房市景氣落底 言之過早

─2014是景氣轉折最關鍵的一年

Q:根據內政部統計處公布資訊,今年上半年核發住宅使用執照約四.五八萬宅,較去年同期增加七千多宅,增幅一八.四%,創下十年新高。建照核發約五.八八萬宅,同樣也是四年來新高,開工數也較去年成長四五%。另外,今年一至七月建物買賣移轉十六.二萬棟,較去年同期十五.一三萬棟增加七%,不少業者解讀為景氣已邁入谷底並已進入盤整。請教莊教授,房市是否已呈現觸底回溫跡象?

A:根據各種房市資訊數據彙整結果,最後大家都會將交易量的多寡作為景氣好壞的研判依據,惟買賣移轉棟數除時間落差之外,更應注意的是包含二、三年前預售完工的新成屋與中古屋,而內政部統計處並未將這兩類產品分開計算,因此,即便量能增溫,也未必能精準研判景氣動向,此可由新成屋建案依舊以讓利為唯一促銷利器,並且議價空間都超過一○%見其一斑。

2014是景氣轉折最關鍵的一年─六都房價轉折反應不一

如再根據內政部營建署公布的住宅價格指數,該數據係以二○一三年一○○為基期,全國房價指數最高點落在二○一五年第一季的一一五.一九;六都依序分別為新北市高點為二○一四年第四季的一一○.八二,台北市高點一○八.八七落在同年第三季,雙北的轉折點都在二○一四年七月一日囤房稅實施之後急轉直下。桃園則是二○一四年第四季的一一八.五九。至於中台灣的台中創下一二六.八九的高點,則是落在二○一五年第一季。台南也於同年同季創下一二二.五一的高點。南台灣的高雄較為獨特,在二○一六年第三季創下一二二.五八高點,其後走跌,二○一七年第二季又創下一二三.七五新高點,並呈來回波動走勢。

房市景氣落底 言之過早

因此,如由以上六都之住宅價格指數加以觀察,當可明顯看出二○一四年七月一日之後台北市與新北市所受影響最大,其次為桃園市,台中市、台南市與高雄市則是呈現轉折反彈趨勢。至於未來整體市場仍將受到供給數量、稅制結構與人口結構等客觀環境之影響而呈現價跌走勢。

房市景氣落底沒?─應以實務現況加以印證

由於營建署所公布之住宅價格指數資料來源係實價登錄資訊,因此,解讀之前就得先了解實價登錄價格是否就是實際交易價格,是否仍潛藏議價空間,如就最近幾年的市場行情加以分析,其最顯著者例如最近的報紙廣告仍未跳脫讓利訴求,並且同一成屋建案半年來都還在刊登餘屋促銷廣告,諸如贈送停車位、裝潢及冷氣等都還隨處可見,至於「自備款10%交屋,買市中心2房,含裝潢帶租約,20坪月租68,000元」、「2房+1和室」、「月付1.5萬起」等廣告亦是隨處可見,這些都是在價格上難以直接觀察到的實務現況。因此,若僅依上述房價指數研判,恐有失真疑慮,不過,如能將實務現況併入綜合分析,必能大幅提高準確度。

景氣落底 言之過早─中、小坪數當道即是最佳佐證