房地產關鍵字 建造執照、使用執照數字怎麼看？

[房地王/盧振池報導] 國內房地產市場的景氣好不好？大部分的民眾比較信任官方數據，於是內政部網站的實價登錄房價有沒有跌、房屋移轉棟數的增減幅度，便是重要的參考數據。不過，這兩項數據反應的其實是後段房市的成交情況，如果要從房地產市場的供需情形來推測未來的景氣動向，就要看房市裡官方機構－內政部營建署公布的建造執照、使用執照的數字變化。

▲如果房市的供給量過多，景氣的谷底期就會比較長。

偏偏這兩個象徵房市榮枯的數字，在今年上半年出現了「重要」的交叉點，但是究竟代表的是「黃金交叉」還是「死亡交叉」？值得關心房市景氣動向的業界及想購屋的民眾持續注意下去。 介紹建造執照、使用執照的數字之前，要先暸解：任何一個商品市場（包括房市、股市、原物料市場）的價格上漲或下跌，都和「供給、需求」密不可分。供給＞需求，那麼價格就會一路下滑；供給＜需求，商品的價格必定節節上揚。目前國內房市的買氣不佳，需求量減緩的情況還難以預測，但是房地產市場供給量的指標－建造執照、使用執照，則有明確的數字可供掌握。

▲政府發出建造執照戶數的多寡，代表建商推案的信心強度。

「建造執照」是指，建商向地方政府的工務機關申請此建地，可以動工、興建合法建築物的許可證明文件。 「使用執照」則是建築物經過1年半到2年左右的時間被蓋好之後，經過地方政府的工務機關審驗、過關，就發給這個證明文件，然後才可以憑此使用執照申請水、電及辦理產權過戶等手續。

建造執照與使用執照的走勢關聯

項 目
推案現況
房市景氣現況
房市未來動向

使照戶數 建照戶數
建商推案信心仍然很強
成長時期
景氣還會成長

使照戶數 建照戶數 ↓
建商推案信心開始轉弱
高峰時期
景氣可能轉弱

使照戶數 ↓建照戶數 ↓
建商推案信心仍然很弱
衰退時期
景氣還會衰退

使照戶數 ↓建照戶數
建商推案信心開始轉強
谷底時期
景氣可能翻升

由此可知，建造執照、使用執照的戶數同樣是房市供給量的指標，但是「建造執照」又更是房市供給的領先指標，數字的呈現大約比使用執照早了兩年左右，因此同一時間觀察這兩個數字的各種走勢，可以看出以下代表的房市景氣意義：

一、使照戶數漲、建照戶數也漲 使用執照戶數上升，表示2年前的建商推案信心強；建造執照戶數上漲，表示建商現在推案的信心更強，象徵房市的景氣正處於熱絡期。

二、使照戶數漲、建照戶數卻跌 使用執照戶數上升，建造執照戶數卻下跌，表示建商現在推案的信心已經不如當年之勇，代表房市的景氣已經大不如前。

▲2016年時房市景氣不佳，建商的推案量有減少。

三、使照戶數跌、建照戶數也跌 使用執照戶數下跌，建造執照戶數也跟著下滑，表示這些年來建商推案的信心都是嚴重不足，代表房市正處於長期的不景氣狀態。
四、使照戶數跌、建照戶數卻漲 使用執照戶數下跌，建造執照戶數卻開始上漲，表示建商現在推案的信心已經從長期的谷底中逐漸恢復，代表房市的景氣有翻轉的跡象。