2025上半年房市進入盤整期 21世紀不動產揭三大市場交錯趨勢

（記者石耀宇／綜合報導）2025年上半年台灣房市明顯進入盤整期。根據21世紀不動產觀察，市場呈現三大交錯動能：「買氣趨緩」、「建商策略性調整」、「資金環境仍屬寬鬆」，顯示景氣擴張與實際購屋行為間產生「信心與行動溫差」，房市轉向觀望與調整並行的新階段。

圖／2025年上半年經濟＆住宅金融指標。（製表：21世紀不動產）

買氣趨緩：核貸件數年減35%，政策壓力延續

根據金融聯合徵信中心統計，2025年第一季全台「購置住宅貸款核准件數」約為3.5萬件，較前一季減少22%，年減幅高達35%。受利率走高、房價高檔與信用政策持續緊縮影響，購屋人入市意願疲弱，成交週期顯著拉長。

2024年9月，中央銀行啟動第七波選擇性信用管制，針對「第二戶購屋貸款」限縮成數至五成，並新增「一年內出售原屋」切結條款。違規者恐面臨補繳貸款差額、取消寬限期與加收違約金等處置。21世紀不動產提醒，相關切結案將自2025年9月起陸續到期，預期將成為下半年市場波動的潛在風險因子。

圖／「購置住宅貸款核准件數」趨勢圖。（製表：21世紀不動產）

資金環境：利率升高、資金仍寬鬆，觀望與撐盤並存

中央銀行資料顯示，2025年6月五大銀行平均房貸利率升至2.283%，年增4.5%，創下16年新高水位。然而資金供給並未收緊，M1B與M2年增率分別為2.44%與3.45%，顯示市場流動性仍維持寬鬆水位。

主計總處指出，2025年第1季GDP年增率達5.48%，高於原預期的3.46%，創近四季新高，並為近15季次高。CPI年增率為1.37%，顯示通膨壓力溫和、物價環境穩定。儘管景氣回升明確，房市買盤卻未同步回溫，顯示買方信心未隨經濟擴張同步修復。

21世紀不動產指出，房價高檔、利率走升與政策不確定性交織，壓抑買方信心，成交節奏普遍放緩。

建商調整：資金未撤出，轉向潛力區塊佈局

儘管買盤趨於保守，建商整體信心尚未動搖。2025年5月，全台建築貸款餘額達新台幣3.4兆元，年增3%，顯示資金仍持續投入開發市場。

建商推案策略趨於精準，聚焦具備重劃潛力、交通建設或產業題材的區域，如北部都更案場、中南部高鐵與捷運沿線。此類佈局顯示開發商正提前為中長期交屋高峰卡位，並審慎控管風險。

國際變數升溫：台美關稅談判未決，信心修復再添挑戰

除了內需與資金因素外，國際變數亦為市場帶來外部壓力。美國針對台灣關稅制度的未定案情勢，也成為近期壓抑市場信心的潛在外部變數。21世紀不動產表示，若美方正式對台實施高額關稅，不僅影響台灣出口與科技產業競爭力，也將間接壓抑企業資本支出與就業穩定性，進而影響民眾購屋信心與可支配所得。在此國際不確定性升溫背景下，整體房市更顯審慎觀望，短期內買氣回升力道有限。

展望後市：信心未復甦，剛性需求仍穩定撐盤

21世紀不動產企劃研究室副理董家菱指出，2025年下半年房市將延續盤整路徑，觀望氛圍與政策檢驗期交織，市場需求出現更明顯的投資與自住分化趨勢。

她指出，儘管短期內買方信心未見明顯回升，但自住型剛性需求仍為穩定支撐主力，特別是交通建設逐步落成、產業聚落形成與生活機能成熟的區段，具備中長期抗震韌性。

董家菱強調，在高利率與政策不確定性壓力下，購屋者應審慎評估自身財務彈性與風險承受能力，建議房貸支出宜控制在家庭可支配所得的三成以內，以避免債務壓力侵蝕生活品質，偏離成家的初衷。

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