金龍風暴籠罩一年 價量背離挑戰經濟學原理

文／陳炳辰

文／陳炳辰

九月兩樣情，去年九月央行祭出第七波打房措施，加上嚴控銀行房貸放款集中，房市由上半年的熱潮迅速降溫迄今，而今年甫進入九月，政府即刻釋出兩項利多，一為新青安排除在銀行法房貸上限水位之外，另一為換屋族對於第一屋簽下切結限時出售，得以免遭貸款條件限縮，切結時間由一年延長至一年半，卻都因為央行持續管制銀行房貸業務，被認為不算大開貸款水龍頭，對於還不需要與銀行貸款打交道的預售市場更無實質幫助。

更值得關注的是，縱然呈現窒息的交易量，價格卻大走背離，依據住展風向球在八月份的數據顯示，北台灣的單周來客組數只十組，交易組數不到一組，而議價空間如昔不到一成，已維持了一年多都是拉不開的開價與成交價差距，代表房價並沒有明確走降，不少實價統計的數據有所反應，則應解讀為交易上乃低價案為主，以新建案來說頂多是不再創高，與真正降價還差得遠。

又如今新青安的舒緩策略勢必強化價格堅守的條件，且協助年輕人買房應仍是政府未來不變的政策走向，符合首購概念的小宅案單價居高不下將成定局，雙北市愈來愈多的單坪價100、200萬元小宅成為趨勢。

除了小宅 這產品單價也逆勢創新高

除了主流的小坪數案價格難跌外，還有一類產品易出現高價態勢，也佐證房價不低頭，實價揭露資訊發現，一片冷氣團中，都更危老案價碼依然走高，比較同類物件，今年雙北市共計四筆新推出的都更危老案交易單價創下區域新高，分別是台北市萬華區的『橡樹貴麗』、文山區的『怡富景絵』，單坪價為122.2萬元與118.9萬元；新北市為中和區的『漢皇方圓』和新店區的『友座明明德』，單坪價各是122.2萬元、105.1萬元，其中新北市二案更在不論是否為都更危老物件，均奪區域單價之冠，而台北市景美地帶的『怡富景絵』甚締造半年內完銷佳績。

都更危老案的價格攀高不脫多有坐落市中心蛋黃地帶因素，尤其是大本營台北市，房市表現本有首都地位的效益，而二高價改建案皆位於機能健全生活圈，『橡樹貴麗』是西門町一帶，『怡富景絵』鄰景美夜市，捷運、商圈的便利性兩全其美，且規劃熱門的20坪左右小宅產品，有利價位發展條件再加一。『怡富景絵』又有低首付行銷方式，輔以代銷業者與房仲結合的客戶名單，在衰敗的大環境下快銷圓滿結案，增添危老佳話。

而新北市多有熱門重劃區的新案價值勝於舊市區的老屋重建，但如果舊市區地段宜居性強，進能在開發推案展望正向，也會讓改建案身價攀揚，新北市二案都有市區捷運站生活圈優點，兼之『漢皇方圓』鄰四號公園加持，『友座明明德』周邊商家林立，還包括在地最大話題裕隆城商場，圈粉不少在地人買單，量價成績不俗。

改建案後況還有戲 結構性因素整體房價難走跌

後續的高價都更危老新案尚有台北市大安區、松山區將有單坪價破200萬元生力軍，而新北市已見站穩百萬元水位重建案身影的板橋區、永和區、新店區，未來當地該屬性的社區在價位上接力走高並不意外，成為小宅以外，另一與現況平行時空發展的逆勢增溫房產。

房價持穩不跌的原因百百種，但就資產增值工具選項不足、房產持有稅率偏低、房產運用性多元這些方面來看，不難理解即使買氣暫歇，卻逼不出供需失衡、量先價行的價跌經濟學原理，小宅的低總條件、改建案的精華地帶則在亂世當中更彰顯低風險、高保值的特性，央行最新理監事會議雖無太多動作，但其實降息或是隨著明年選舉因素遂在房市政策有所變動，均是有不小機率，亦讓房價在一線生機的期待下不易鬆動。

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