銀髮宅條件限制多 催生「以買代租」需求

文／朱福山

台灣即將跨入超高齡社會，其中將近65歲法定退休年齡的民眾，就有不少人開始為下一個人生階段進行規劃，無論是健康、金錢、房子等都需要提前做準備，尤其是住的問題，雖然坊間有不少銀髮宅、養生村、休閒渡假宅等產品，但現階段多數銀髮住宅其實是一位難求的狀況，民眾有錢還不一定能租進去，因此，當前準退休宅更呈現「以買代租」的現象。

有錢老人排隊租不到

事實上，銀髮住宅一位難求的狀況並非供需問題，主要因為有入住條件門檻，基本上各家規範大同小異，一般民眾對於選擇入住銀髮住宅的住民，可能認為在65歲以上。

然而坊間的銀髮住宅入住年齡，大約從50歲起就可申請，若有同住配偶則不在此限，雖然如此，實際上以『長庚養生文化村』為例，長庚養生文化村主任戴興業表示，目前住民平均年齡為79歲，主要入住年齡區間落在70至90歲之間。

此外，還有身心健康條件的評估，大部分規範無法定傳染病、無精神疾病、無失智症、無癲癇控制不良或器官移植病況不穩者等方可入住，甚至『橘青春』還要求須無犯罪紀錄；另外，有別於長照機構，關鍵的入住條件就是日常生活要能自理，且須事先經過業者評估適合者，這也是為什麼民眾經常聽見入住這類住宅前，要排隊等面談的原因。

坊間陸續推出的這類產品，主要訴求具備飯店式經營管理、醫療機構進駐、被優美環境環繞等不同特色，例如『潤福養生村潤福生活新象』、『長庚養生村』、『聖恩西湖松園會館』、『好好園館』、『亞洲健康智慧園區』和『日初不老莊園』等。

受限年齡、健康門檻要求

以承租方式入住退休養生機構者，即便能夠享受機構內各項服務，卻可能面臨上述年齡與身體健康方面的門檻要求，甚至多數需事先準備一筆數十至千萬元不等的保證金，並按月繳納萬元至十萬元不等、且不一定包含餐費、水電費、管理費的月租金，因此當中就有不少人就考慮以「直接購買」的方式、按照自己的需求規劃專屬的退休住宅。

其中『亞洲健康智慧園區』，第1、2期的388戶中除了出租型產品，也有8成總價落在1,800至2,000萬元的健康宅可供販售，全為一房一廳一衛、權狀坪數約20坪的房型，早在興建開發階段就已全數完銷。




此外，台中建商久樘開發觀察到疫後壯世代盼望回歸自然的需求，陸續在中部各地打造高規格健康住宅，例如位於南投草屯『久樘四季Villa』可遠眺九九峰山巒美景的花園泳池宅，另在南投鹿谷，以健康建築作為藍本的『杉也先生』，訴求千萬元內就能享有溪頭自然教學園區、內樹皮賞櫻區等。

直接購買更符合需求

住展雜誌發言人陳炳辰說：「台灣本來就富含各式各樣的美景，使得國人對於依山傍水、回歸山林的閒適居住環境有著高度興趣，不少高價宅、渡假宅、退休宅都享有山景或河岸景觀。」

對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴也指出，在人口逐漸老化、而人們也在醫療科技的進步越來越長壽的情況下，針對退休後人生下個階段的規劃需求不斷爬升。

最後，養生村、特殊銀髮宅可能因較全面和相較高級的規劃，產生較高收費，保證金更可能要數百萬起跳，不少人就乾脆選擇直接用這筆保證金作為頭期、月租金作為房貸費用，直接購入單純自有、也無條件條件要求，同時更加貼合自身對居住環境要求的住宅產品，預計將掀起一股新風潮。

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