獲利新模式 複合式開發

【文/住展雜誌】對建商而言,房子蓋好後賣掉現金就入袋,通常是獲利最快、且穩定的方式。但近年來建案套現速度緩慢,另一種新的經營模式—複合式開發快速興起;雖然複合式開發乍看之下並不難,但裡頭卻有不少學問,沒有想像中那麼容易……

一般民眾買房子之前,往往會先參考建案規劃;有的人喜歡純住宅社區,有的人喜歡一樓有店面,有的則偏好全棟住商混合。

對建商而言,不論哪一種開發類型,它們都具備同一種開發與獲利模式,那就是『產權賣斷、回收現金』。在台灣,可以說九成九的建商都依循這八字訣的開發模式,買進土地、蓋好房子,接著把房子賣掉換進現金,然後再拿錢去買土地,不斷循環的錢滾錢。

建商不再侷限於只賣房子

但並不是每家建商都謹守這個宿命不變,他們轉了方向,改作起「複合式開發」的生意。很多人會把複合式開發與傳統的『住商混合』型建案混淆,誤以為二種性質相同,但其實差異頗大。

複合式開發與傳統住商混合大樓最大的差異有二個,第一個是出入動線分離,住宅、商場各自有獨立的出入動線,比較不會有傳統住商混合大樓出入份子複雜的問題,外人也不易潛入住宅區內。

獲利新模式 複合式開發
含有住宅的複合式開發案,動線與商場分離是成功關鍵之一。

第二,商業空間通常不會賣斷,且產權完整且獨立、並隸屬於開發商,開發商藉由對外招商的方式來吸引商家、飯店進駐,與住宅社區管理完全分開,社區居民卻可以享受商業空間帶來的便利性、機能性。

換言之,複合式開發案的處理模式,就是把建案的住宅賣掉、取得現金,但建案裡商業空間的部份則拿來出租、賺取穩定的租金收益,或者與進駐廠商約定『包底抽成』,除了收定額租金外,還能對達標的營業額抽成。

複合式開發夯的六個理由

但問題來了,建商為什麼不單純賣房子就好,卻要轉向跨入複合式開發?