都揭露到門牌了,為什麼實價登錄價格無法議價?如何理解實價登錄?常見問題懶人包!

都揭露到門牌了,為什麼實價登錄價格無法議價?如何理解實價登錄?常見問題懶人包!

實價登錄跟不上房屋售價,到底發生了什麼事?原來開價不等於成交價。(圖片來源覽山不用早)

房市交易量驟減,但房價卻沒有跌,看房子都會參考實價登錄,但為什麼價格不準和屋主落差這麼大?真的可以拿來參考嗎?買賣房子一定要申報實價登錄嗎?實價登錄為什麼有特殊交易?我的個資會被看到嗎?就讓樂屋網整理幾項最常被問到實價登錄問題,解開疑問。

文章目錄

▌Q1|為什麼會有實價登錄?

▌Q2|實價登錄價格為什麼無法議價?鄰居賣房但查不到交易資訊?

▌Q3|實價登錄為什麼進化這麼多次?

▌Q4|為什麼有特殊交易,不想讓別人知道可以嗎?

▌Q5|可以不要申報實價登錄嗎?隱私會被公開嗎?

▌Q1|為什麼會有實價登錄?


A1:實價登錄全名為「不動產成交案件實際資訊申報登錄」是為了解決不動產交易價格資訊不透明的問題,因為不動產交易常有買賣上交易資訊的落差,容易造成買賣雙方認知不同權益受損,因此政府全面推動不動產交易或租賃後,要求成交價格與標的資訊須全面登錄在內政部所屬的地政機關上。

實價登錄在101年8月1日上路,只要不動產完成所有權移轉登記,在30天內須主動向主管機關申報實際成交價格;但若為父母饋贈給子女而產生的移轉,是不需要申報的,法院拍賣案件也不是買賣案件,也無需申報。

實價登錄的資料主要可分為三大項,包括:交易標的、價格資訊及標的資訊等,其中包含登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數、房地、土地、建物及車位交易總價、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等。

▌Q2|實價登錄為什麼和房子販售的價格有落差,是不是不準?為什麼鄰居有買賣但查不到交易資訊?


A2:實價登錄反映的是成交價,代表的是過去已經成交的價格,況且考慮到買賣價格登錄到實價登錄系統,大約都會延遲一個月才出現,才會常有價格不準,或是查不到價格的情形出現。如何利用實價登錄工具?時間範圍最好選擇半年或一年區間,查價時也記得要把車位剔除,才能查出真實成交價。

延伸閱讀!如何用實價登錄出價議價

另一種極少數案例,就是不動產從業人員價格訂定不實,造成成交價格有落差。

依《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》中應記載事項的第六條受託人義務,第二項內容「受託人於簽約前,應據實提供該公司(或商號)近三個月之成交行情,供委託人訂定售價之參考;如有隱匿不實,應負賠償責任。」

遇上這類價格虛報再砍價成交的情況,都可以跟品牌總部進行申訴,再不行就要到消保會檢舉,進行民事訴訟。

鄰居賣房子卻查不到?主要原因是由於政府機關因就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。目前系統於每月1日、11日及21日發布最新的實價登錄資料(約發布日前45日完成登錄且符合揭露原則的資料)。

▌Q3|實價登錄1.0?實價登錄2.0?為什麼進化這麼多次?


A3:101年8月1日起正式上路,最原始的實價登錄。108年7月31日再次修訂,在109年7月1日施行上路,針對流程簡化、責任歸屬、不實申報罰則三項調整,被稱為「實價登錄1.0」。

110年1月27日修正平均地權條例等三法,在110年7月1日施行上路,針對過熱的房市,提供更健全、即時的實價登錄系統,減少投機客炒作房價的機會,尤其修法重點擺在投機熱區的預售屋上,稱為「實價登錄2.0」,增訂內容如下:

1.揭露完整門牌、地號。
2.以法律明定主管機關查核權。
3.預售屋銷售資訊即時申報。
4.刻意隱匿資訊、炒作加重罰責。

5.預售屋紅單納管。

都揭露到門牌了,為什麼實價登錄價格無法議價?如何理解實價登錄?常見問題懶人包!

好的實價登錄查詢,應該要能自動排除特殊交易,樂屋網的功能可以顯示合理的實價登錄資訊,其他功能也超好用。(圖片來源樂屋網)

▌Q4|為什麼有特殊交易,特殊交易又不能參考為什麼不能拿掉,我想賣給家人,不想讓別人知道價格可以嗎?


A4:特殊交易確實在實價登錄中非常常見,以台北市為例,單就住宅特殊交易佔可查詢比例就近四成,而在政府推動打炒房房地合一稅後,特殊交易的案件也明顯增加不少。

特殊交易可分為特殊的產品及特殊的交易行為,目前實價登錄行情資訊針對特殊交易,主要區分為:急買急賣、有民情風俗之交易、畸零地或有合併使用之交易、含增建或未登記建物、親友員工或其他特殊關係間之交易、瑕疵物件之交易….等,共 13 大類(另有「其他」一項),在申請移轉登記時都會一併在備註欄加以註記揭露資訊。

若以台北市為例,以「含增建、加蓋或未登記建物」佔 46% 比重最高(平均單價約 61.2 萬),其次為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」佔 37%(平均單價約 31.8 萬),兩者就佔了 8 成 3。

除非實價登錄資訊不實,否則交易資訊都必須公開揭露。如果真的遇到不實的資訊,可以進行檢舉,向實價登錄業務主管單位如地政局或地政事務所聯繫。

▌Q5|民眾有權利可以拒絕交易資訊可不要刊登在實價登錄網站上嗎?個人隱私會被公開嗎?


A5:不行!只要有買賣行為都需要在申請移轉登記時一併申報登錄,包括租賃案件(當事人自行成交,則無須申報登錄)和預售屋案件,都需申報登錄。

各大平台都有下載內政部實價登錄資訊,都能查得到,包括樂屋網也是,好用的實價登錄地圖就是為了更方便查詢而設計的。這些實價登錄訊都是內政部規定須公開的資訊項目,除非內容與內政部不同,不然都是可揭露的。

申報後,有七項內容不予揭露,包含單價過高過低、總價為0的案件、特殊交易案件,個人資料不屬於可公開揭露範圍,無須擔心。

結論


實價登錄常被詬病無法反映市場行情,主要卡價格無法反映市場價格現況,其實買房議價前也需要考慮周邊開價情況,在和屋主或房仲出價時,建議可以先參考同社區或附近社區正在銷售的案件,在這些銷售物件當中取其中間價格作為斡旋參考價格,能提高房屋議價機會;用實價登錄為基礎進行議價不是不行,但如郊區或鄉村這類交易頻度較低的地區才管用,議價前還是要先了解地區市況才好。

延伸閱讀!內政部實價登錄常見問題解答



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