陸房產大爆雷，台灣步後塵？預測未來20年房市發展

大陸的房價在過去20年飆漲了10倍，直到前幾年漲價之勢才停下來，
2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張……

文／胡偉良

中國調整了房地產的宏觀發展政策，明確的宣示房地產的居住定位，「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則，也宣告了「中國房地產暴富時代」的結束。

2020年大陸進一步提出了三條紅線的房企債務限制，隨著三條紅線政策的提出，以及新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊，大陸房地產企業普遍出現財務困難，房地產市場熱度開始降溫，地方政府土地財政面臨壓力。

重量級大雷持續爆

2021年年底，恒大集團（中國第二大房地產公司）爆發債務危機，2023年碧桂園（被稱為「宇宙第一房企」）、SOHO中國也出現債務違約危機，這些（世界）重量級的超大開發商爆雷，一方面固然是過高的財務槓桿，但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」，引發「現金流」不足，導致整體資金鏈斷裂所致。

根據中國國家統計局數據顯示，2020年以來，大陸房地產市場銷售、開工等數據均連續下滑，這也顯示，大陸居民對房地產的態度已經有所轉變，亦即「民眾瘋狂買房的熱情」不再。

具體來看，大陸房地產的高速成長已成過去式，房地產市場將從增量市場轉變成存量市場，日後房價很難再出現暴漲，可以說，「大陸房地產市場的紅利時代已經徹底結束」。

台灣的房地產發展

過去幾十年以來，台灣房地產價格超越工資收入的大幅度上漲，就是一種典型的財富大洗牌，它並沒有新的財富被創造，只是資金的橫向流動而已。

在這種模式的財富轉移中，一線大城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者，而全台其他地方居民的財富，卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。

過去實業投資以及房地產投資的成功經驗，讓很多財富擁有者認為「自己無所不能」。因為「投資的成功不需要多大的專業」，主要緣於整個房地產「過去20年平均房價上漲超過3倍的發展軌跡，而且幾乎是只漲不跌」。這也可以稱之為「時代紅利」

生活也該被關心

就我的觀點而言，在一個像房地產這樣單邊上漲的行情中，使用槓桿是最快速的致富方式，政商勾結下，地主、房地產商、炒房者都賺了錢，而一般民眾卻得為高房價買單，而我們的基礎建設依然是相對緩慢、品質也欠佳。

台灣從當年的亞洲四小龍地位高速滑落，20年來儘管各類物資上漲，民眾所得卻未見太大的提升，除了少數產業、精英份子外，民眾生活的品質普遍下降，他們逐漸體認到，除了空泛的政治，生活也是應該關心的議題。

從過去的歷程來看，房地產給整個社會帶來的觀感是偏向負面的，對大多數年輕人而言更是「不公平的人生」，無房者必須窮其一生，為購房打工，購房者淪為相關業者收割的韭菜。

降房價該如何做

正因為台灣的房子太老了，再加上「921大地震」之前蓋的房子普遍耐震、抗震力不佳，而2003年之後依新法規蓋成的房子，迄今也只有約21％之多，因此我認為「台灣的房市在未來的20年內不僅不會崩盤，而且仍有繼續增建、發展的必要」。
然而，政府近年在稅制改良、金融管制上，大力抑制房價炒作，因此，我估計「在未來，房市將逐漸朝向穩健發展，也不致於再有暴起暴落的情形」。
另一方面，都更改建風起雲湧，蔚為風氣，政府主政者此時應該「放開胸懷、改變思維」，「大膽」鼓勵都會區的都更改建，藉由大規模、全面性的老屋改建來「改變都市景觀」，而改建後大量增加的供給來「平抑房價」，一氣呵成，給國家社會及人民帶來全新的風貌。

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