公寓大樓地下室使用權的爭議

【文/住展雜誌】公寓大樓地下室為全體住戶共有，原則上應由全體住戶共同使用，一樓住戶不能片面佔用，除非住戶之間有分管約定地下室歸一樓所有人保管使用，一樓住戶才有使用地下室的專用權。最高法院最近有這樣一件案例可供參考。

福星建設公司於民國六十六年九月在台北市興建「嘉華鳳凰新別墅」建物，其中的一棟有四層樓，一樓一戶，李姓女子於民國六十八年五月購買一樓房地，張、蔡二名女子則於同年九月分別購買二樓、三樓房地。四樓所有權則為吳姓女子。

一樓住戶佔用地下室

二樓、三樓的屋主認為，地下室為防空避難室，為大樓一到四樓全體所有權人共有，住戶之間並未訂有分管契約，一樓的李姓女子卻無權佔用地下室使用，影響其他住戶的權益，向法院提告，要求一樓的李姓女子返還地下室給所有的共有人。

但一樓的李姓女子抗辯指出，她購買一樓房地時，建商對她說，地下室歸她單獨使用，所以她買一樓的房價為一百二十二萬元，較二、三樓的房價八十七萬多元高約四成。目前同建案所屬其他建物的地下室均由一樓住戶各自使用，顯見住戶間對地下室已有分管約定，她並非無權佔有。



住戶間有分管協議

法院傳訊福星建設公司徐姓負責人作証，他証稱福星公司銷售嘉華鳳凰新別墅建案房地時，均與買受人約明地下室由一樓使用，故一樓售價較高。在福星公司與其客戶簽訂之嘉華鳳凰新別墅房屋土地預訂買賣契約書中也有約定，「地下室歸壹樓所有人保管使用，遇空襲時須開放，以便各戶共同避難使用之。」

法院認為，公寓大樓的一樓因可使用屋外法定空地及地下室，故房價較其他樓層為高，乃當時不動產交易市場所公知之事實。李姓女子確以高於其他樓層之價格購買一樓房地，且出售當時一樓房屋內部即設有通往地下室之通道，足証住戶間有分管協議，地下室有由一樓所有權人單獨使用。因此判決二樓、三樓的屋主敗訴。

法界人士指出，公寓大樓的地下室為全體住戶共有，地下室為防空避難室，供全體住戶作為災難避難之用，公寓大廈住戶未經過全體共有人同意不得任意佔有使用，以免影響整棟公寓大廈住戶之安全，原則上，一樓住戶不能片面佔用，如果一樓住戶要想擁有地下室的使用專用權，必須舉証全體住戶間訂定有分管契約，約定地下室歸一樓所有人保管使用。

本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》392期Know-How，同期內容除本文外，並有「房價為何跌不下來？」、「地產亂象該如何解」、「三件文化資產都更案」、「談進軍海外房產」、「新宅VS.舊屋 打造學問大」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！