【租賃修法】房東炸鍋先漲再說 專家籲打開租屋黑市「驅逐租霸」

內政部近日拋出租賃條例修法方向，主要包括租期保障最短3年，並限制漲租幅度，及房東不得禁止房客申請租金補貼與設戶籍，違者受罰。消息一出，外界幾乎一面倒地表達疑慮，市場也傳出房東「預防性漲租」，先漲好漲滿因應，租屋族更擔憂以後租屋是否更困難。

相關專家表示，雖細節還不明確，但此次修法，可說完全針對房東而來，卻沒提房客端該如何對應。因租屋市場長期不透明，政府甚至連房東有無出租都不知道，應先掌握租屋黑市，並藉由租税特赦讓房東敢浮出檯面，也要訂定如惡意欠租、死賴不走、毀損房屋的「租霸」條款，防止奧客；不然一直恐嚇房東，最後只會讓屋源銳減，或乾脆不租了。

三年租約＋漲租設限 專家示警：房東將用千百種方式漲價

內政部近期提出「租賃住宅市場發展及管理條例」修法方向，首先是租約必須至少保障3年，避免房東短期解約造成租客搬遷壓力；其次，續約租金漲幅將設上限，不得超過當月房租指數年增率；第三，房東不得禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，違者受罰。

內政部提出「租賃住宅市場發展及管理條例」修法方向，讓房東反彈，房客也擔心權益受損。（取自內政部官網）

「都只增加對房東的約束，卻沒提到對房客的要求，難怪房東會反彈。」馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，包括荷蘭、西班牙、德國、日本、愛爾蘭、南韓等實施過租金管控的國家，最後以失敗收場，關鍵均在於「低估人性」。

何世昌表示，新法若上路，可預見的是，房東會先一口氣漲足未來3年的租金，然後期滿再漲，且房東想漲租金，會有千百個理由，此後不守法的房東恐大增，但政府也無足夠的人力稽查，最終導致租屋糾紛大增。

何世昌表示，新法若上路，房東會先一口氣漲足未來3年的租金，此後不守法的房東恐大增，政府無足夠人力稽查，導致租屋糾紛大增。示意圖。資料照片

租屋新法擬禁房東阻撓補貼申請 實務操作有困難

而對於房東不得禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，違者受罰。市場人士認為，立罰則又如何？民眾若租到一個好地點、租金也不貴，他要檢舉他的房東，或就這樣安居就好呢？

尤其近年內政部不斷宣傳「房客申請租金補貼，無需取得房東同意」，其實，房客都將面臨轉嫁漲租、被房東要求提前終止租約、租約到期不續約等風險。熟悉租屋生態的律師說，房客是可檢舉房東，但會鬧到這麼僵、玉石俱焚的很少，且檢舉後還要一關接一關，程序繁複，若打完官司，租約也到期了。

律師建議，想要租的可長可久，避免房客與房東間的摩擦，較好的作法還是，雙方協商、取得共識，打聲招呼。

內政部宣傳「房客申請租金補貼，無需取得房東同意」，但實際執行有困難，為了避免房客與房東摩擦，較好的作法還是雙方先協商好。（資料照片）

租屋市場缺乏透明資訊 專家推「大赦條款、分離課稅」解套

都市改革組織OURs政策研究員廖庭輝則指出，在房價高漲，越來越多人買不起房而要租屋的當下，對租屋市場管理的首要之務，須建立在「有效掌握市場資訊」之上，「若政府連房東有沒有租房子都不知道，如何管理？」

廖庭輝說，台灣租屋市場長期存在逃漏稅現象，若僅依賴租金補貼搜集資訊，涵蓋面侷限於特定族群，長期而言，還是要推動租屋登錄制度；但因台灣採累進稅率，不少房東擔心當租金收入併入綜合所得稅計算時，稅率會累進跳級，要多繳一大筆稅，因而抗拒登錄。

廖庭輝表示，台灣租屋市場長期存在逃漏稅現象，建議推動租屋登錄制度，對租屋做好市場管理。（取自廖庭輝臉書）

因此他建議可採「大赦條款」，對過往逃漏稅既往不咎，避免房東抗拒；也可採「分離課稅」，讓租賃所得與所得稅分開；還有為鼓勵屋主出租，如果房子長期出租至一定時間，未來買賣交易也可比照自住，給予免稅。

而考量房東疑慮與平衡，也須提供房東遭遇「租霸」時，快速有效的處理機制；例如房客有違法如吸毒或擾鄰行為時，房東得提前終止租約；房客如惡意欠租且拒絕搬遷時，也需訂相關遷離規定。（責任編輯：殷偵維）