房屋買賣公定與私定契約
【住展房屋網 蘇儀】消費者買賣房屋,只要對屋況滿意,價錢談妥,雙方就簽定不動產買賣契約書,但你知不知道,買賣雙方簽的約可能不只一份,在不動產交易市場上,通常都會簽定二份契約,一份是公定契約,這是向地政機關辦理過戶時用的,另一份是私定契約,這是雙方各自保管的真正契約。
公定契約(公契)與私定契約(私契)有何不同?簡單的說,公定契約是假的,上面的房價並不實在,除了辦理過戶使用外,有的人用來節稅,也有人用來向銀行申辦房貸;私定契約因為不公開,雙方各自保管,私約上面寫的房價才是真正的買賣價格。
#雙方簽定的不動產買賣契約書,通常不只一份。(圖為示意圖)
法院默認它的存在
公定契約上的房價不實,難道不怕有違法的問題?在司法實務上,法官都默認它的存在,認為不動產交易實務上,買賣雙方基於節稅等因素,於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情,「實屬常態」。
台北地院審理一件國家賠償案件,臺北市古亭地政事務所因繪製成果圖核算面積時誤植,致蔡姓當事人建物面積登記有誤,少了十平方公尺多,蔡請求國賠,依照私契(真的買賣契約),蔡是以七百萬元購屋,但在公定契約上,買賣價格卻只有三百八十一萬多元。在計算賠償額時,雙方對於應以公定契約或是私約的買賣房價來計算,引起爭執。
法院認為,蔡姓當事人購買這棟房子,總價是七百萬元,經換算後每平方公尺單價為八萬二千多元,房屋因地政機關登記錯誤致面積短少十平方公尺多,蔡因此有八十九萬多元的損害,判決臺北市古亭地政事務所應賠償給蔡姓當事人。
真實房價計賠償額
法院不採納公定契約書記載的買賣房價來計算,因為在不動產交易實務上,買賣雙方基於節稅等因素,於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情,實屬常態,難認公定契約書所載之價金能如實反應房地之實際交易價值。
公定契約書通常將房地價格記載較實際成交金額低,以便買賣雙方節稅,但也有公定契約書將房地價格記載較實際成交金額高的例子,目的在向銀行申貸時可以多貸些款,過去就有實際成交價二億二千多萬元,但是向銀行申貸時,買賣公定契約總價卻提高為二億八千五百萬元,多了近六千萬,當事人用此手法來騙銀行。
本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期Know-How,同期內容除本文外,並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「我家會不會被政府徵收?」、「人生有夢 名師築夢踏實」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
公定契約(公契)與私定契約(私契)有何不同?簡單的說,公定契約是假的,上面的房價並不實在,除了辦理過戶使用外,有的人用來節稅,也有人用來向銀行申辦房貸;私定契約因為不公開,雙方各自保管,私約上面寫的房價才是真正的買賣價格。
![](/magazine/li/myhouse/10032/138090240012525055005_1.jpg)
法院默認它的存在
公定契約上的房價不實,難道不怕有違法的問題?在司法實務上,法官都默認它的存在,認為不動產交易實務上,買賣雙方基於節稅等因素,於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情,「實屬常態」。
台北地院審理一件國家賠償案件,臺北市古亭地政事務所因繪製成果圖核算面積時誤植,致蔡姓當事人建物面積登記有誤,少了十平方公尺多,蔡請求國賠,依照私契(真的買賣契約),蔡是以七百萬元購屋,但在公定契約上,買賣價格卻只有三百八十一萬多元。在計算賠償額時,雙方對於應以公定契約或是私約的買賣房價來計算,引起爭執。
法院認為,蔡姓當事人購買這棟房子,總價是七百萬元,經換算後每平方公尺單價為八萬二千多元,房屋因地政機關登記錯誤致面積短少十平方公尺多,蔡因此有八十九萬多元的損害,判決臺北市古亭地政事務所應賠償給蔡姓當事人。
真實房價計賠償額
法院不採納公定契約書記載的買賣房價來計算,因為在不動產交易實務上,買賣雙方基於節稅等因素,於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情,實屬常態,難認公定契約書所載之價金能如實反應房地之實際交易價值。
公定契約書通常將房地價格記載較實際成交金額低,以便買賣雙方節稅,但也有公定契約書將房地價格記載較實際成交金額高的例子,目的在向銀行申貸時可以多貸些款,過去就有實際成交價二億二千多萬元,但是向銀行申貸時,買賣公定契約總價卻提高為二億八千五百萬元,多了近六千萬,當事人用此手法來騙銀行。
本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期Know-How,同期內容除本文外,並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「我家會不會被政府徵收?」、「人生有夢 名師築夢踏實」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!