老屋翻身2／圓山大觀園：把保全當家人、大小事表決這社區把管理當日常

文／黃信安

文／黃信安圖／黃信安攝影

如果說『潤泰翠湖春』是一場自救與重生，那麼大直『圓山大觀園』主委林永隆的經驗，則呈現了不同社區因管委會存廢，而走向的兩種結局。

「沒有管委會，公共設施就像無人看顧的孩子，時間一久，不是荒廢就是爭議。」林永隆回顧自己曾住過的四個社區，感觸特別深。他親身參與過社區從混亂到成熟的不同階段，更清楚為何管理品質差異巨大。

『圓山大觀樓』社區因管理佳曾獲獎。圖為主委林永隆

林永隆舉例，汐止一處屋齡近30年的別墅社區，早年規劃有籃球場、泳池，公共設施一應俱全。然而，交屋後未成立管委會接手，這些公設產權最後被建商陸續出售，僅留住戶使用權。林永隆15年前搬入時，還曾擔任副主委，眼見原本是社區亮點的泳池，因產權爭議而荒廢，籃球場旁雜草叢生，無人願意負責整理。

類似的情況，也發生在內湖一棟公寓。住戶人數不多，各自為政，水塔維護需要各棟臨時分攤。管線堵塞時，往往得臨時湊錢請工人維修，直到成立管委會後，才逐漸有組織力量協調財務與修繕。

相比之下，林永隆現居的大直『圓山大觀園』則完全不同。他10年前搬入時，管委會已成立多年，雖然早期規範稍嫌不足，但隨著《公寓大廈管理條例》逐步落實，社區也逐漸導入制度化管理。「住戶整體水準高，配合度也好，所以一路下來算是平穩。」他說。

在這裡，管委會的制度化已成日常：例行會議固定召開，重大修繕則透過舉手或不記名投票表決，避免人情壓力；對外聘用的物管公司、保全、清潔、園藝人員，則被視同家人，住戶會在會議中公開感謝他們的付出。林永隆直言，這種氛圍才是社區能長久運作的關鍵。

『圓山大觀樓』在2020年優良大廈評選中，獲得「風華再現組」第一名。憑藉長期維持的公共安全、完善的社區規劃與住戶的高度配合，該社區在眾多競爭者中脫穎而出，展現制度化管理的成果。

林永隆歸納，社區能否成立並維持管委會，關鍵不只在制度，更在住戶素質與共識。若大家水準接近、願意溝通，凝聚共識就相對容易；反之，若住戶背景差異過大，各懷心思，公共事務往往淪為各自為政。

其次，制度化程序不可或缺。有了規約、透明財務與固定會議機制，住戶才有信任基礎，意見分歧時也能透過表決解決，而不是陷入無休止的爭吵。最後，仍需有人願意承擔責任。唯有人帶頭推動，加上制度支撐，社區才可能走上良性循環。

老屋翻身2／圓山大觀園：把保全當家人、大小事表決 這社區把管理當日常