我們的房子正在吸毒 低利房貸成癮症
【文/住展雜誌】由於台灣利率變動極小，升息空間不大，再加上房價止跌回穩，銀行競相推出的低利房貸商品。然而，低利房貸真的有助於房市嗎？低利檯面下的問題，正在悄悄醞釀當中。
去年二月五日，美股道瓊指數單日狂跌約一一七五點，改寫美股史上最大單日跌點紀錄。同年二月八日，道瓊又暴跌近一○三三點，登上史上第二大單日跌點。又是同年十月十日，道瓊重挫近八三二點，創下美股史上第三大單日跌點。
道瓊指數單日前三大跌點，竟然全都出現在二○一八年，這種狀況顯得極不尋常。而一切的根源，正是肇因於「低利率」。
早在中、美貿易大戰前，全球股市已變雲霄飛車、暴漲暴跌，根本原因是受到美國加速升息影響。（示意照片）
戒斷低利 全球大動盪
「各國決策者勿掉入以低利率刺激經濟，造成前景好轉的陷阱當中，否則無異於吸毒成癮」，這是德國近代備受推崇的前財政部長、歐元區最重要的經濟決策官員之一的蕭伯樂（Wolfgang Schaeuble），在一五年所提出的警示，並把低利率視為自由經濟的「毒癮」。
是的，你沒看錯，「我們手上的股票、我們的房子正在吸毒」。低利率毒癮越來越大，帳面資產價值就愈來愈高。
蕭伯樂認為，全球央行普遍採用的低利率政策將難以持續，過低的利率與貨幣寬鬆正造成新的問題，各國央行最終會改變低利政策。
誠如蕭伯樂所言，美國央行決定於一五年開始升息，並在去年增加升息次數，將聯邦資金利率調高到二點二五％至二點五％。但資本市場吸了多年低利率毒藥已經成癮，說斷就斷，談何容易？
從民國90年代到現在，是台灣史上最低利率期，學者說低利背後是台灣產業經濟危機。（資料照片）
當美國聯準會加快升息步伐，很快的，美國資本市場立刻出現低利率的「毒癮戒斷症狀」，股市、房市、匯市、期貨，乃至於貴金屬等市場煩躁、焦慮不安，每日成交價格振幅擴大，暴漲暴跌。道瓊指數可以一日慘跌千點，也曾在一日瘋漲逾千點。
中、美貿易大戰，只是股市波動大的近因；早在貿易戰之前，美股早已啟動「雲霄飛車」模式了。
尤其，美國營建類股去年竟重挫百分之三十，反應出連環升息之後，投資人對房市前景的憂慮。因為美國三十年期固定式房貸平均利率，已經逼近五％，購屋需求受到房貸利率居高不下衝擊而減弱。
升息將至 房市挫咧等？
美國聯準會主席鮑爾勇敢地選擇加速升息，想要讓市場回歸正常，降低對低利率毒癮的依賴，但壯如牛的美國市場卻嚇到失了魂。如果急速升息發生在體質較弱的台灣，房貸利率拉到五％，你能想像房地產會多慘烈嗎？
「毋需想像，因為台灣央行近十幾年來，都是採取緩慢且漸進式升息，快速加息的機率幾乎不存在。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊預測，今年央行升息的可能性不高，未來幾年內即便進入升息循環，也不太可能拉到四％、五％。
學者與多家金融機構預測，台灣央行今年可能不會升息。
章定煊解釋，美國聯準會升息與否，失業率是重要的參考依據，但台灣央行比較側重GDP與CPI。以目前來看，今年經濟成長率可能比去年差，通膨仍屬溫和，央行沒有非升不可的堅強理由。
台經院產業顧問暨副研究員劉佩真表示，眼下中、美貿易大戰繼續打下去，台灣經濟難免會受衝擊，央行應不會選在這個當口升息，預期最快要到今年第四季，等貿易戰火平息、經濟前景較明亮的時候，央行才可能會升息。若屆時環境仍不佳，利率可能就維持不動。
至於央行有無可能為了縮減台、美利差，阻止資金外流而升息？劉佩真分析，台灣本土資金外流的成因複雜，並非全是利差造成；就算央行升息，資金淨流出的狀況也難獲紓解。因此，央行單純為縮減利差而升息的可能性亦不高。
央行升息機率，真的微乎其微嗎？事實上，不只受訪的學者、專家認為今年升息風險不高，就連國內、外金融機構的預測也大致如此。
根據富邦金、渣打銀行與星展銀行各自發表的報告指出，即使美國聯準會今年可能再升息二到三次，預料台灣央行並不會跟進。
星展銀行經濟分析師馬鐵英更斷言，「台灣央行可能已經錯過最適合調升利率的時間點，預估一直到二○二○年底都沒有升息的必要了」。
利息狂殺 背後有洋蔥
近幾年來，基準利率降，房貸利率跟著跌；基準利率沒降，房貸利率竟然照樣跌。五大行庫新承作房貸平均利率一度跌到一點八％，外界多認為已經到谷底了，沒想到一波還比一波低，一點八％、一點七％兩個關卡接連失守，現已下探至一點六％初頭。
房貸利率頻頻破盤，外界將矛頭指向貨幣供給過剩，銀行爛頭寸太多，銀行才會不斷砍利息來搶客戶。
但章定煊卻認為，「問題不在於資金供給，而是需求出了毛病」。他強調，全球主要國家中，台灣貨幣供給量並沒有特別高，關鍵在於國內投資信心低迷，企業普遍不願多借錢擴充，資金無法去化。而現在利率低、房價止穩，民眾還願意買房子，又多有房貸需求，銀行為求去化閒置資金，只能含淚把錢往利差低的不動產放款塞。
這段話發人省思。過去，我們總以為低利是支持房價的重要樑柱，但學者卻揭穿低利房貸背後，其實隱藏了台灣的經濟困境，才促使銀行祭出超低利房貸。
銀行業的推波助瀾，讓台灣這場低利房貸派對越來越盛大，越來越多人加入，利率越砍越低。房貸利率，恐怕還有最低點！
低利房貸 殺破一點六％
最新加入的有財政部，自今年元月起，原本的青年安心成家方案，新增「一點六八％一段式房貸」。若以貸款上限八百萬、貸款三十年來計算，一段式房貸比原本的兩段式（前兩年一點四四％，第三年起一點七四％）省逾三萬元利息。
就在財政部祭出誘人的青安一段式房貸前後，又有渣打銀、永豐銀、玉山銀、土地銀等多家銀行，不約而同加碼推出最低一點五八％的房貸方案，拚盡全力來搶奪房貸市場。
其中，又以渣打銀行的方案最「阿殺力」；該行的「轉動幸福」專案除了最低可享最低利率一點五八％起外，還補貼地政設定規費上限八千元。其次，則是至玉山網路銀行即可申請的「豐雲房貸」方案，享同等利率並加贈三千元百貨公司禮券。
本刊建議，若是工作、薪資條件普通的民眾，可考慮申請財政部青安一段式房貸，因為青安的門檻相對低，只要符合相關規範即可。但民間銀行低於一點六％以下的優惠房貸方案，通常有嚴格的職業或信用能力限制，例如軍公教人員、高收入的三師階級、大型企業或上市公司員工等要件，一般民眾難受惠。
如果房貸利率逼近4％，現在的台灣房地產撐得住嗎？（資料照片）
真的假的 低利被看衰
不管怎麼說，低利房貸方案日漸增多是不可爭的事實。低利房貸與日俱增，是否能夠提高民眾的購屋意願，為房市買氣加溫呢？
宜華國際副總蘇慶福說：「低利房貸對於推升首購型、低總價的建案買氣幫助較大，但對豪宅沒有絲毫影響，因為豪宅客層多半沒貸款，即使貸款也多出自於特殊理財考量，利率不是重點。」
蘇慶福指出，首購房坪數小、總價低，若是座落在都會區外圍，總價僅有幾百萬；由於總價較低緣故，且買方負擔能力相對較弱，若省個幾萬塊利息就很有感，算一算如果負擔得起，就可能買房子了。
「青安一段式房貸能否激勵民眾購屋，我是看得比較保守。」宏普建設副總游武龍坦言，低利房貸方案確實對首購小宅幫助較大，但買氣不會齊頭式成長，而是要看地點、客層而定。
游武龍舉台北市中心為例，像大安區一間小宅動輒二千萬，真正純首購族群很難買得起，即使房貸利率低也沒用；況且，買這類產品的客戶大多具有置產性質，或為二代而買，他們重視的是資產保值度與未來性，利率並非左右他們出手與否的關鍵。倒是新北外圍郊區、或是桃園一帶，因為房價相對低，比較可能因低利房貸而提振買氣。
利率開大門 房價打死結
房貸利率砍到見骨，業者竟都說對促進成交幫助極為有限，到底房市出了什麼問題？
劉佩真直白的說，「民眾買不起房，是因為房價太高，而不是房貸利率降到多低的問題。民眾在意的是缺那幾百萬的頭期款，而不是省區區幾千塊的利息。」
這句話講得鏗鏘有力，一針見血，但可惜無法改變大局。房地產仍會繼續吸著低利率的毒癮，直到有人願意來翻轉大局、或是撐到無以為繼。但台灣房市，戒掉低利毒癮需要付出多少代價呢？
本文摘自2019年元月10日出刊之《住展雜誌》441期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「老屋重建該走哪條路？」、「投資REITs輕鬆當房東」、「高雄進入「小香港」時代」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
去年二月五日，美股道瓊指數單日狂跌約一一七五點，改寫美股史上最大單日跌點紀錄。同年二月八日，道瓊又暴跌近一○三三點，登上史上第二大單日跌點。又是同年十月十日，道瓊重挫近八三二點，創下美股史上第三大單日跌點。
道瓊指數單日前三大跌點，竟然全都出現在二○一八年，這種狀況顯得極不尋常。而一切的根源，正是肇因於「低利率」。
戒斷低利 全球大動盪
「各國決策者勿掉入以低利率刺激經濟，造成前景好轉的陷阱當中，否則無異於吸毒成癮」，這是德國近代備受推崇的前財政部長、歐元區最重要的經濟決策官員之一的蕭伯樂（Wolfgang Schaeuble），在一五年所提出的警示，並把低利率視為自由經濟的「毒癮」。
是的，你沒看錯，「我們手上的股票、我們的房子正在吸毒」。低利率毒癮越來越大，帳面資產價值就愈來愈高。
蕭伯樂認為，全球央行普遍採用的低利率政策將難以持續，過低的利率與貨幣寬鬆正造成新的問題，各國央行最終會改變低利政策。
誠如蕭伯樂所言，美國央行決定於一五年開始升息，並在去年增加升息次數，將聯邦資金利率調高到二點二五％至二點五％。但資本市場吸了多年低利率毒藥已經成癮，說斷就斷，談何容易？
當美國聯準會加快升息步伐，很快的，美國資本市場立刻出現低利率的「毒癮戒斷症狀」，股市、房市、匯市、期貨，乃至於貴金屬等市場煩躁、焦慮不安，每日成交價格振幅擴大，暴漲暴跌。道瓊指數可以一日慘跌千點，也曾在一日瘋漲逾千點。
中、美貿易大戰，只是股市波動大的近因；早在貿易戰之前，美股早已啟動「雲霄飛車」模式了。
尤其，美國營建類股去年竟重挫百分之三十，反應出連環升息之後，投資人對房市前景的憂慮。因為美國三十年期固定式房貸平均利率，已經逼近五％，購屋需求受到房貸利率居高不下衝擊而減弱。
升息將至 房市挫咧等？
美國聯準會主席鮑爾勇敢地選擇加速升息，想要讓市場回歸正常，降低對低利率毒癮的依賴，但壯如牛的美國市場卻嚇到失了魂。如果急速升息發生在體質較弱的台灣，房貸利率拉到五％，你能想像房地產會多慘烈嗎？
「毋需想像，因為台灣央行近十幾年來，都是採取緩慢且漸進式升息，快速加息的機率幾乎不存在。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊預測，今年央行升息的可能性不高，未來幾年內即便進入升息循環，也不太可能拉到四％、五％。
章定煊解釋，美國聯準會升息與否，失業率是重要的參考依據，但台灣央行比較側重GDP與CPI。以目前來看，今年經濟成長率可能比去年差，通膨仍屬溫和，央行沒有非升不可的堅強理由。
台經院產業顧問暨副研究員劉佩真表示，眼下中、美貿易大戰繼續打下去，台灣經濟難免會受衝擊，央行應不會選在這個當口升息，預期最快要到今年第四季，等貿易戰火平息、經濟前景較明亮的時候，央行才可能會升息。若屆時環境仍不佳，利率可能就維持不動。
至於央行有無可能為了縮減台、美利差，阻止資金外流而升息？劉佩真分析，台灣本土資金外流的成因複雜，並非全是利差造成；就算央行升息，資金淨流出的狀況也難獲紓解。因此，央行單純為縮減利差而升息的可能性亦不高。
央行升息機率，真的微乎其微嗎？事實上，不只受訪的學者、專家認為今年升息風險不高，就連國內、外金融機構的預測也大致如此。
根據富邦金、渣打銀行與星展銀行各自發表的報告指出，即使美國聯準會今年可能再升息二到三次，預料台灣央行並不會跟進。
星展銀行經濟分析師馬鐵英更斷言，「台灣央行可能已經錯過最適合調升利率的時間點，預估一直到二○二○年底都沒有升息的必要了」。
利息狂殺 背後有洋蔥
近幾年來，基準利率降，房貸利率跟著跌；基準利率沒降，房貸利率竟然照樣跌。五大行庫新承作房貸平均利率一度跌到一點八％，外界多認為已經到谷底了，沒想到一波還比一波低，一點八％、一點七％兩個關卡接連失守，現已下探至一點六％初頭。
房貸利率頻頻破盤，外界將矛頭指向貨幣供給過剩，銀行爛頭寸太多，銀行才會不斷砍利息來搶客戶。
但章定煊卻認為，「問題不在於資金供給，而是需求出了毛病」。他強調，全球主要國家中，台灣貨幣供給量並沒有特別高，關鍵在於國內投資信心低迷，企業普遍不願多借錢擴充，資金無法去化。而現在利率低、房價止穩，民眾還願意買房子，又多有房貸需求，銀行為求去化閒置資金，只能含淚把錢往利差低的不動產放款塞。
這段話發人省思。過去，我們總以為低利是支持房價的重要樑柱，但學者卻揭穿低利房貸背後，其實隱藏了台灣的經濟困境，才促使銀行祭出超低利房貸。
銀行業的推波助瀾，讓台灣這場低利房貸派對越來越盛大，越來越多人加入，利率越砍越低。房貸利率，恐怕還有最低點！
低利房貸 殺破一點六％
最新加入的有財政部，自今年元月起，原本的青年安心成家方案，新增「一點六八％一段式房貸」。若以貸款上限八百萬、貸款三十年來計算，一段式房貸比原本的兩段式（前兩年一點四四％，第三年起一點七四％）省逾三萬元利息。
就在財政部祭出誘人的青安一段式房貸前後，又有渣打銀、永豐銀、玉山銀、土地銀等多家銀行，不約而同加碼推出最低一點五八％的房貸方案，拚盡全力來搶奪房貸市場。
其中，又以渣打銀行的方案最「阿殺力」；該行的「轉動幸福」專案除了最低可享最低利率一點五八％起外，還補貼地政設定規費上限八千元。其次，則是至玉山網路銀行即可申請的「豐雲房貸」方案，享同等利率並加贈三千元百貨公司禮券。
本刊建議，若是工作、薪資條件普通的民眾，可考慮申請財政部青安一段式房貸，因為青安的門檻相對低，只要符合相關規範即可。但民間銀行低於一點六％以下的優惠房貸方案，通常有嚴格的職業或信用能力限制，例如軍公教人員、高收入的三師階級、大型企業或上市公司員工等要件，一般民眾難受惠。
真的假的 低利被看衰
不管怎麼說，低利房貸方案日漸增多是不可爭的事實。低利房貸與日俱增，是否能夠提高民眾的購屋意願，為房市買氣加溫呢？
宜華國際副總蘇慶福說：「低利房貸對於推升首購型、低總價的建案買氣幫助較大，但對豪宅沒有絲毫影響，因為豪宅客層多半沒貸款，即使貸款也多出自於特殊理財考量，利率不是重點。」
蘇慶福指出，首購房坪數小、總價低，若是座落在都會區外圍，總價僅有幾百萬；由於總價較低緣故，且買方負擔能力相對較弱，若省個幾萬塊利息就很有感，算一算如果負擔得起，就可能買房子了。
「青安一段式房貸能否激勵民眾購屋，我是看得比較保守。」宏普建設副總游武龍坦言，低利房貸方案確實對首購小宅幫助較大，但買氣不會齊頭式成長，而是要看地點、客層而定。
游武龍舉台北市中心為例，像大安區一間小宅動輒二千萬，真正純首購族群很難買得起，即使房貸利率低也沒用；況且，買這類產品的客戶大多具有置產性質，或為二代而買，他們重視的是資產保值度與未來性，利率並非左右他們出手與否的關鍵。倒是新北外圍郊區、或是桃園一帶，因為房價相對低，比較可能因低利房貸而提振買氣。
利率開大門 房價打死結
房貸利率砍到見骨，業者竟都說對促進成交幫助極為有限，到底房市出了什麼問題？
劉佩真直白的說，「民眾買不起房，是因為房價太高，而不是房貸利率降到多低的問題。民眾在意的是缺那幾百萬的頭期款，而不是省區區幾千塊的利息。」
這句話講得鏗鏘有力，一針見血，但可惜無法改變大局。房地產仍會繼續吸著低利率的毒癮，直到有人願意來翻轉大局、或是撐到無以為繼。但台灣房市，戒掉低利毒癮需要付出多少代價呢？
本文摘自2019年元月10日出刊之《住展雜誌》441期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「老屋重建該走哪條路？」、「投資REITs輕鬆當房東」、「高雄進入「小香港」時代」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
