2016 年第 3季台南市房地產市場指數 新成屋、預售屋市場

2016 年第 3 季台南市房地產市場總覽

台南市第 3 季的房地產市場景氣為價穩量縮。相較於上一季景氣的價穩量增，本季景氣有小幅的衰退。本季受到新屋完工量增加、持有稅增加等因素的影響，市場銷售量有小幅下修，價格呈現各區漲跌互見的情形，建商對未來的展望與市場的信心趨向於穩健，大樓開工量增加，後續市場宜注意大量新成屋完工的競爭效應。

在市場總體環境方面，2016 年第 3 季全球貿易、投資、生產力增長持續放緩，所得成長停滯，影響消費者與投資人信心，全球經濟正陷入「低成長陷阱」困局。其中，美國正值總統大選，經濟前景不確定，升息腳步趨緩；歐元區寬鬆貨幣政策不變，製造業與就業穩定；日本民間消費依然不振，且連續第 5 個月物價負成長，通縮問題仍存；中國大陸以信貸擴張以及基礎建設支出支撐，經濟有回穩跡象。整體而言，全球經濟成長停滯，為台灣帶來外部風險。

國內經濟方面，2016 年 8 月商品出口連續 2 個月正成長，工業生產指數大幅成長，主要受惠於行動裝置及新興科技應用產品迅速拓展。景氣對策信號連續兩季呈綠燈，景氣領先、同時指標同步上升，顯示國內經濟穩定成長。惟國內就業市場雖然維持穩定，但是國民經濟信心樂觀指數轉為下降，市場信心不足恐影響消費動能。

在台南市的區域市場氣候方面，2016 第 3 季建設公司市場氣候分數連續兩季微幅成長，為 10.98 分。建設公司認為本季景氣小幅成長的比例增加 15 個百分點，認為未來三個月小幅成長的比例有 23 個百分點，認為未來 4-6 個月景氣小幅成長的比例有 28 個百分點。市場景氣看法較上季較更樂觀，顯見建商對於未來市場景氣的信心已逐漸回升。

台南市 2016 年第 3 季透天開工 732 戶，較上季減少 6.87%，大樓開工戶數 917 戶，較上季增加 56.48%，較去年同季減少 26.29%。台南市第 3 季大樓開工戶數以安平區(429 戶)和善化區(204 戶)較多，未來大樓產品的市場將出現激戰。第 3 季建物所有權第一次登記面積為 653,744 平方公尺，較上季增加 65.39%，較去年同季增加 48.88%，前兩年領取建照個案已陸續出現完工交屋潮，未來市場個案多，購屋者有更多選擇的空間。

台南市 2016 年第 3 季建物第一次移轉登記面積為 190,530 平方公尺，較上季減少 12.10%，較去年同季減少 18.22%。中古屋建物買賣移轉登記面積為 615,970 平方公尺，較上季增加 5.84%，較去年同季減少 11.17%，中古屋市場第 3 季的交易戶數較上季增加 1.71%，較去年同季減少5.74%。顯示交易面景氣略微萎縮，市況不如去年同季。

從實價登錄與第一次移轉登記資料觀察價量關係，原台南市的六個區成交面積增加 17%， 2016 年第 3 季除了南區和北區之外，其餘地區價格皆震盪向上，蛋黃區可謂價漲量增。原台南縣在都市近郊地區的仁德區、新營區及麻豆區房價小幅上揚，但成交面積較上季減少 29%。蛋白區價跌量縮，市場出現衰退徵兆。

從房地王網路建案刊登與搜尋情形觀察，2016 年第 3 季較第 2 季來電數減少 14%，個案刊登數減少 1%，平均每案點擊數減少 13%，顯示市場關注度較上季衰退。

2016 年第 3 季台南房地產新屋大量完工，市場競爭激烈，且市場消費信心不足，購屋者等待降價。8 成以上的購屋者了解持有稅增加，但對於購屋決策沒有太大的影響，年輕購屋者有 37%轉而購買郊區、小坪數住宅，中年購屋者對於地價稅、房屋稅等持有成本增加，46%認為會減低購買意願。展望未來，市場以自住、換屋的剛性需求為主力支撐。

一、台南市房地產市場氣候

2016 第 3 季本地建設公司對於本季景氣衰退的比例佔 58%（小幅衰退加大幅衰退），未來三個月和未來四到六個月內景氣的看法有認為會衰退(54%，52%)，建設公司對於未來 4-6 個月市場景氣看法較上季較更樂觀。（參見表 1）

表 1 建商對於 2016 年第 3季市場實況與未來判斷 單位 :%

資料來源：本計畫自行調查統計

本計畫以房屋銷售量、售價、本季景氣和未來 4-6 個月景氣做成建商市場氣候綜合分數之趨勢圖，2016 年第 3 季市場氣候分數為 10.98 分，較第 2 季增加 0.38 分，也是自 2014 年第 2 季以來的最高信心分數。在大環境不佳的氛圍當中，建商對於市場的看法認為會緩步成長。（參見圖 1）

圖 1 建商市場氣候綜合分數趨勢圖

二、消費者需求調查

本季年輕族群的購屋總價 500 萬~1,000 萬者佔 60%，1001 萬~1500 萬者佔 18%，500 萬以下佔 16%。中年族群購屋總價 500 萬~1,000 萬者佔 36%，1001 萬~1500 萬者佔 31%，500 萬以下佔 14%，1501 萬~2000 萬者佔 13%。

台南市年輕族群的消費者 33%認為未來三個月的房價會小幅看跌，持平佔 32%，小幅看漲 18%。41 歲以上族群 54%認為未來房價小幅看跌，持平佔 34%。40 歲以下族群對房價的看法比中年族群還樂觀。（圖 2～圖 3）

圖 2 年輕、中年客戶希望的購屋總價

圖 3 消費者對未來 3 個月房價的看法 資料來源：本計畫自行調查統計

地價稅、房屋稅等持有成本增加，對消費者購屋決策影響

圖 4 消費者持有稅增加的看法 資料來源：本計畫自行調查統計

年輕購屋者對於地價稅、房屋稅等持有成本增加，對消費者購屋決策的影響以買小坪數或郊區的房子（佔 37%）居多，中年購屋者對於地價稅、房屋稅等持有成本增加，對消費者購屋決策影響多數佔減低購買意願（佔 46%）。(圖 4)

三、台南市房地產市場重要指標

台南市105年第3季透天開工戶數為732戶，較上季減少6.87%，較去年同季增加130.91%。台南市 105 年第 3 季透天開工戶數集中於安平區(133 戶) 、善化區(129 戶)和永康區(119 戶)。 台南縣（舊）105 年第 3 季透天開工數量為 520 戶，較上季增加 59.51%，較去年同季增加 202%。台南市（舊）105 年第 3 季透天開工數量為 212 戶，較上季減少 53.9%，較去年同季增加 46.21%。（參見圖 5 及表 2）

台南市 105 年第 3 季大樓開工戶數增加，數量為 917 戶，較上季增加 56.48%，較去年同季減少 26.29%。台南市 105 年第 3 季大樓開工戶數集中於台南市的安平區(429 戶)、善化區(204戶)。 台南市（舊）105 年第 3 季大樓開工數量為 596 戶，較上季增加 48.63%，較去年同季減少48.71%。台南縣（舊）105 年第 3 季大樓開工 321 戶，較上季增加 73.51%，較去年同季增加。（參見圖 6及表 3）

圖 5 台南市 201 6年第 3季透天開工統計

表 2 2016 年第 3季各區所透天住宅開工戶數 (單位：戶數 )

資料來源：本計畫 依公會提供開工資料統計

圖 6台南市 2016年第 3季大樓開工統計

表 3 2016 年第 3季各區所大樓開工戶數 (單位：戶數 )

資料來源：本計畫依公會提供開工資料統計

台南市105年第3季建物所有權第一次登記面積為653,744平方公尺，較上季增加65.39%，較去年同季增加 48.88%。（參見圖 7）

台南市 105 年第 3 季各區建物所有權第一次登記以新巿區最多，高達 264,108 平方公尺的建物完工，辦理保存登記，其次為歸仁區（89,058 平方公尺）。 台南市 105 年第 3 季建物第一次移轉登記面積為 190,530 平方公尺，較上季減少 12.10%，較去年同季減少 18.22%。（參見圖 8）

台南市（舊）本季建物第一次移轉登記面積為 93,024 平方公尺，較上季增加 17.41%，較去年同季增加 45.74%。台南縣（舊）本季建物第一次移轉登記面積為 97,506 平方公尺，較上季減少 29.11%，較去年同季減少 42.35%。

105 年第 3 季建物所有權第一次移轉登記以安南區最多(44,805 平方公尺)，其次為永康區(32,994 平方公尺)，南區緊追在後(16,105 平方公尺)。

圖 7 台南市建物所有權第一次登記面積統計圖

圖 8 台南市建物第一次移轉登記統計圖

四、各區實價登錄建坪單價估計

原台南市屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計，以東區、中西區、安平區和安南區在 105 第 3 季價格有小幅度的上漲，建物第一次移轉面積增加 17%。

第 3 季東區有南台南副都心加持，再加上有高總價透天成交個案，價格微幅攀升到 24.03 萬/坪。

中西區為老舊建成區，新的透天個案成交總價高，105 年第 3 季價格略為上揚至 25.55 萬/ 坪。

過去安平區價格呈現穩定溫和上揚趨勢，但是最近因為推案較多，競爭激烈，價格上下震盪，105 年第 3 季的單價回升到 22.72 萬/坪。

安南區房屋供給量相當大，隨著重劃區與基礎道路陸續開闢，價格緩步上漲，105 年第 3 季安南區價格上漲到 16.7 萬/ 坪。

南區價格穩定，104 年以來價格站穩每坪 18 萬/坪，105 年第 1 季，價格小幅攀升到 18.71/ 坪，第 2 季~第 3 季因為新屋成交案例極少，價格震盪下修。

北區價格在前兩年一路攀升，105 年成大城陸續交屋，有許多新成屋的移轉，賣壓湧現，第 3 季價格小幅調整到 22.75 萬/坪。 整體而言，台南市的六個區，105 年第 3 季除了南區和北區之外，其餘地區價格皆震盪向上。

表 4 原台南市屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計(萬/坪)

東區
南區
中西區
北區
安平區
安南區

103 年 Q1
19.97
17.06
25.43
17.89
19.53
15.44

103 年 Q2
21.00
17.35
28.09
21.37
19.62
16.38

103 年 Q3
23.49
20.47
24.03
22.66
19.26
15.53

103 年 Q4
25.74
19.47
24.84
24.06
21.58
15.97

104 年 Q1
28.52
18.09
28.83
22.64
20.9
17.58

104 年 Q2
24.76
18.89
23.68
24.54
22.24
15.88

104 年 Q3
21.93
18.9
25.18
24.98
22.53
15.99

104 年 Q4
22.04
18.31
23.8
23.24
22.78
16.09

105 年 Q1
23.93
18.71
23.49
22.08
20.8
16.53

105 年 Q2
23.08
18.01
25.02
23.07
20.84
16.21

105 年 Q3
24.23
13.4
25.55
22.75
22.72
16.77

資料來源：本計畫依實價登錄資料以特徵價格模式實證估計

原台南縣屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計，105 年第 3 季在都市近郊地區的仁德區、新營區及麻豆區房價小幅上揚，但建物第一次移轉面積較上季減少 29%。

仁德區近 3 年來價格一再上探，由於交通方便，生活機能佳，105 年第 3 季平均單價上漲到 16.01 萬/坪。 新營地區有常勝營區和客運轉運站的加持，104 年以來房價走穩，105 年第 3 季價格小幅攀升到 13.55 萬/坪。

麻豆區有地區商圈的機能，透天產品為市場的主流，105 年第 3 季交易案件較少，透天新成屋價格攀升到 13.75 萬/坪。

永康地區近年來因為區段徵收區的建設題材、大灣交流道通車等因素，價格維持在 16~18 萬/坪之間，105 年許多新的大樓陸續完工，供給量大增，價格上漲趨緩，105 年第 3 季價格來到 17.57 萬/坪。

佳里區近年來房價在 12 萬/坪～13 萬/坪之間震盪，105 年第 3 季價格維持在 12.69 萬/坪。

同樣受惠於南科的客群，新市地區房價直追善化，銷售順利，105 年第 2 季成交單價來到15.23 萬/坪，第 3 季成交案例較少，價格待觀察。

善化區生活機能逐漸成形，發展已逐漸成熟，未來仍有南科 G、F 特區即將釋出，人口勢必再增加，105 年第 2 季價格再上探 16.39 萬/坪。

歸仁地區受到都市擴張的影響，交通可及性不差，105 年第 3 季價格維持在 14.15 萬/坪。

表 5 原台南縣屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計(萬/坪)

永康區
仁德區
新市區
善化區
歸仁區
佳里區
新營區
麻豆區

103 年 Q1
17.58
13.91
13.95
13.26
13.61
12.76
12.79

103 年 Q2
16.22
14.16
12.42
14.53
12.88
11.89
12.08

103 年 Q3
17.08
16.39
10.46
14.53
13.64
12.99
12.46

103 年 Q4
17.61
15.44
14.51
12.81
13.39
11.81
13.74

104 年 Q1
16.71
16.75
12.80
14.76
15.38
13.66
12.97
12.05

104 年 Q2
18.12
16.32
15.30
13.80
14.80
12.46
13.67
13.01

104 年 Q3
17.99
15.05
15.70
14.77
13.60
13.13
13.72
12.73

104 年 Q4
18.07
15.41
15.37
14.51
13.97
12.67
13.68
14.86

105 年 Q1
17.74
15.80
14.85
15.56
14.51
11.94
13.17
11.18

105 年 Q2
18.01
15.28
15.23
16.39
14.82
12.72
13.24
10.60

105 年 Q3
17.57
16.01
14.36
12.56
14.15
12.69
13.55
13.75

資料來源：本計畫依實價登錄資料以特徵價格模式實證估計

圖 9 東區建坪單價趨勢圖

圖 10 南區建坪單價趨勢圖

圖 11 中西區建坪單價趨勢圖

圖 12 北區建坪單價趨勢圖

圖 13 安平區建坪單價趨勢圖

圖 14 安南區建坪單價趨勢圖

圖 15 永康區建坪單價趨勢圖

圖 16 仁德區建坪單價趨勢圖

圖 17 新市區建坪單價趨勢圖

圖 18 善化區建坪單價趨勢圖

圖 19 歸仁區建坪單價趨勢圖

圖 20 佳里區建坪單價趨勢圖

圖 21 新營區建坪單價趨勢圖

圖 22 麻豆區建坪單價趨勢圖

五、房地王網站重點指數

從圖 23 得知，105 年第 3 季較第 1 季來電數減少 14%，個案刊登數減少 1%，點擊數減少 14%，平均每案點擊數減少 13%，受到景氣影響，市場對於個案關注度有明顯的降溫。

以地區別分析，從圖 24 得知，105 年第 3 季較第一季各區建案點擊率的變動率高低差異甚大，永康區、北區和麻豆區的關注度成長率最高，分別成長 8%、5%、4%。其餘地區則出現明顯的負成長。

從圖 25 得知，105 年第 3 季較第一季來電數變動量以中西區、安南區、東區和新化區有小幅度的增加。而北區和關廟區則是呈現大幅度的衰退。

圖 23 2016 年第 3 季房地王重點指數較上季成長率

資料來源：本計畫依台南房地王提供資料統計

圖 24 2016年第 3季關注度成長率

圖 25 201 6年第 3季來電數較上季變動量

資料來源：本計畫依台南房地王提供資料統計

本篇資料來源:

2016第3季台南市房地產市場季報簡冊

委託單位：台南市不動產開發商業同業公會

臺南市大台南不動產開發商業同業公會

執行單位：崑山科技大學房地產開發與管理系