2019下半年房市景氣趨勢


根據住展雜誌所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零,預估第二季也沒有純百坪以上豪宅案開賣,主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施,豪宅持有稅偏高,導致餘屋存量累增,加以近年房價普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,終致百坪豪宅推案掛蛋;惟此一問題仍將會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化。

至於下半年房市景氣趨勢,可就以下三個面向加以探討:

一、四萬戶餘屋的潛在賣壓:
─重劃區出現「房價倒掛」之異常現象

根據住展雜誌統計,北台灣近三年預售建案可售戶數超過十萬戶,未售出的剩餘戶數仍有四二七○二戶,較二○一八年同期又增加約二八二一戶,由此所衍生之市場賣壓,必然直接衝擊售價,而這也正是目前一些重劃區出現「房價倒掛」的主要原因,例如新北市板橋江翠北側重劃區新建案就出現4字頭,汐止新台五路、新興路3字頭,淡海新市鎮沙崙路、新市五路一帶,甚至出現1字頭等異常現象,這些都是長期市場餘屋大量累積之賣壓所導致。

二、買賣移轉數量微增:
─建商讓利,出清存貨

自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案不得不以讓利進行促銷,截至目前為止,讓利、退佣等促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底。至於買賣移轉數量略有增加,實亦與建商積極出清存貨息息相關,此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過二成見其一斑,尤其最近一、二年各建案投資客或地主戶爭相釋出,競價求售之趨勢依舊相當明顯。

三、餘屋結構:
(1)小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%
(2)新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較,目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%,另一方面,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%(詳請參閱附圖),由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主。此外,亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九~三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以解析,當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。