買到凶宅有夠衰，如何避開買房陷阱？過來人五招自保！

凶宅外觀與一般房子無異，該怎麼避開凶宅呢？(圖片來源:樂屋網)

買房子最怕買到凶宅，若凶宅經過無良屋主重新整理，從外觀上根本看不出來。如何避免買到凶宅，除了價格上先過濾把關，還有什麼需要注意的呢？就讓樂屋網買房小辭典告訴你凶宅定義。

01│凶宅定義

什麼是凶宅？目前在法律上對凶宅並未有明文解釋和規範，認定方式主要藉由內政部函釋來認知。構成凶宅有三要件，即賣方產權持有期間，在其建築專有部分發生兇殺或自殺致死之非自然死亡情況，條例如下：

構成凶宅的三項要件：

1. 發生在賣方產權持有期間。

2. 陳屍於主建物或附屬建物（如陽台）等專有部分。

3. 型態為兇殺或自殺，排除意外死亡的狀況。

檢視上述要件，因此公共區域發生的非自然死亡不構成凶宅，常被提及跳樓等同凶宅的說法，曾函釋過起跳點不是專有部分，不被視為凶宅；但過去也有判例是住宅專有部分（包括主建物及附屬建物）是兇案陳屍地點，而被認定構成凶宅，造成以上不同認定狀況，主因是「凶宅」非法律名詞，內政部函釋位階太低，往往最後因為法官握有較大的裁量空間，而會有不同判決，建議還是要以法院見解為依歸；近期因為COVID-19居家染疫死亡則較無爭議，視為生病的自然死亡。

因為凶宅令一般買家心理層面嫌惡，影響房屋售價，因此後續在房仲銷售上，會在《不動產現況說明書》的非自然死亡欄位上增加一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，提供屋主勾選或填寫註明，揭示凶宅資訊也更加與時俱進。
02│凶宅年限與凶宅洗白
凶宅年限：指的是界定凶宅的時間年限。不少賣方看準凶宅市場嫌惡心理，都會以低於市場 3~5 成的價格購入後轉手，賺取價差。有媒體曾調查凶宅市場，依照年限和地段，3 年內凶宅能以市價 5 成賣出，3 年以上的凶宅則是市價 3 成賣出，價格低出脫快，成為業者的投資經營項目。

凶宅洗白：指的是凶宅過一手二手交易，隱瞞不動產曾發生過兇殺或自殺致死之非自然死亡情況。民眾普遍認為凶宅是沒有沒有時間限制，沒有人願意買到凶宅，但有投資客抓住內政部函釋「賣方產權持有期間」這點漏洞，轉換持有人而讓凶宅洗白成一般正常的房子，再抬高價格轉手。隱瞞凶宅資訊，恐觸犯《刑法》詐欺罪。
03│凶宅可以買嗎？
普遍人對凶宅都有忌諱，因此購買凶宅或承租的意願相當低，因而造就市場上凶宅房價和租金崩跌，往往能以低於市價 3~5 折購入，購買凶宅無異就是為了便宜的價格，若要購買凶宅作為投資，建議還有以下幾點要注意：

1.自備門檻高：凶宅通常是銀行拒貸產品，因此即便房價打折後便宜，也必須全額自備購屋款。

2.轉手不易：若是以自住為需求，凶宅導致的崩跌房價，儘管持有期間可減免稅，但未來想換屋時，房價過低可能影響售出的獲利。

3.身心影響：從風水來說凶宅帶有負面磁場，影響住戶身心狀況，若改作為出租產品，則影響不大。



購買高屋齡老房前，詢問左鄰右舍社區是否有發生重大事件，也能降低買到凶宅風險(圖片來源:樂屋網)

04│如何避免買到凶宅？
因為凶宅沒有法條規範，若賣方刻意隱滿，買方也無法完全防範，因此從初期找房看房到最後簽約前，都要細心注意，提供以下幾種方法，降低買到凶宅機率：

1.看房前網路查詢資料：和房仲預約看房後，可事先查詢該房屋或社區過往是否有發生過重大新聞，也能順便查詢成交行情和社區狀況。網路提供台灣凶宅網可供查詢，可信度不高但仍可參考。

2.看房時檢視屋內狀況：檢視屋內是否有奇怪格局或異狀，若有鎮邪物就要小心，過往曾有房仲看到屋內安座地藏菩薩，因此發現凶宅；也可以帶貓狗或孩子一起看房，異常哭啼或吠叫也是端倪。

3.詢問里長或街坊鄰居：看房完後，可詢問房子左鄰右舍、管理員甚至是里長，除了了解房子過往狀況，也能順便認識周邊生活機能。

4.房仲體系兇宅資料庫：部分房仲品牌有自健完整的凶宅資料庫，甚至提供凶宅保障條款，可詢問房仲店家先行過濾；多問幾間不同品牌的區域房仲，也可以從中了解該社區的過往銷售狀況。

5.簽約時訂定特約條款：簽約前一定要詳閱《不動產現況說明書》，檢視賣方是否有勾選「專有部分產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，另外也可在契約當中加註「排除凶宅條款」，定明若屋內曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡情況，賣方需返還價金，絕無異議，能作為是後退款解約的保障，也能具備嚇阻賣方隱瞞的效果。
05│買到凶宅如何自救
若終究無法避開惡意隱瞞的凶宅物件，自救的方式有以下幾種：

1.解除買賣契約或折價：凶宅屬於重大瑕疵，若賣方或房仲未盡善告知義務，隱瞞所賣房屋是凶宅，買方可以行使「物之瑕疵擔保責任」，在合約簽定內 6 個月或是交屋5 年內提出異議，要求賣方解約或減少價金，依照消費者保護法或不動產經紀業管理條例對業者主張權利。

2.不解約但要求賠償：若不向賣方請求解除契約或折價，可另外向賣方請求賠償，過往在民法實務上，買房可在 15 年內提出債務不履行，通常交屋超過5年者，都會選擇這個做法。另外賣方在不動產說明書中登載不實，也涉及刑法詐欺得利罪。

買到凶宅擔心權益被漠視，最保障的方式還是經由法律途徑解決，過往實務上也發生過賣方調解委員會賴皮，最終進入法院後才獲得權益伸張，訴訟時可請教律師使用「屋價減損」的相關條款，請求法院指定估價師進行鑑定，有利保障雙方。過往也常發生「以刑法逼民」的方式加速訴訟結果，但不失為一種解決之道。

找房子和實際看房除了要小心避開凶宅，也要注意所謂的「類凶宅」，即同一樓層隔壁鄰居是凶宅，或同一棟社區大樓發生過凶宅的物件，切勿因為房子開價低於成交行情 2~3 成，就見獵心喜即著購入，慎選有信譽的房仲業者協助把關，也能降低買到凶宅的機會。

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