救房子也救生命 9個步驟透視老屋健檢
【文/住展雜誌】內政部推動全台老屋健檢以來，申請健檢件數少得可憐。多數民眾對房屋健檢內容一知半解，到底是要檢查什麼、有什麼意義？九個步驟教學，讓您快速暸解……
或許您曾認為，「老屋健檢不就是那個樣子」，自己對健檢內容相當了解，但可能大錯特錯。老屋健檢內容不只項目眾多，而且還分初評、詳評，與後續整建補強、拆除評估，每一個步驟和評估方式，可能超出您認知之外。
以下，我們分為九個步驟，並搭配圖解方式，讓您對老屋健檢內容有更深入的認識。
STEP1、老屋健檢項目
老屋健檢初步評估，分為「結構」、「防火」、「避難」、「設備」、「外牆」等五大項。全台縣市辦理補助的項目，大多只有結構安全一項，少數有加入外牆安全，其它項目則未補助。
STEP2、結構安全初評
結構安全初評就是耐震初評，初評表為十八項，每項各有不同配分。台北市土木技師公會理事長洪啟德表示，國內初評表分二種，項目都是十八項，但分數級距稍有不同，像台北市初評舊版總分（R值）分為A級，R值≦20（優）、B級20〈R值≦30（佳）、C級，30〈R值≦60（尚可）、D級，60〈 R值≦80（差）、E級，R值〉80（極劣）。
洪啟德說，內政部補助各縣市實施老屋健檢計晝後，希望統一採用「PSERCV」（建築物耐震能力評估系統）評估法，台北市已捨棄舊版，改用新版本。
新版是「PSERCV」評估系統只分三個級距，清楚易懂。危險度總分為「D」值，D≦30代表建築物結構良好、耐震沒有問題；30≦D≦50代表耐震能力有疑慮；D〉60代表建築結構不安全、耐震能力確有疑慮。
STEP3、初評如何進行？
多數縣市補助的老屋健檢，都是指耐震初評。耐震初評多為「目測」，而非取樣作檢測，除非建築物量體過大，否則技師評估作業時間並不會太長。
台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，耐震初評十八項評估內容，大部份是專業技師現場目視勘查、簡單測量與計算，最後勾選計分所得出來。雖然只是目測評分，但還是需要專業人員來評估較準確，因為每個項目要勘察建築物位置多不同，一般民眾很難依樣畫葫蘆。
STEP4、解讀初評分數
雖然從初評總分落點就能知道房子結構安不安全、耐不耐震，但「魔鬼藏在細節裡」；總分只是評估的其中一個標準，卻非全部。
洪啟德解釋，初評表十八個評估項目中，單項所占分數越高，意味重要性越高。尤其又以第八到第十一項、以及第十六項較重要。如果上述幾項單項分數過高，那就說明建築結構可能不夠安全。
戴雲發強調，若重要項目明顯有瑕疵，例如樑柱接頭嚴重開裂、或是樑柱過短的話，即使初評總分低於三十分安全值以內，可是建築結構仍不安全，這類建築物就必須進行詳細評估，才能判定與釐清問題嚴重性。
總結來說，初評總分大於六十、或是重要項目單項分數過高，都有必要進行耐震詳細評估。若初評總分介於三十分到六十分之間，可能沒有安全急迫性，但二位專家都建議，為了居住安全，應該要作詳評才是上上之策。
STEP5、建築物檢測單位
搞懂初評之後，接下來就進到詳評。不過在講解詳評之前，必須要先暸解房屋的檢測單位。以下是一道選擇題，您不妨先作答，測試自己認知是否正確。
問：建築物健檢該以什麼為單位？（A）一戶即可 （B）必須一整棟 （C）一戶、一棟都可以？
戴雲發強調，房屋檢測必須以「棟」為單位，一次檢測整棟才有用。如果只是檢測一棟裡的幾戶房子，並無法全面得知建築結構狀況。
如果是集合式大樓的「棟」，通常沒有爭議。一般民眾較易誤解的情況有三種：第一，連棟式大樓，如果是由三棟建築組成的「ㄇ」字型大樓，因為是連棟的，所以全部都算一棟，必須一起驗。
第二，公寓的棟怎麼算？民眾多誤以為，一棟是四到五層樓，只要同一棟五樓住戶同意就可以作健檢。但戴雲發表示，如果是同一批、同一時間蓋的連棟式公寓，因建築結構是一體的，「整批算一棟」（如圖片中黃色線標示範圍）。
第三，鄉下地方有不少透天厝彼此相鄰，表面上看來像連棟式透天，但其實興建時間不一樣。戴雲發直言，不同時期蓋的透天厝若共用壁面，鋼筋綁箍大多不確實，這類透天基本上都不太安全，很難低於三十分以下。
公寓作耐震評估，應以一棟為單位。(黃色線框處)
STEP6、探索耐震詳評
初評總分大於六十、或是重要項目單項分數過高，就有必要進行耐震詳細評估。耐震詳估報告書會分門別類集結成冊，不像初評只有一張表格。
洪啟德指出，技師作詳評前會先到現場勘查，先測量建築結構、尺寸、樑柱大小等。假如建築物原始竣工圖與實際屋況有出入，則以實際屋況為主。
詳評的工作比較複雜，但最重要的是「鑽心取樣試驗」，檢查混凝土抗壓強度、中性化試驗、氯離子含量、磚牆強度、掃瞄鋼筋強度。各項詳細數據會羅列在報告書當中。
一般民眾不必擔心看不懂數據，因為每項數據後都會以文字解釋數據的意義。其次，報告書也會提出「整建補強建設」，包括「耐震補強」、「耐久性補強」；每項補強方案會有預估金額、以及補強後的耐震強度預估值。
台灣建築履歷協會戴雲發理事長認為，老屋健檢是好政策，但強制實施的環境仍不成熟。
STEP7、詳評費用貴？
無論初評或詳評，都沒有固定不變的評估費用，費用隨著建築物量體大小而改變。大致上來說，一棟建築物初評費從數千到幾萬塊不等，其實並不貴。
與初評相比，詳評費用較高。因目前有作耐震詳評的民間私有建築極少，因此大多根據內政部營建署招標的費用基準作參考依據（如下表）。
洪啟德坦言，詳評費用高、政府未補助是私有建築物不願作耐震詳評的因素之一，目前作過耐震詳評的私有建物幾乎是零。他認為，耐震詳評費用看似很高，但若換算成每戶屋主負擔費用，每戶負擔從數萬到數十萬不等，連台北市一坪房價都不到，其實不算貴。
戴雲發也同意耐震詳評攸關身家性命，大家花上千萬買房子，卻省幾十萬的耐震詳評，不知房子到底安不安全，豈不是相當矛盾與諷刺嗎？
STEP8、補強或重建？
耐震詳評報告書內的一個重點，就是會寫出哪裡該補強、與補強的預估費用，讓屋主評估到底該補強，或是整棟拆除重建。
洪啟德透露，建築物補強與拆除重建如何抉擇，價錢是極大關鍵。在實務上，若補強費用低於建築物原始造價成本的五成，則建議整建補強；若是補強費用高於原始造價成本五成以上，那就拆除重建較划算、也更安全。
所謂原始造價，是指建築物當初興建時的營造成本，而非以現在的營造成本套用在舊建築上。
STEP9、耐震評估有效期限
耐震評估跟食物一樣，都會有「有效期限」，而不是作一次評估就一勞永逸。洪啟德建議，若是耐震評估結果在安全值內的房子，評估有效期限約為五年；若是在安全值以外的房子，就不必談有效期限了，隨時可能因為災害而發生危機。
雖然耐震評估有效期限約五年，但洪啟德呼籲，若發生芮氏規模五以上的地震，此時有效期限就會消失，因為房屋結構可能因地震發生損害，就該重新作評估。
台北市土木技師公會洪啟德理事長提醒，耐震評估並非做一次就永遠有效。
別只想錢 想想安全
大多數屋主不願作耐震評估的主因，就是怕驗出來結果不好、房價下跌，或是得花錢去修繕。但在錢以外，您是否想過全家人棲身的房子可能因一個地震就倒塌？屆時再多的錢都救不回親愛的家人。
所以，為了安全，花點小錢作耐震評估，才是真正守護家人的王道！
本文摘自2016年11 月5日出刊之《住展雜誌》417期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「一看就懂的價差買房術」、「住宅新政再惹議 房市難安」、「海外建商前進台灣」、「台市房市新制影響探討」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
或許您曾認為，「老屋健檢不就是那個樣子」，自己對健檢內容相當了解，但可能大錯特錯。老屋健檢內容不只項目眾多，而且還分初評、詳評，與後續整建補強、拆除評估，每一個步驟和評估方式，可能超出您認知之外。
以下，我們分為九個步驟，並搭配圖解方式，讓您對老屋健檢內容有更深入的認識。
STEP1、老屋健檢項目
老屋健檢初步評估，分為「結構」、「防火」、「避難」、「設備」、「外牆」等五大項。全台縣市辦理補助的項目，大多只有結構安全一項，少數有加入外牆安全，其它項目則未補助。
STEP2、結構安全初評
結構安全初評就是耐震初評，初評表為十八項，每項各有不同配分。台北市土木技師公會理事長洪啟德表示，國內初評表分二種，項目都是十八項，但分數級距稍有不同，像台北市初評舊版總分（R值）分為A級，R值≦20（優）、B級20〈R值≦30（佳）、C級，30〈R值≦60（尚可）、D級，60〈 R值≦80（差）、E級，R值〉80（極劣）。
洪啟德說，內政部補助各縣市實施老屋健檢計晝後，希望統一採用「PSERCV」（建築物耐震能力評估系統）評估法，台北市已捨棄舊版，改用新版本。
新版是「PSERCV」評估系統只分三個級距，清楚易懂。危險度總分為「D」值，D≦30代表建築物結構良好、耐震沒有問題；30≦D≦50代表耐震能力有疑慮；D〉60代表建築結構不安全、耐震能力確有疑慮。
STEP3、初評如何進行？
多數縣市補助的老屋健檢，都是指耐震初評。耐震初評多為「目測」，而非取樣作檢測，除非建築物量體過大，否則技師評估作業時間並不會太長。
台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，耐震初評十八項評估內容，大部份是專業技師現場目視勘查、簡單測量與計算，最後勾選計分所得出來。雖然只是目測評分，但還是需要專業人員來評估較準確，因為每個項目要勘察建築物位置多不同，一般民眾很難依樣畫葫蘆。
STEP4、解讀初評分數
雖然從初評總分落點就能知道房子結構安不安全、耐不耐震，但「魔鬼藏在細節裡」；總分只是評估的其中一個標準，卻非全部。
洪啟德解釋，初評表十八個評估項目中，單項所占分數越高，意味重要性越高。尤其又以第八到第十一項、以及第十六項較重要。如果上述幾項單項分數過高，那就說明建築結構可能不夠安全。
戴雲發強調，若重要項目明顯有瑕疵，例如樑柱接頭嚴重開裂、或是樑柱過短的話，即使初評總分低於三十分安全值以內，可是建築結構仍不安全，這類建築物就必須進行詳細評估，才能判定與釐清問題嚴重性。
總結來說，初評總分大於六十、或是重要項目單項分數過高，都有必要進行耐震詳細評估。若初評總分介於三十分到六十分之間，可能沒有安全急迫性，但二位專家都建議，為了居住安全，應該要作詳評才是上上之策。
STEP5、建築物檢測單位
搞懂初評之後，接下來就進到詳評。不過在講解詳評之前，必須要先暸解房屋的檢測單位。以下是一道選擇題，您不妨先作答，測試自己認知是否正確。
問：建築物健檢該以什麼為單位？（A）一戶即可 （B）必須一整棟 （C）一戶、一棟都可以？
戴雲發強調，房屋檢測必須以「棟」為單位，一次檢測整棟才有用。如果只是檢測一棟裡的幾戶房子，並無法全面得知建築結構狀況。
如果是集合式大樓的「棟」，通常沒有爭議。一般民眾較易誤解的情況有三種：第一，連棟式大樓，如果是由三棟建築組成的「ㄇ」字型大樓，因為是連棟的，所以全部都算一棟，必須一起驗。
第二，公寓的棟怎麼算？民眾多誤以為，一棟是四到五層樓，只要同一棟五樓住戶同意就可以作健檢。但戴雲發表示，如果是同一批、同一時間蓋的連棟式公寓，因建築結構是一體的，「整批算一棟」（如圖片中黃色線標示範圍）。
第三，鄉下地方有不少透天厝彼此相鄰，表面上看來像連棟式透天，但其實興建時間不一樣。戴雲發直言，不同時期蓋的透天厝若共用壁面，鋼筋綁箍大多不確實，這類透天基本上都不太安全，很難低於三十分以下。
STEP6、探索耐震詳評
初評總分大於六十、或是重要項目單項分數過高，就有必要進行耐震詳細評估。耐震詳估報告書會分門別類集結成冊，不像初評只有一張表格。
洪啟德指出，技師作詳評前會先到現場勘查，先測量建築結構、尺寸、樑柱大小等。假如建築物原始竣工圖與實際屋況有出入，則以實際屋況為主。
詳評的工作比較複雜，但最重要的是「鑽心取樣試驗」，檢查混凝土抗壓強度、中性化試驗、氯離子含量、磚牆強度、掃瞄鋼筋強度。各項詳細數據會羅列在報告書當中。
一般民眾不必擔心看不懂數據，因為每項數據後都會以文字解釋數據的意義。其次，報告書也會提出「整建補強建設」，包括「耐震補強」、「耐久性補強」；每項補強方案會有預估金額、以及補強後的耐震強度預估值。
STEP7、詳評費用貴？
無論初評或詳評，都沒有固定不變的評估費用，費用隨著建築物量體大小而改變。大致上來說，一棟建築物初評費從數千到幾萬塊不等，其實並不貴。
與初評相比，詳評費用較高。因目前有作耐震詳評的民間私有建築極少，因此大多根據內政部營建署招標的費用基準作參考依據（如下表）。
洪啟德坦言，詳評費用高、政府未補助是私有建築物不願作耐震詳評的因素之一，目前作過耐震詳評的私有建物幾乎是零。他認為，耐震詳評費用看似很高，但若換算成每戶屋主負擔費用，每戶負擔從數萬到數十萬不等，連台北市一坪房價都不到，其實不算貴。
戴雲發也同意耐震詳評攸關身家性命，大家花上千萬買房子，卻省幾十萬的耐震詳評，不知房子到底安不安全，豈不是相當矛盾與諷刺嗎？
STEP8、補強或重建？
耐震詳評報告書內的一個重點，就是會寫出哪裡該補強、與補強的預估費用，讓屋主評估到底該補強，或是整棟拆除重建。
洪啟德透露，建築物補強與拆除重建如何抉擇，價錢是極大關鍵。在實務上，若補強費用低於建築物原始造價成本的五成，則建議整建補強；若是補強費用高於原始造價成本五成以上，那就拆除重建較划算、也更安全。
所謂原始造價，是指建築物當初興建時的營造成本，而非以現在的營造成本套用在舊建築上。
STEP9、耐震評估有效期限
耐震評估跟食物一樣，都會有「有效期限」，而不是作一次評估就一勞永逸。洪啟德建議，若是耐震評估結果在安全值內的房子，評估有效期限約為五年；若是在安全值以外的房子，就不必談有效期限了，隨時可能因為災害而發生危機。
雖然耐震評估有效期限約五年，但洪啟德呼籲，若發生芮氏規模五以上的地震，此時有效期限就會消失，因為房屋結構可能因地震發生損害，就該重新作評估。
別只想錢 想想安全
大多數屋主不願作耐震評估的主因，就是怕驗出來結果不好、房價下跌，或是得花錢去修繕。但在錢以外，您是否想過全家人棲身的房子可能因一個地震就倒塌？屆時再多的錢都救不回親愛的家人。
所以，為了安全，花點小錢作耐震評估，才是真正守護家人的王道！
本文摘自2016年11 月5日出刊之《住展雜誌》417期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「一看就懂的價差買房術」、「住宅新政再惹議 房市難安」、「海外建商前進台灣」、「台市房市新制影響探討」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！