賣給其他人嗎？何況，這幾年房價的推升力量，根本不是來自於建商、投資客的炒作，而是鈔票印不停的大環境。
這個大環境，不要說你對抗不了，連政府也沒辦法。
負利率推升房價
力量遠大於投資客
以《民國100年大泡沫》一書走紅的作家王伯達，最近在新書《誰把台灣經濟搞砸》中提到：我們曾經錯誤地把房價上漲歸咎於建商與投資客的炒作，但其實央行的貨幣政策（實質負利率）才是主因。這觀念兩年多前我就講過，糟的是，看來還會再持續下去。
當時我說：「從負利率的角度來看房貸，你看到的不是利息支出，而是莫名其妙地增加收入！以年利率2%來算，在2年寬限期內100萬元的房貸利息支出總共為4萬元，但以最輕微的漲幅2年漲10%來計算，由於房產價值增加10萬元，以至於不但實質上沒有房貸利息支出，反而還倒賺6萬元。」
事實上，依據信義房屋指數來看，兩年（2011年2月～2013年2月）下來，台北市累積漲幅是16.4%，新北市則是22.1%。換言之，兩年前願意相信我判斷的年輕人，兩年下來，你不但沒有利息支出，反而莫名奇妙增加了100多萬的財富（以兩年前購入1000萬房子粗略估算）。
當時有位名嘴對這觀念嗤之以鼻，批評我只是我幫信義房屋做行銷，認為當屋奴不如花錢去實現夢想。事實上，如果接受名嘴建議，也許你還在努力實踐夢想，但只要負利率影響沒消失，就算你帳戶裡數字沒減少，但因鈔票購買力下滑，實質上你的財富縮水了，我從未回應那位名嘴，因為事實會證明誰對誰錯。
這正是負利率可怕之處：無聲無息地掠奪你辛苦累積的財富！換言之，對年輕人來說，房價還會不會再漲其實不重要，你應該關心負利率的影響消失了沒、何時會消失？
房價上漲只是反映
貨幣價值被稀釋
很多投資經驗不足的年輕人，總是在想已經漲這麼多，應該到頂了吧，就自作聰明地認定房價即將反轉向下。事實上，如果沒有美國、日本狂印鈔票的影響，房價確實可能照需求與購屋能力（例如薪資增加幅度）來決定漲跌，但這次上漲跟以往不同，幾乎完全是因為貨幣價值被稀釋，換房子需要更多的鈔票。
不是嚇你，如果弄明白所謂的實質負利率，你會驚訝地發現：這一波房市漲幅，搞不好還只是初升段而已！
小時候聽父母聊「舊台幣4萬只換新台幣1元」的往事，讓我很早對貨幣有不同的看法，心態上比較相信看得到、摸得到的實體資產。道理很簡單：實體資產的價值，不像鈔票或股票那樣容易受人為操控。
在經濟前景不明、選擇不多時，選擇擁抱資產，往往是不得不做的必要選擇。你上網查一查，冷靜評估我們所處的當下，就會發現這個社會正在發生某種程度的「舊台幣4萬換新台幣1元」的事實，所以，儘管房價高漲，越來越多人卻決定咬牙買房子，去持有比鈔票可靠的實體資產。
不明白這一層道理的年輕人，很容易誤以為房子貴了會難賣，既然難賣，建商或投資客就會降價賣？
然而，對市場敏感、經驗又豐富的建商或投資客，早就看清美日狂印鈔票帶來的影響有多大，加上變現後也不知道該擺在哪，因此，如果賣不了好價錢，往往就擺著繼續等，並不會輕易降價求售。兩年前（奢侈稅實施前夕），我之所以甘冒大不諱指出房價還是會再漲，道理就在這裡。
美日中印鈔規模
為史上首見
你可以看看經濟學大師米爾頓‧傅利曼（Milton Friedman）的觀點「無論何時何地通貨膨脹總是一種貨幣現象」（意思是貨幣供給量越大，該貨幣價值稀釋程度越大），如果你看清楚圖1美國調整基礎貨幣（adjusted monetary base）的變化趨勢，你應該相信我並沒有在嚇你。
現在你該會同意：這一次美國印鈔票的程度，是有史以來最張狂的一波。你可別忘了，這趨勢還在進行中！目前老美仍以每月850億美元的規模持續增加發行中，鄰國日本最近也不遑多讓，每月「只」印780億美元。
光2008年金融海嘯後這幾年，美元基礎貨幣規模就暴增3倍多。你或許會問：美元印這麼多，理論上，美元價值應該會被稀釋非常多，台幣相對應該要瘋狂升值才對呀？
實際上，台幣沒有瘋狂升值，要做到這一點，辦法就是跟著美國起舞，瘋狂印台幣。這點可以從圖2台幣貨幣供給量M1b的趨勢變化裡找到證據，2008年金融海嘯以後這幾年，台幣貨幣供給量M1b激增59.66%。10年下來，台幣貨幣供給量M1b更是增加了3倍之多。
台幣M1b短短幾年內激增59.66%，代表的意義是：我們手上的鈔票，價值在短短幾年內已經形同打折！既然價值少這麼多，代表台幣實質購買力大幅下降，要換成資產，當然必須用更多數量才合理，這幾年房價快速上漲主因在此。
由於台灣經濟規模在世界所占比重不高，貨幣政策不太可能影響他國，但台灣卻很容易受到其他大國貨幣政策變化而產生劇烈的影響。在全球各大央行持續印鈔下，還有人說台灣房價已經連漲10年，絕對不可能再漲，根本是無視現實、活在自己想像的世界裡。
低估匯率
無法維持台灣競爭力
王伯達在新書《誰把台灣經濟搞砸》中，把薪資成長停滯原因指向央行緊盯美元的貨幣政策。這點我認同，但平心而論，現在的台灣可以馬上捨棄緊盯美元的貨幣政策嗎？答案很明顯：沒有！
就算政府已察覺緊盯美元的問題，恐怕一時也很難調整，至少要等到全球經濟穩定復甦，台灣才有條件慢慢調整產業結構與產能，讓台幣匯價慢慢回歸應有水準。現在就放手讓台幣升值，立即威脅台灣出口產業，只會讓問題更嚴重。像日本一樣，明明經濟狀況始終不佳，日幣匯率卻逆勢升值，讓整個情勢更加惡化，新首相只好逼日本央行推出超級量化寬鬆來壓低匯率。在美日歐英央行都想以量化寬鬆拯救經濟下，只能被動接受的台灣，影響難以預料與估計。
英國金融時報首席經濟評論員馬丁．沃夫曾說：問題不是能否實現通膨的目標，而是這種實現能否保持在可控制的範圍內。這風險就像用橡皮筋拉一塊磚頭，剛開始拉不動，接著又移動幅度過大。
換言之，在這種空前恐怖的貨幣發行基礎下，只要經濟穩定復甦，借貸需求激增，貨幣供給量隨之激增，未來有可能只在嚴重通膨與惡性通膨之間擺盪而已，買房抗通膨的需求將會持續下去。
到那時，央行為了要壓抑通膨，只能捨棄緊盯美元的貨幣政策，讓台幣回歸到合理水準，壓抑進口品價格，同時也讓無法適應匯率升高的產業轉型或歇業。出口業式微後解放出來的人力，會讓內需服務產業以更有競爭力的條件去爭取越來越多的觀光客（主要是現有的陸客觀光潮、以及在超級量化寬鬆下經濟復甦後的日客觀光潮）。
朋友寄給我一封信微軟創辦人比爾蓋茲的人生11條準則，第一條就讓人動容：「你必須接受社會充滿了不公平的現象；先接受它，才有機會改變它」。
事實是，眼前你面對的競爭太激烈太迅速，這幾年全球景氣變動劇烈，成年人自顧不暇，哪裡會真的同情年輕人遭遇？要走出當前困境，你只有靠自己抓住機會設法突圍。
天天痛批建商、投資客炒房的張金鶚（現任台北市副市長）知道吧，他看似非常同情年輕人遭遇，獲得不少年輕人支持，事實上他連自己學生也沒同情過(他名下老公寓當初200萬買的，打算以1000萬賣給他學生，可不是加點利息與持有成本就賣)，更何況其他人。
年輕人不妨思考，你現在遭受不公平待遇是事實，但等你成了既得利益者，你會把房子便宜賣給其他人嗎？何況，這幾年房價的推升力量，根本不是來自於建商、投資客的炒作，而是鈔票印不停的大環境。
這個大環境，不要說你對抗不了，連政府也沒辦法。
負利率推升房價
力量遠大於投資客
以《民國100年大泡沫》一書走紅的作家王伯達，最近在新書《誰把台灣經濟搞砸》中提到：我們曾經錯誤地把房價上漲歸咎於建商與投資客的炒作，但其實央行的貨幣政策（實質負利率）才是主因。這觀念兩年多前我就講過，糟的是，看來還會再持續下去。
當時我說：「從負利率的角度來看房貸，你看到的不是利息支出，而是莫名其妙地增加收入！以年利率2%來算，在2年寬限期內100萬元的房貸利息支出總共為4萬元，但以最輕微的漲幅2年漲10%來計算，由於房產價值增加10萬元，以至於不但實質上沒有房貸利息支出，反而還倒賺6萬元。」
事實上，依據信義房屋指數來看，兩年（2011年2月～2013年2月）下來，台北市累積漲幅是16.4%，新北市則是22.1%。換言之，兩年前願意相信我判斷的年輕人，兩年下來，你不但沒有利息支出，反而莫名奇妙增加了100多萬的財富（以兩年前購入1000萬房子粗略估算）。
當時有位名嘴對這觀念嗤之以鼻，批評我只是我幫信義房屋做行銷，認為當屋奴不如花錢去實現夢想。事實上，如果接受名嘴建議，也許你還在努力實踐夢想，但只要負利率影響沒消失，就算你帳戶裡數字沒減少，但因鈔票購買力下滑，實質上你的財富縮水了，我從未回應那位名嘴，因為事實會證明誰對誰錯。
這正是負利率可怕之處：無聲無息地掠奪你辛苦累積的財富！換言之，對年輕人來說，房價還會不會再漲其實不重要，你應該關心負利率的影響消失了沒、何時會消失？
房價上漲只是反映
貨幣價值被稀釋
很多投資經驗不足的年輕人，總是在想已經漲這麼多，應該到頂了吧，就自作聰明地認定房價即將反轉向下。事實上，如果沒有美國、日本狂印鈔票的影響，房價確實可能照需求與購屋能力（例如薪資增加幅度）來決定漲跌，但這次上漲跟以往不同，幾乎完全是因為貨幣價值被稀釋，換房子需要更多的鈔票。
不是嚇你，如果弄明白所謂的實質負利率，你會驚訝地發現：這一波房市漲幅，搞不好還只是初升段而已！
小時候聽父母聊「舊台幣4萬只換新台幣1元」的往事，讓我很早對貨幣有不同的看法，心態上比較相信看得到、摸得到的實體資產。道理很簡單：實體資產的價值，不像鈔票或股票那樣容易受人為操控。
在經濟前景不明、選擇不多時，選擇擁抱資產，往往是不得不做的必要選擇。你上網查一查，冷靜評估我們所處的當下，就會發現這個社會正在發生某種程度的「舊台幣4萬換新台幣1元」的事實，所以，儘管房價高漲，越來越多人卻決定咬牙買房子，去持有比鈔票可靠的實體資產。
不明白這一層道理的年輕人，很容易誤以為房子貴了會難賣，既然難賣，建商或投資客就會降價賣？
然而，對市場敏感、經驗又豐富的建商或投資客，早就看清美日狂印鈔票帶來的影響有多大，加上變現後也不知道該擺在哪，因此，如果賣不了好價錢，往往就擺著繼續等，並不會輕易降價求售。兩年前（奢侈稅實施前夕），我之所以甘冒大不諱指出房價還是會再漲，道理就在這裡。
美日中印鈔規模
為史上首見
你可以看看經濟學大師米爾頓‧傅利曼（Milton Friedman）的觀點「無論何時何地通貨膨脹總是一種貨幣現象」（意思是貨幣供給量越大，該貨幣價值稀釋程度越大），如果你看清楚圖1美國調整基礎貨幣（adjusted monetary base）的變化趨勢，你應該相信我並沒有在嚇你。
現在你該會同意：這一次美國印鈔票的程度，是有史以來最張狂的一波。你可別忘了，這趨勢還在進行中！目前老美仍以每月850億美元的規模持續增加發行中，鄰國日本最近也不遑多讓，每月「只」印780億美元。
光2008年金融海嘯後這幾年，美元基礎貨幣規模就暴增3倍多。你或許會問：美元印這麼多，理論上，美元價值應該會被稀釋非常多，台幣相對應該要瘋狂升值才對呀？
實際上，台幣沒有瘋狂升值，要做到這一點，辦法就是跟著美國起舞，瘋狂印台幣。這點可以從圖2台幣貨幣供給量M1b的趨勢變化裡找到證據，2008年金融海嘯以後這幾年，台幣貨幣供給量M1b激增59.66%。10年下來，台幣貨幣供給量M1b更是增加了3倍之多。
台幣M1b短短幾年內激增59.66%，代表的意義是：我們手上的鈔票，價值在短短幾年內已經形同打折！既然價值少這麼多，代表台幣實質購買力大幅下降，要換成資產，當然必須用更多數量才合理，這幾年房價快速上漲主因在此。
由於台灣經濟規模在世界所占比重不高，貨幣政策不太可能影響他國，但台灣卻很容易受到其他大國貨幣政策變化而產生劇烈的影響。在全球各大央行持續印鈔下，還有人說台灣房價已經連漲10年，絕對不可能再漲，根本是無視現實、活在自己想像的世界裡。
低估匯率
無法維持台灣競爭力
王伯達在新書《誰把台灣經濟搞砸》中，把薪資成長停滯原因指向央行緊盯美元的貨幣政策。這點我認同，但平心而論，現在的台灣可以馬上捨棄緊盯美元的貨幣政策嗎？答案很明顯：沒有！
就算政府已察覺緊盯美元的問題，恐怕一時也很難調整，至少要等到全球經濟穩定復甦，台灣才有條件慢慢調整產業結構與產能，讓台幣匯價慢慢回歸應有水準。現在就放手讓台幣升值，立即威脅台灣出口產業，只會讓問題更嚴重。像日本一樣，明明經濟狀況始終不佳，日幣匯率卻逆勢升值，讓整個情勢更加惡化，新首相只好逼日本央行推出超級量化寬鬆來壓低匯率。在美日歐英央行都想以量化寬鬆拯救經濟下，只能被動接受的台灣，影響難以預料與估計。
英國金融時報首席經濟評論員馬丁．沃夫曾說：問題不是能否實現通膨的目標，而是這種實現能否保持在可控制的範圍內。這風險就像用橡皮筋拉一塊磚頭，剛開始拉不動，接著又移動幅度過大。
換言之，在這種空前恐怖的貨幣發行基礎下，只要經濟穩定復甦，借貸需求激增，貨幣供給量隨之激增，未來有可能只在嚴重通膨與惡性通膨之間擺盪而已，買房抗通膨的需求將會持續下去。
到那時，央行為了要壓抑通膨，只能捨棄緊盯美元的貨幣政策，讓台幣回歸到合理水準，壓抑進口品價格，同時也讓無法適應匯率升高的產業轉型或歇業。出口業式微後解放出來的人力，會讓內需服務產業以更有競爭力的條件去爭取越來越多的觀光客（主要是現有的陸客觀光潮、以及在超級量化寬鬆下經濟復甦後的日客觀光潮）。
