房屋買賣公定與私定契約

【住展房屋網 蘇儀】消費者買賣房屋，只要對屋況滿意，價錢談妥，雙方就簽定不動產買賣契約書，但你知不知道，買賣雙方簽的約可能不只一份，在不動產交易市場上，通常都會簽定二份契約，一份是公定契約，這是向地政機關辦理過戶時用的，另一份是私定契約，這是雙方各自保管的真正契約。

公定契約(公契)與私定契約(私契)有何不同？簡單的說，公定契約是假的，上面的房價並不實在，除了辦理過戶使用外，有的人用來節稅，也有人用來向銀行申辦房貸；私定契約因為不公開，雙方各自保管，私約上面寫的房價才是真正的買賣價格。



法院默認它的存在

公定契約上的房價不實，難道不怕有違法的問題？在司法實務上，法官都默認它的存在，認為不動產交易實務上，買賣雙方基於節稅等因素，於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情，「實屬常態」。

台北地院審理一件國家賠償案件，臺北市古亭地政事務所因繪製成果圖核算面積時誤植，致蔡姓當事人建物面積登記有誤，少了十平方公尺多，蔡請求國賠，依照私契(真的買賣契約)，蔡是以七百萬元購屋，但在公定契約上，買賣價格卻只有三百八十一萬多元。在計算賠償額時，雙方對於應以公定契約或是私約的買賣房價來計算，引起爭執。

法院認為，蔡姓當事人購買這棟房子，總價是七百萬元，經換算後每平方公尺單價為八萬二千多元，房屋因地政機關登記錯誤致面積短少十平方公尺多，蔡因此有八十九萬多元的損害，判決臺北市古亭地政事務所應賠償給蔡姓當事人。

真實房價計賠償額

法院不採納公定契約書記載的買賣房價來計算，因為在不動產交易實務上，買賣雙方基於節稅等因素，於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情，實屬常態，難認公定契約書所載之價金能如實反應房地之實際交易價值。

公定契約書通常將房地價格記載較實際成交金額低，以便買賣雙方節稅，但也有公定契約書將房地價格記載較實際成交金額高的例子，目的在向銀行申貸時可以多貸些款，過去就有實際成交價二億二千多萬元，但是向銀行申貸時，買賣公定契約總價卻提高為二億八千五百萬元，多了近六千萬，當事人用此手法來騙銀行。

本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期Know-How，同期內容除本文外，並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「我家會不會被政府徵收？」、「人生有夢 名師築夢踏實」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！